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수도권을 중심으로 외국인의 국내 부동산 거래가 급증하면서 외국인의 국내 주택 구매가 주택시장의 변동성을 높일 수 있다는 경고의 목소리가 커지고 있다. 국회와 정부가 이를 방관하는 사이 우리나라가 외국인들의 '부동산 규제프리존'으로 작동하고 있다는 지적이 나온다.

서울시 절반 크기, 여의도 20배 면적이 외국인 땅
17일 국토교통부 및 관련 업계에 따르면 2020년 말 기준 외국인이 보유한 국내 토지는 253.3㎢로 전 국토 면적(10만378㎢)의 0.25%를 차지한다. 서울시 면적(605㎢)의 절반, 여의도 면적의 20배에 가까운 땅을 국내에서 외국인이 보유한 것이다.

외국인의 국내 부동산 보유 면적은 해마다 증가하고 있다. 2011년 외국인 토지보유 면적은 190.5㎢ 였는데 10년새 약 1.3배 증가했다. 공시지가 기준으로봐도 2011년 24조9957억원에서 2020년 31조4962억원으로 약 1.3배 늘었다.

외국인이 가장 많은 토지를 보유한 지역은 경기도다. 4.5㎢로 전체의 18.1%에 달한다. 전남이 3.8㎢(15.4%), 경북 3.6㎢(14.3) 순이었다. 경기도로 부동산 투자 자본이 몰리고 있다는 얘기다.

최근 국내 부동산 가격이 급등하면서 외국인의 국내 부동산 거래도 크게 늘어나고 있다. 지난해 외국인의 건축물거래는 2만1048건으로 전녀대비 18.5% 증가했다. 이는 한국부동산원이 2006년 1월 관련 통계를 작성한 이래 최대 규모다.

대출 규제 안 받고, 보유주택 산정 어려워…자유롭게 부동산 쇼핑
현재 국내에서 부동산 취득을 희망하는 외국인은 군사시설보호구역, 문화재보호구역 등 일정 구역을 제외하고는 신고만으로 취득이 가능하다.

이같은 제도의 때문에 정부의 부동산 규제 강화가 계속되는 가운데 에도 보유 주택수 산정, 자금출처 소명 등이 어려운 외국인이 내국인에 비해 상대적으로 자유롭게 부동산쇼핑을 하고 있다는 지적이 꾸준히 제기돼 왔다.

지난해 외국인의 주택 거래에 대해 취득세와 양도소득세를 중과하는 내용의 지방세법, 소득세법 개정안을 발의한 이용호 의원(무소속)은 "외국인은 내국인과 달리 주택담보대출비율이나 자금조달계획서의 규제가 없다보니 안 그래도 물량이 부족한 수도권에서 마음 놓고 '줍줍'할 수 있다"고 지적했다.

국토교통부 산하 국책연구원인 국토연구원은 지난 5월 발간한 '국토정책 브리프'에서 외국인의 국내 주택 구매가 주택시장의 변동성을 증가시킬 위험이 있다고 진단했다. 내국인은 각종 대출규제와 다주택자 중과를 적용받는 반면 외국인은 해외은행을 통해 자금을 조달하면 주택담보대출비율(LTV), 총부채상환비율(DTI), 총부채원리금상환비율(DSR) 등에서 자유롭다는 지적이다.

내국인 부부는 주택을 각각 1채씩 보유하면 2주택자가 돼 양도소득세가 중과되지만 외국인은 부부관계를 증명하기 어려워 과세에 차별이 발생할 수 있다는 허점도 있다.

정치권, 외국인 부동산 규제 한다더니…여론 잠잠해지자 관심 '뚝'
지난해 외국인 부동산 투기 문제가 '뜨거운 감자'로 떠오르자 국회에서도 부랴부랴 관련 입법을 하는 등 관심을 보이기도 했다. 하지만 여론의 관심이 줄어들자 관련 논의는 수면 아래로 가라앉은 상태다.

국민의힘 안병길·홍석준 의원은 외국인 양도세 감면제도 폐지를 골자로 하는 조세특례제한법을 발의했고 같은당 태영호·김승수 의원 등은 투기과열지구·조정대상지역 등에는 외국인 토지거래 허가제를 실시하자는 내용을 골자로 하는 외국인부동산거래 신고법을 발의했으나 아직 상임위에서 제대로 논의조차 해보지 못하고 있는 상황이다.

지난해 여당에서도 외국인 부동산 매입 규제 검토(김태년 당시 더불어민주당 원내대표)를 시사했지만 용두사미로 그쳤다. 국회 행정안전위원회에서는 외국인이 주택을 살때 취득세를 최대 30% 중과하는 지방세법 개정안 등을 논의하기는 했다. 그러나 취득세 중과는 상호주의에 위배될 수 있다는 의견이 우세해 법안은 이후 행안위 전체 회의에서 폐기됐다.

"통계 없이 부동산 투기 못 찾아…데이터 구축 선행해야"
일각에서는 외국인의 국내 부동산 투자가 시장에 큰 영향을 줄 정도는 아니라고 평가하기도 한다. 국토부도 "일부 시장을 교란하는 사례가 적발되고 있으나 아직 전체 시장에 영향을 줄 만큼 유의미한 흐름을 보이지 않는다"고 판단하고 있다.

하지만 우선 외국인의 부동산 시장교란 여부를 판단하기 위해서는 부동산 취득현황에 대한 데이터 구축이 반드시 선행돼야 지적이 나온다.
현재 국토부는 외국인 토지보유현황, 외국인 토지거래현황, 외국인 건축물 거래현황만을 1년에 두번씩 공개하고 있다. 지역별, 건축물별 용도별 취득현황에 대해서는 데이터가 구축돼 있지 않다.

토지 보유와 거래현황의 증감 유무만 파악이 가능하다는 얘기다. 지난해 말 기준 외국인은 서울에 310만㎡의 토지를 보유하고 있는 것으로 파악된다. 하지만 건물을 보유하고 있는 것인지, 아파트의 공유지분을 가지고 있는 것인지 파악할 수 없다. 외국인 주택통계가 없는 한 외국인이 서울 도심에 주택을 얼마나 보유하고 있는지 쉽게 짐작하기 어렵다는 얘기다.

다른 국가들 처럼 비거주 외국인이 부동산을 취득할 때는 빈집요금을 부과하거나 신축주택 구입을 금지하는 규제를 도입할 필요가 있다는 지적도 나온다. 호주의 경우 2017년 5월 이후 외국인이 취득한 주거용 부동산이 연간 6개월 이상 임대 또는 점유되지 않으면 연간 공실요금을 부과한다.

국토부 관계자는 "실거래가 정보와 소유현황 정보를 통합 관리하기 위해 법무부와 협의 중"이라며 "다만 국토부의 실거래가 시스템(RTMS)과 대법원의 등기부등본상 성명표기, 주택구분 방식이 달라 일일이 수작업을 거쳐야해 방법을 모색중"이라고 말했다.

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