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김민희 아나운서 ▶ 유용한 생활 경제 정보가 필요하시다면 지금부터 훈훈한 경제와 함께 하세요. 오늘도 쿠키뉴스 송금종 기자 준비하고 있습니다. 송금종 기자, 안녕하세요.   송금종 기자 ▷ 안녕하세요. 송금종 입니다.   김민희 아나운서 ▶ 네. 오늘은 어떤 내용이 준비되어 있나요?  송금종 기자 ▷ 기해년 새해가 밝았습니다. 하지만 미국, 중국 간의 무역 분쟁과 환율, 금리, 국제 유가의 불확실성 등으로 인해 2019년 경기 전망이 밝지만은 않은데요. 국내외 주요 투자은행들도 한국 경제 및 세계 경제 성장률 전망치를 기존보다 낮춰 잡고 있습니다. 그렇다면 부동산 시장은 어떻게 전망되고 있을까요? 오늘은 새해 첫 시간인 만큼, 2019년 부동산 시장을 전망해보고, 달라진 청약 제도와 알짜 팁까지 전해드립니다.

김민희 아나운서 ▶ 네. 2019년에도 훈훈한 경제는 계속됩니다. 지금 이야기해주신 것처럼, 전 세계적으로, 또 우리나라도 경제 전망이 그다지 밝지 않은데요. 그렇다면, 부동산 시장 분위기는 어떻게 보고 있는 건가요?

송금종 기자 ▷ 주요 부동산 연구기관들은 2019년 부동산 시장을 대부분 흐림으로 진단하고 있습니다. 각종 부동산 규제 정책과 한국은행 기준 금리 인상 등 불안한 요소들 때문인데요. 한 투자회사에서는 대출 규제, 세금 중과, 금리 인상, 입주 물량이라는 네 가지 악재로 부동산 시장은 2018년 조정 국면에서 2019년 침체기로 접어들 것이라고 전망하는 의견을 내어 놓았습니다.

김민희 아나운서 ▶ 현 정부 들어 치솟는 집값을 잡고, 다주택자를 규제하기 위한 부동산 정책이 계속해서 이어져 왔는데요. 그래도 시장 분위기는 크게 달라지지 않았다는 의견이 다수였어요. 작년 가을까지만 해도, 건설사들 분위기가 괜찮았죠?

송금종 기자 ▷ 네. 시공 능력 평가 상위 10위 건설사들은 올 3분기까지 안정적인 실적을 기록했습니다. 그건 과거 2~3년 동안 지속됐던 국내 주택시장 활황세 영향이 큰데요. 통상 입주 때 건설사에 잔금을 치르기 때문에, 지난 2016년 완판된 분양 물량이 준공 완료, 입주가 시작되면서 건설사의 정산이익이 늘어난 탓입니다.(현대건설, GS건설, 대우건설, 대림산업, 삼성물산, 포스코건설, 롯데건설, SK건설, 현대엔지니어링, HDC현대산업개발)

김민희 아나운서 ▶ 그 시간차가 있었던 거군요. 또, 언제까지나 달아오르기만 할 것 같았던 부동산 시장 분위기가 지난 가을 이후, 조금은 식었어요.

송금종 기자 ▷ 네. 정부의 계속된 규제와 기준 금리 인상 여파까지 더해진 결과인데요. 작년 하반기 들어 건설사의 주 수익원인 신규 분양까지 줄었기 때문에, 올해 전망이 더 불투명해진 상황입니다. 정부의 분양가 통제로 수익이 악화되자 건설사들은 공급 물량을 줄였고요. 국토교통부에 따르면 지난 10월 기준, 전국 공동주택 분양은 1만9484가구로, 작년 동월 대비 22.7% 감소했습니다.

김민희 아나운서 ▶ 공급 물량은 앞으로 더 줄어들 수도 있겠군요. 그리고 올해 부동산 시장이 전반적으로 불안한 건 사실이지만, 여러 변수가 있는 만큼, 구체적인 예상은 불가능할 수도 있겠네요.

송금종 기자 ▷ 주택산업연구원이 내어놓은 2019년 주택 시장 전망 보고서를 보면, 정부 규제 정책 영향이 지속되는 가운데 주택 시장 불안이 지속될 것이라며, 가격과 거래 및 공급 모두 약세를 보일 것이라고 내다봤습니다. 특히 주택 관련 대출 규제, 금리, 공급량, 가계 부채, 입주량 등의 변수로 시장의 불확실성이 그 어느 때보다 큰 한 해가 될 것이라고 예측했습니다.

김민희 아나운서 ▶ 가격과 거래, 공급 모두 약세를 보일 것으로 전망되고 있는데요. 집값을 보면 어떤가요? 정부의 다양한 정책으로 어느 정도는 잡힐까요?

송금종 기자 ▷ 집값 예측에 대해서는 서울 상승 폭 둔화와 경기도 및 지방의 하락세 지속으로 전국 매매 가격이 0.4% 하락 것으로 내다봤습니다. 전셋값은 입주 물량 감소로 하락 폭이 둔화되겠지만, 여전히 하락 기조가 이어질 것이라고 전망했고요. 특히 아파트 가격 하락 폭이 확대되고 있지만 단독주택 가격 상승세가 이를 상쇄해, 전국 주택 가격 하락 수준은 현장에서 체감되는 수준보다 낮을 것이라고 내다보는 결과를 내어 놓았습니다.

김민희 아나운서 ▶ 다른 부분은 힘들고 어려운 상황이 이어져도, 부동산 시장은 그렇지 않았잖아요. 그런데 이제는 한 풀 꺾일 것으로 예상되고 있군요.

송금종 기자 ▷ 네. 지난 11월 초 2019년 전망을 발표한 건설산업연구원 역시 2019년은 거시경제 상황이 자산시장을 압도할 것이라며, 부동산 시장의 나 홀로 강세가 종료될 것이라고 전망했는데요. 건설산업연구원이 밝힌 2019년 예상 전국 주택 매매가격 상승률은 마이너스 1.1%, 수도권 역시 0.2% 뒷걸음질할 것이라고 예측했습니다.

김민희 아나운서 ▶ 그럼 전세 시장 분위기는 어떤가요?

송금종 기자 ▷ 박근혜 정부 내내 진행된 부동산 부양책에 따라 급증한 신규 아파트 인허가, 착공 건수가 풍성한 입주 물량으로 돌아왔죠. 올해는 전국에서 40만 가구에 육박하는 입주 물량이 예고되면서 전셋값 안정세가 이어질 것으로 보이는데요. 다만 지역 차가 클 것으로 예상되고 있습니다.

김민희 아나운서 ▶ 네. 시장 참여자들에게 전문 기관들의 전망과 분석은 선택과 판단을 내리는데 중요한 근거가 되지만, 무조건 맞는 것은 아니기 때문에, 기준점이 되는 잣대로 삼는 것은 위험할 수 있다는 점. 기억하시기 바랍니다. 참고만 하시는 것이 좋겠죠. 이제 2019년 들어 꼭 체크해야 할 부동산 상식을 알아볼게요. 송기자, 어떤 점들이 있을까요?

송금종 기자 ▷ 2019년 주택 구입을 염두에 둔 수요자라면, 대출 규제와 금리 인상 그리고 종합 부동산세 인상과 공급 정책 등은 꼭 체크해 봐야 합니다.

김민희 아나운서 ▶ 하나하나 살펴볼게요. 먼저 대출 규제인데요. 이미 주택담보대출 규제는 시작이 된 거죠?

송금종 기자 ▷ 네. DSR. 총부채원리금상환비율 규제 등으로 인해 이제는 다주택자인 경우, 주택담보대출이 어려워졌습니다. 부동산은 큰돈을 지불해야만 구입할 수 있기 때문에, 대출을 금지하면 구입 자체가 힘들어질 수 있겠죠. 그래서 주택 시장에서는 거래 절벽 현상이 나타날 것으로 예상하는 시각도 있습니다.

김민희 아나운서 ▶ 네. 그리고 또 하나 변수가, 기준금리 인상이에요. 한국은행이 기준금리를 인상한 것도 고려해야죠.

송금종 기자 ▷ 맞습니다. 한국은행이 11월. 기준 금리를 1.50%에서 1.75%로 올렸기 때문에, 주택 구매자들에게 금리 인상은 이자 부담으로 돌아올 수도 있습니다. 물론 금리가 한 번 오르고 더 이상 오르지 않는다면 큰 영향이 없을 수 있지만, 금리가 지속적으로 인상될 가능성도 있기 때문에 지속적으로 체크할 필요가 있습니다.

김민희 아나운서 ▶ 네. 금리가 대출 이자와 주택 가격에 미치는 영향을 생각해, 지속적으로 체크하는 것이 좋겠습니다. 또 세금도 조정되는 부분이 있어요. 주택 종합부동산세에 대한 부담이 커지는 거죠?

송금종 기자 ▷ 네. 종부세 같은 경우, 가장 낮은 세율인 0.5%가 적용되는 과세표준구간이 6억 원에서 3억 원까지 낮아졌고, 세율은 과표 3억 원 초과구간부터 구간별로 0.2%포인트에서 0.7%포인트까지 인상됐습니다. 여기에 3주택 이상이나 조정대상지역 2주택 이상을 보유한 다주택자에게는 구간별로 0.1%포인트에서 0.5%포인트가 추가 과세되니, 참고하시기 바랍니다.

김민희 아나운서 ▶ 그리고, 주택 가격 인상에 따른 세금 부담 상한도 조정되는 부분이 있다고요.

송금종 기자 ▷ 네. 종전 150%에서 300%로 높아졌습니다. 조정대상지역 2주택자는 200%이고요. 다주택자의 경우, 전년보다 최대 3배까지 세금을 내게 될 수 있다는 의미가 되는데요. 다만 장기 보유한 1세대 1주택자의 경우 종부세 부담이 다소 줄었습니다. 15년 이상 보유 시 장기보유세액공제율 50%가 신설돼, 고령자 공제로 들어가는 10~30%까지 포함하게 되면, 최대 70%까지 장기 보유 세액 공제를 받을 수 있게 됐습니다.

김민희 아나운서 ▶ 네. 2019년에 주택을 살 계획이 있으시다면, 대출 규제, 금리 인상, 세금 조정 내용을 꼼꼼하게 따져보아야 하는데요. 그 외에 또 어떤 부분을 알아두어야 할까요?

송금종 기자 ▷ 정부의 공급 대책도 필수 항목입니다. 공급은 부동산 시장에서 수요를 분산하는 효과가 있고 매수에 나서는 수요를 대기 수요로 남게 해 부동산 시장을 진정시키는 효과가 있는데요. 정부가 작년 말, 미니 신도시 4~5곳을 발표하면서 공급을 늘리겠다고 했듯이, 앞으로도 정부의 발표에 집중할 필요가 있습니다.

김민희 아나운서 ▶ 네. 2019년 올해 부동산 시장의 변수는 대출 규제와 금리 인상 그리고 종합부동산세 인상과 공급 확대 등을 꼽을 수 있는데요. 이런 말이 있더라고요. 무주택자에게 2019년은 내 집 마련의 최고의 적기가 될 수 있다. 송기자, 그렇게 볼 수 있는 겁니까?

송금종 기자 ▷ 네. 맞습니다. 절대 놓치면 안 되는 기회라고 평가되고 있는데요. 정부가 무주택자에게 청약 시장에서 많은 우선권과 혜택을 주겠다고 발표했기 때문입니다. 무주택자들 중 청약가점이 높은 사람들은 서울 및 수도권 지역에서 입지 여건이 좋은 지역의 중소형 평형에 청약을 노리면 되고, 청약가점이 낮은 사람들은 교통 여건을 감안해 비인기 지역이나 중대형 평형을 노린다면 내 집 마련이 좀 더 용이할 것으로 보입니다.

김민희 아나운서 ▶ 그럼 지난달 개편안이 적용된 청약제도에 대해서도 좀 자세히 살펴볼게요. 이제는 무조건 무주택자 우선인 거죠?

송금종 기자 ▷ 네. 투기과열지구, 청약과열지역, 수도권, 광역시 지역에서는 추첨제 대상 주택의 75% 이상이 무주택자에게 우선 공급됩니다. 잔여 주택은 무주택자와 기존 주택 처분 조건을 승낙한 1주택 실수요자에게 우선 공급되는데요. 이후 남는 주택이 있는 경우 1순위의 유주택자에게 공급되고요. 또, 지금까지 무주택자에 해당하던 분양권 및 입주권 소유자도 무주택자에서 제외합니다.

김민희 아나운서 ▶ 사실상 유주택자는 당첨될 확률이 크게 낮아지게 되겠네요. 또 어떤 부분이 달라진 건가요?

송금종 기자 ▷ 신혼 기간에 주택을 소유한 사실이 있으면 신혼부부 특별공급 대상에서 제외하기로 했습니다. 보유 주택을 팔아 높은 시세차익을 얻은 뒤 또 다시 신혼부부 특별공급 자격을 얻어 새 아파트를 분양받는, 이른바 얌체족을 잡겠다는 취지로 볼 수 있습니다.

김민희 아나운서 ▶ 반대로, 피해를 본 경우를 개선하는 내용도 들어 있다고요?

송금종 기자 ▷ 형편이 어려워 친, 인척 집에서 동거인 자격으로 거주하는 경우, 그동안은 청약 자격이 제한됐습니다. 하지만 이번 개정을 통해 세대원으로 자격이 부여돼, 주택 마련 기회가 제공됩니다.

김민희 아나운서 ▶ 네. 잘 알겠습니다. 주택 시장 규제와 잦은 청약 제도 개편으로 조건이 점점 까다로워지고 있지만, 그래도 믿을 건 청약뿐이라는 생각은 여전한데요. 최근 개편된 새 청약 제도의 핵심은 무주택자인 것 같아요. 집이 없는 무주택자에게 거의 대부분 당첨 기회를 준다는 것이죠?

송금종 기자 ▷ 맞습니다. 새 청약제도 적용 이후에는 당첨자를 세 번에 걸쳐 선정합니다. 우선 청약 당첨자와 예비 당첨자를 대상으로 계약을 하고요. 당첨자와 예비 당첨자 계약 후, 미계약분이나 미분양분은 종전과 같이 사업 주체가 임의로 분양하게 되는데요. 새 청약제도 시행 이후에도 미계약분 청약 시에 주택 소유 여부 등의 자격 조건은 없고요. 만 19세 이상 성년이면 누구나 청약이 가능하지만, 미계약분은 인터넷을 통해 사전 신청한 이들만 대상으로 공급하게 됩니다.

김민희 아나운서 ▶ 미분양분과 미계약분의 차이점에 대해서도 알려주세요. 어떻게 다른 건가요?

송금종 기자 ▷ 미분양분은 일반 공급 2순위까지 공급 신청을 받았지만, 공급 주택 수 대비 신청자가 부족해 발생한 물량을 말합니다. 그리고 미계약분은 가점 항목 입력 오류, 재당첨 제한, 자격 미달 등의 사유로 부적격 판정된 물량과 예비 당첨자 계약 이후 남은 잔여 물량을 의미하고요.

김민희 아나운서 ▶ 그러니까 사업 주체가 임의로 공급하는 부적격, 잔여 물량에는 별도의 자격 제한을 두지 않는다는 거죠?

송금종 기자 ▷ 네. 그렇습니다. 다만 국토부는 선착순, 현장추첨 등의 부작용을 고려해 시스템 개편 작업을 할 것이라고 밝혔는데요. 미계약분, 미분양분 공급 시 밤샘 줄서기, 대리 줄서기, 공정성 시비 등이 발생하는 것을 사전 차단하기 위해, 다음 달인 2월 아파트 투유 홈페이지 청약 시스템을 개선할 예정이고요. 시스템이 개편되면 사전 신청을 한 이들만을 대상으로 미계약분을 공급할 예정입니다.

김민희 아나운서 ▶ 네. 제도 개편으로 무주택자가 청약을 통해 내 집을 마련할 수 있는 가능성은 확실히 높아졌다고 볼 수 있겠어요. 그 외에 무주택자를 위한 기회가 또 있나요?

송금종 기자 ▷ 투기과열지구 및 청약과열지역에서 계약 취소 주택이 20가구 이상이면, 해당 지역에 거주하는 무주택자에게 추첨 방식으로 공급합니다. 계약 취소 주택이란, 청약에 당첨돼 계약했으나 주택법 제64조 주택의 전매행위 제한, 제65조 공급질서 교란 금지 등을 위반한 것으로 적발돼 계약이 취소된 주택을 말하는데요. 조사를 거쳐 범법 행위로 최종 취소된 주택 수가 20가구를 넘으면 이 물량은 해당 지역 무주택자에게 추첨 방식으로 공급하게 됩니다.

김민희 아나운서 ▶ 네. 2019년에 내 집 마련을 계획 중이시라면, 개편된 청약 제도를 꼼꼼하게 확인하시는 것이 좋겠습니다. 청약 조건이 까다롭다 보니 부적격 당첨으로 취소되는 경우도 있으니까요. 본인의 청약 자격 요건을 확실히 확인해야 하겠죠. 훈훈한 경제 마칩니다. 지금까지 송금종 기자였습니다.

송금종 기자 ▷ 네. 감사합니다.

송금종 기자 song@kukinews.com

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