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민간택지 분양가상한제(이하 상한제) 확대 적용 시행이 임박한 서울 주택시장에 이상 징후가 감지되고 있다.

철거 중인 서울 강동구 둔촌주공아파트. /조선일보DB
철거 중인 서울 강동구 둔촌주공아파트. /조선일보DB

상한제를 피해갈 수 있는 재건축 단지를 중심으로 집주인이 매물을 거둬들이면서 호가가 오르고, 분양시장에선 당첨 가점이 70점대까지 치솟는 과열 양상이 빚어지고 있다. 상한제 적용 이후에는 새집 공급을 기대하기 어려워 시행 이전에 집을 사야 한다는 조급함이 빚어낸 결과다.

KB국민은행에 따르면 서울 매도우위지수는 지난 7일 기준으로 103.4를 기록했다. 지난해 10월 이후 약 1년 만에 100을 넘어섰다. 특히 강북은 110.4까지 치솟아 8월 12일 이후 8주째 상승하고 있다. 이 지수는 0에서 200 범위인데, 100을 초과할수록 매수자가 매도자보다 많다는 것을 의미한다. 서울의 경우 집을 사고 싶은 사람이 팔겠다는 사람보다 많아졌다는 얘기다.

특히 서울 재건축 아파트가 많은 지역에서 이런 현상이 나타나고 있는데, 심한 곳은 매물 품귀 현상까지 일어났다. 강동구 둔촌주공의 경우 전용 95㎡를 배정받을 수 있는 조합원 물건 호가가 최근 17억원대까지 올랐다. 인근 공인중개업체 관계자는 "집값이 계속 오를 것으로 보는 집주인들이 내놓은 매물을 거둬들이고 있다"며 "그나마 집을 판다는 매도자도 1주일 만에 호가를 2000만원 높이기도 한다"고 말했다.

정부는 앞서 10·1 부동산대책을 통해 관리처분계획인가를 받은 단지와 관리처분계획인가를 신청한 단지 모두 시행령 시행 후 6개월까지 입주자모집공고를 신청하면 상한제 적용 대상에서 제외하기로 했다. 둔촌주공의 경우 일반분양 절차를 서두르면 상한제 적용대상에서 제외될 가능성이 크기 때문에 상대적으로 재건축 단지로서의 가치가 두드러지고 있는 것이다.

재건축 아파트 비중이 큰 지역의 집값은 모두 상한제 6개월 유예 덕을 보고 있다. 부동산114에 따르면 지난 4일부터 11일까지 한 주간 강동구 아파트 매매가는 0.18% 상승했고, 서초(0.11%)와 강남(0.1%), 양천(0.1%)이 그 뒤를 이으며 서울 평균치(0.8%)를 웃돌았다.

청약시장도 심상찮다. 지난달 공급된 삼성동 래미안라클래시는 가장 평균 당첨 가점이 낮은 전용 71㎡C도 65.25점에 달했다. 청약가점은 무주택기간(32점), 부양가족(35점), 입주자저축 가입기간(17점)으로 나뉘며, 만점은 84점이다. 청약가점이 65점이 되려면 무주택 기간과 청약저축 가입기간이 15년 이상이어야 하고, 부양가족도 2명 이상이어야 한다.

16일 예정된 한국은행 금융통화위원회도 기준금리 인하를 예상하는 전문가들이 많아, 만약 현실이 된다면 주택시장에 불을 지필 것으로 보인다. 전문가들은 8~9월 소비자 물가가 하락한 데다 세계 경제 불확실성까지 가중되고 있어 기준금리가 연 1.5%에서 1.25%로 낮아질 것으로 전망하는 분위기다.

기준금리가 인하되면 대출에 따른 이자 부담이 줄어 수요자들의 주택 매매 여건이 좋아진다. 물론 수도권 1주택자는 규제지역 집을 살 때 원칙적으로 주택담보대출을 받을 수 없는 데다 서울과 과천, 성남 등 일부 수도권은 여전히 총부채상환비율(DTI), 담보인정비율(LTV)도 40%로 묶여 있어 기준금리 인하가 큰 영향이 없다는 분석도 있다. 조달비용은 낮아져도 조달총액이 제한돼 있기 때문이다.

다만 주택시장은 수요자 심리가 중요한 역할을 차지하는 만큼 실제로 기준금리 인하가 이뤄진다면 유동성 효과로 집값이 오를 것이란 기대가 퍼질 수 있고 이렇게 되면 주택시장도 영향을 받을 수밖에 없다.

박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 수석 부동산전문위원은 "시중 자금이 풍부한 데다 실물경기 부진으로 자금이 부동산시장으로 몰리고 있다"며 "특별한 대외 충격이 없다면 당분간 지금과 비슷한 수준이 유지될 것으로 본다"고 말했다.

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