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서울의 한 견본주택에서 청약 예정자들이 주택 모형을 둘러보고 있다.뉴스1
서울의 한 견본주택에서 청약 예정자들이 주택 모형을 둘러보고 있다.뉴스1

서울을 비롯한 고분양가 관리지역에서 아파트를 분양할 때 주변 아파트 시세를 넘지 못하도록 규제가 강화되면서 주택시장에 미칠 영향에 관심이 집중되고 있다. 집값이 안정화돼 내집 마련을 위한 서민부담이 줄어든다는 의견과 ‘로또청약’을 양산하고 규제 강화로 시장경제 가치가 훼손될 수 있다는 주장이 맞서고 있다.일각에선 이번 조치로 사실상 분양가 상한제가 적용되면서 서울 강남 등 입지가 좋은 재건축 단지들이규제를 피해 후분양으로 선회할 가능성도 제기된다.

◇분양가 규제 강화로 ‘집값’ 통제

11일 정부와 부동산업계에 따르면 주택도시보증공사(HUG)는 최근 전국 34개 고분양가 관리지역의 분양가를 심사할 때 적용하는 분양가 상한 기준을 주변 시세의 110%에서 100~105%로 낮추는 내용의 ‘고분양가 사업장 심사기준 개선안’을 발표했다. 서울 전 자치구와 경기ㆍ부산ㆍ대구 일부 지역을 대상으로 하는 이 기준은 오는 24일 분양보증 발급분부터 적용된다.

개선안은 심사 대상 사업장 인근에최근 1년 내 분양한 아파트가 있으면 기존 분양단지의 평균 분양가 수준으로 분양가를 정하도록 했다. 사업장 인근에 1년 초과 분양단지만 있을 땐 분양가가 비교 단지의 105%를 넘지 못하도록 했다. 현재는 110%까지 분양가 책정이 가능하다. 이미 준공한 단지만 있을 때는 비교 단지의 평균 매매가 이내에서 분양가를 책정하도록 했다. HUG는 또 평균 분양가 산정방식을 ‘단순평균’에서 ‘가중평균’으로 변경했다. 주택형별 가격을 산술평균하는 현행 방식 대신 가구 수가 많은 주택형의 가격에 보다 비중을 두는 방식으로 바꾸는 것인데,이는 가구 수가 적은 주택형의 분양가가 전체 분양가를 왜곡하는 걸 막기 위해서다.

이번 조치는 올들어 집값이 안정되자현행 ‘110%룰’을 따라 분양가가 산정된 단지들을 대상으로 고분양가 논란이 일었고 나아가 높은 분양가가 주변 시세를 끌어올리는 역할을 한다는 지적을 반영한 것이다.HUG 관계자는 “이번 조치로분양가 수준이 현행보다 다소 하향 조정되는 효과가 예상된다”고 말했다.

◇”로또청약양산” vs “인하 효과 제한적”

고분양가 관리지역에 대한 이번 분양가 규제 조치가 주택시장에 미칠 영향을 놓고 전문가의견은 엇갈린다.

일부 전문가들은 분양가를 최대 10%포인트낮추는 이번 조치가 주변 시세와 분양가의 차이를 더욱 벌리면서 ‘로또 청약’ 논란이 다시 불거질 우려가 크다고 지적한다.김덕례 주택산업연구원 주택정책연구실장은 “분양가 통제 시스템은 분양이 끝난 뒤 시세차익을 수분양자가 얻는 것이기 때문에 ‘로또청약’이 될 확률이 높다”고 지적했다.

분양가 규제가 오히려 집값 상승을 부추길 수 있다는 지적도 나온다. 심교언 건국대 교수는 “분양가 규제 강화는 필연적으로 공급감소를 가져와 되레 집값상승을 부추길 수 있다”고 분석했다.

반면현재 집값 흐름으로 볼 때 ‘로또 분양’발생가능성이 높지 않다는 반론도 적잖다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “기존 주택가격이 많이 오른 상황에서 집값이 하락기에 접어들었기 때문에 주변 시세 대비 100% 이내로 통제한다고 해도 분양가 견제 효과는 그렇게 크지 않다”며 “이미 실수요 중심의 시장이 형성된 터라 설령 일부 수요자들이 시세 차익을 본다고 해도 무리하게 뛰어들 순 없는 상황”이라고 말했다.

기존 고분양가 심사 기준에서 크게 강화된 부분이 없어 효과가 제한적이라는 지적도 있다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석위원은 “5%포인트 정도 분양가 책정 기준이 낮아진다고 공급이 줄어든다거나 ‘로또청약’으로 시장이 과열된다고 보는 건 무리한 해석”이라고 지적했다.

[저작권 한국일보]  주택도시보증공사 고분양가 심사기준 개선안 -  송정근기자
[저작권 한국일보] 주택도시보증공사 고분양가 심사기준 개선안 - 송정근기자

◇강남 재건축 단지‘후분양’ 거론

이번 분양가 규제로 당장 분양을 앞둔 재건축ㆍ재개발 조합의 셈법이 더욱 복잡해졌다. 재건축ㆍ재개발 조합들은 높은 분양가로 사업성을 강화하려고 하는데 분양가가 낮아질 경우 사업성이 떨어질 수 밖에 없기 때문이다. 이 때문에 분양가를 낮추기보다 후분양으로 돌리자는 논의가 나오는 분위기다. 후분양은 80% 이상의 공정을 완성한 후 분양하는 것으로, HUG의 분양가 심사 대상이 아니다.

실제오는 8월 분양을 앞둔 강남구 ‘대치동 1지구(푸르지오)’는 분양일정을 늦추고 분양가조율에 들어간 것으로 알려졌다. 또 서초구 신반포3차 경남아파트 재건축 단지인 ‘래미안 원베일리’, 강동구 둔촌동 둔촌주공아파트 재건축 역시 조합원 사이에서 후분양에 대한 논의가 적극적으로 나오고 있다.

그러나 후분양은 건설사나 조합원 모두에게 부담이 적지 않은 선택이다. 후분양을 할 때까지 금융비용부담을 누군가 떠안아야 하는 탓이다. 결국 후분양 카드는 사업성이 확실한 강남지역 일부 단지에 국한될 거란 전망이 우세하다.함 랩장은 “후분양을 하려면 80%의 공정이 진행될 때까지 사업자 스스로 자금을 만들어 조달하거나 금융권 도움을 받아야 한다”며 “아주 좋은 입지의 사업지가 아니라면 HUG의 분양가 심사를 피하겠다고 후분양을 선택하기는 쉽지 않다”고 말했다.

김기중기자 k2j@hankookilbo.com

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