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(서울=뉴스1) 안은나 기자 = 22일 서울 용산구 남산N서울타워에서 바라본 도심 아파트단지. 이날 부동산 플랫폼 직방에 따르면 올해(9월15일 계약일 기준) 서울에서 거래된 6억원 이하 아파트는 9714건으로, 2017년 거래 대비 절반 이상 줄었다. 시장에서는 향후 6억원 이하 주택 감소 현상이 심화될 것으로 관측한다. 2021.9.22/뉴스1
(서울=뉴스1) 안은나 기자 = 22일 서울 용산구 남산N서울타워에서 바라본 도심 아파트단지. 이날 부동산 플랫폼 직방에 따르면 올해(9월15일 계약일 기준) 서울에서 거래된 6억원 이하 아파트는 9714건으로, 2017년 거래 대비 절반 이상 줄었다. 시장에서는 향후 6억원 이하 주택 감소 현상이 심화될 것으로 관측한다. 2021.9.22/뉴스1

내년부터 강화된 DSR(총부채원리금상환비율) 규제가 적용되지만 6억원 이하 주택에 대한 '영끌' 매수는 지속될 것이란 전망이 제기된다. 6억원 이하 주택 매수 시 이용 가능한 서민주택담보대출 '보금자리론'이 총량 규제에서 제외돼서다.

보금자리론, DSR서 제외‥신용대출로 추가 자금 조달 가능
금융위원회가 지난 26일 발표한 '가계부채관리방안'의 핵심은 개인별 DSR 규제의 조기 시행이다. 내년부터 총 대출액이 2억원을 넘으면 DSR 40% 규제가 적용된다. 연소득에서 개인이 가진 모든 가계대출의 원리금 상환액 합계가 차지하는 비율이 40%(은행권 기준)을 넘을 수 없게 된다.

금융위는 그러면서 서민금융상품의 경우, 개인별 DSR 계산시 제외되도록 예외 조항을 뒀다. 주택금융공사의 서민주택담보대출인 '보금자리론'도 여기에 속해 규제망을 벗어나게 됐다.

'보금자리론'은 연소득 7000만원 이하(신혼부부 8500만원), 주택가격 6억원 이하 등의 조건을 갖추면 집값의 최대 70%(3억6000만원)까지 빌려주는 정책상품이다. 소득이 상대적으로 적은 젊은층들이 내집 마련 수단으로 이용하면서 최근 공급 실적이 급격히 늘었다.

주택금융공사 관계자는 "보금자리론은 다른 주택담보대출과 달리, 주택가격 상한이 6억으로 낮고 부부합산소득도 낮은 서민실수요자 지원 상품인 만큼 DSR 규제에서는 빠졌다"며 "다만 DTI 규제는 기존처럼 그대로 적용한다"고 설명했다.

연 소득 5000만원에 다른 대출이 없는 직장인이 서울에서 6억원짜리 집을 사기 위해 보금자리론으로 3억6000만원(30년 만기, 대출금리 3.15%)을 대출 받는다면, 연간 원리금 상환액은 약 1856만원, DSR은 37.12%다. 대출 총액이 2억원을 넘기 때문에 DSR 40% 규제가 그대로 적용된다면 추가 대출이 거의 불가능한 셈이다.

그러나 보금자리론은 DSR 규제를 안 받기에 이 직장인은 신용대출을 활용해 본인 신용에 따라 추가로 자금을 조달할 수 있다. 영끌 매수 수요가 6억원 이하 주택에 몰릴 것이란 관측이 나오는 이유다. 주택금융공사에 따르면 보금자리론 공급 실적은 2018년 7조5597억원에서 지난해 26조5509억원으로 3배 이상 뛰었다. 올해는 9월 말까지 18조5310억원을 기록했다.

서울은 대상 아파트 적어‥수도권 '6억원 이하' 씨마를듯

다만 6억원 이하 매물은 서울에선 찾기 힘든 상황이다. 결국 경기·인천으로 눈을 돌릴 수밖에 없는데 6억원 이하 매물에 수요가 몰리면서 수도권 아파트값은 더욱 상승할 수 있다는 분석이 나온다.

김상훈 국민의힘 의원이 한국부동산원 자료를 분석한 결과 지난 6월 기준 서울에 6억원 이하 아파트는 전체의 15.4%에 불과했다. KB국민은행 리브부동산에 따르면 10월 서울 아파트 평균 매매가격은 12억1639만원에 달한다. 반면 경기와 인천은 아직 6억원 미만 매물이 남아 있는 상태다. 경기 아파트 평균 매매가격은 5억9110만원, 인천은 4억2471만원이다.

고준석 동국대 법무대학원 교수는 "정부를 믿고 기다리던 무주택 서민들이 이제라도 내집마련에 나서야 하는지 고민에 빠졌다"며 "수도권 6억원 미만 매물 중에서도 GTX(수도권광역급행철도)가 예정돼 있는 지역 주변으로 수요가 몰릴 가능성이 높다"고 말했다. 이어 "이렇게 되면 수도권 6억원 미만 매물은 그야말로 씨가 마르게 될 것"이라고 했다.

김제경 투미부동산컨설팅 소장은 "수도권에 입지 좋은 새아파트는 6억원 짜리를 찾기 힘들고, 결국 수도권에서도 외곽에 있는 아파트들이 '6억원'으로 키 맞추기에 나설 가능성이 있다"며 "입지가 좋지 않은 수도권 아파트까지 가격이 오르는 부작용이 나타날 수 있다"고 분석했다.

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