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[문재인 정부 부동산대책]증산4구역 등 도심 공공주택 복합사업
2023년 사전청약 이어 이듬해 본청약·착공 할듯
영등포역 인근의 도심 공공주택 복합사업 후보지인 연립·다세대주택 지역 모습. 연합뉴스
영등포역 인근의 도심 공공주택 복합사업 후보지인 연립·다세대주택 지역 모습. 연합뉴스

서울 은평구 증산4구역 등 4곳이 도심 공공주택 복합사업(공주복) 예정지구로 지정되면서 일반공급 분양가와 분양 및 입주시기 등 공급의 구체적인 윤곽이 드러났다. 분양가는 5억원~7억원대, 2023년께 사전청약을 거쳐 이르면 2026년 입주가 가능한 일정이다. 그밖의 궁금증을 질의·응답 방식(Q&A)로 정리했다.

① 공급 속도 얼마나 빠른가

국토부는 속도가 가장 빠른 증산4구역(4112호), 연신내역(427호), 쌍문역 동측(646호), 방학역(409호) 등 공주복 4곳의 경우 늦어도 2023년 상반기에 사전청약이 가능하다고 보고 있다. 이어 2024년 상반기 본 청약 및 착공을 거쳐 2026년 하반기 또는 2027년 상반기에 입주가 가능한 일정을 세우고 있다. 사실상 지구 지정(2021년)부터 입주(2026년~2027년)까지 5~6년이 걸리는 셈이다.

이는 민간 재개발 대비 10년 가까이 기간을 단축한 것이라는 게 국토부의 설명이다. 국토부가 2019~2020년 서울에 입주한 일반 정비사업 단지의 사업소요기간을 조사한 결과 지구 지정 후 입주까지 평균 15~16년이 걸리는 것으로 나타났다.

공급기간 단축이 가장 많이 이뤄지는 구간은 ‘지구 지정-사업계획인가-관리처분인가’ 단계다. 민간 재개발은 지구 지정부터 사업계획인가에 5~6년, 사업계획인가부터 관리처분인가까지 3~4년 등 관련 인허가에만 8~10년이 소요된다. 반면 공공이 주도하는 공주복은 사업계획인가와 관리처분인가를 ‘복합사업계획인가’로 통합 추진하면서 이 기간을 1년으로 줄였다.

② 일반공급 물량 얼마나 되나

10월 예정지구로 지정된 뒤 연내 본 지구 지정이 유력한 4곳은 전체 공급 물량 5594호 가운데 절반이 넘는 2996호가 일반공급 물량으로 풀린다. 지구별로는 방학역이 74%(409호 중 302호)로 일반공급 비중이 가장 크고 다음으로 연신내역 63%(427호 중 267호), 쌍문역 동측 57%(646호 중 277호), 증산4구역은 50%(4112호 중 2058호) 순이다.

③ 일반공급 분양가는 얼마인가

분양가상한제(분상제)를 적용받는 일반공급 분양가는 전용 59㎡는 5억원대, 84㎡는 6억~7억원대로 추정되고 있다. 이는 시세 60% 수준이라는 게 국토부의 설명이다.

연신내역은 59㎡ 5억8천만원, 84㎡ 7억5천만원으로 가장 높은 수준을 보였고 증산4구역은 각각 5억8천만원, 7억3천만원으로 추정됐다. 쌍문역 동측(5억2천만원, 6억7천만원)과 방학역(5억원, 6억4천만원)은 84㎡도 6억원대다.

공주복에서 공급되는 주택은 공공주택지구로 지정해 공급하는 공공분양 주택으로 실거주 의무가 최대 5년까지 부여된다. 올해 2월부터 시행되는 주택법 시행령에 따라 분양가상한제 적용 공공택지의 경우 시세 80% 미만이면 실거주 의무 기간 5년을 부여한다.

④ 토지주 추가부담금은 얼마인가

해당 지구 토지주(민간재개발의 조합원)는 평균 8천만∼1억3천만원을 추가로 내면 아파트를 공급받을 수 있다. 국토부는 토지주 추가부담금이 민간 재개발이 추진되는 경우 부담해야할 1억3천만~1억9천만원에 견줘 30% 이상 절감된다고 밝혔다.

토지주에게 공급되는 아파트 공급가격은 전용 59㎡은 4억원대, 84㎡은 6억원대로 분상제가 적용된 일반공급 분양가와 큰 차이가 나지 않는다. 일반공급 분양가를 높여 토지주(조합원) 추가부담금을 낮추는 민간 재개발과는 다른 대목이다. 국토부 관계자는 “일반공급 분양가를 높이지 않아도 용적률 및 기부채납비율 등 규제 완화 인센티브를 통해 충분한 수익성이 확보되기 때문에 주민 추가부담금 완화가 가능하다”고 말했다. 실제 연신내역의 용적률은 600%, 방학역은 580%에 달하는 등 파격적인 용적률 규제 완화 인센티브를 받았다.

공공임대 비율도 민간 재개발의 경우 20%를 확보해야하지만 공주복은 저층주거지는 10%, 역세권은 15%로 완화했다. 원주민 재정착을 위한 공공자가 주택이 10% 가량 들어가는 점을 고려하면 공익성 있는 공공주택이 20%~25%로 민간재개발보다는 높다. 국토부는 공공자가 주택은 한국토지주택공사(LH) 재원을 투입하는 것으로 수익성에 영향을 미치지 않는 쪽으로 사업을 설계했다고 밝혔다.

⑤ 현금청산 및 전매제한 등 투기방지대책은 없나

우선 공주복 지구의 경우 올해 6월29일 이후 주택이나 토지를 매수한 토지주는 우선공급권을 받을 수 없고 현금 청산 대상이다. 토지주들의 우선공급권은 일반 분양권과 동일하게 소유권 이전 등기 시까지 전매제한이 설정된다. 또 공주복 우선공급권을 받으면 우선공급 계약일로부터 5년 내 다른 공주복이나 재개발·재건축 등 다른 민간 정비사업 우선공급권을 받을 수 없다. 다만 토지주들은 입주 뒤 소유권 이전을 마치면 전매제한이나 실거주 의무 등의 규제는 받지 않는다.

진명선 기자 torani@hani.co.kr

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