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집값 하락 시 손실을 건설사가 떠안는 구조
예상 집값 상승률 1.5%.. 물가상승률에도 못 미쳐
"불확실성 크다.. 중장기 대책 되긴 어려워" 비판
송영길 더불어민주당 대표가 지난 6월 1일 서울 여의도 이룸센터에서 열린 '누구나집 5.0 및 누구나주택보증 시스템 도입방안 세미나'에 참석해 축사를 하고 있다. 국회사진기자단
송영길 더불어민주당 대표가 지난 6월 1일 서울 여의도 이룸센터에서 열린 '누구나집 5.0 및 누구나주택보증 시스템 도입방안 세미나'에 참석해 축사를 하고 있다. 국회사진기자단

무주택자 주거 안정을 위해 당정이 강력하게 추진 중인 '누구나집'이 베일을 벗었다. 상대적으로 저렴한 가격에 거주와 내 집 마련을 동시에 해결할 수 있어 무주택 서민은 대체로 환영하는 분위기다. 하지만 건설사가 모든 리스크를 떠안는 구조 때문에 주택 공급 부족을 해결하기 위한 중장기 정책으로는 지속 가능성이 떨어진다는 비판도 제기된다.

29일 국토교통부에 따르면 화성능동 등 6개 공공택지의 '분양가확정 분양전환형 공공지원민간임대주택(누구나집)'의 사전 분양전환가는 택지 및 전용면적별 4억2,400만~8억500만 원으로 확정됐다.

사업자 공모시점인 지난 9월 감정가를 기준으로 분양 시점을 13년 후로 가정해 연평균 1.5%의 상승률을 적용한 분양가다. 집값이 13년 뒤 지금보다 최대 21.4% 상승한다고 가정한 셈이다. 가령 사전 분양가가 7억400만 원으로 책정된 화성능동 A1지구의 '국민평형' 전용 84㎡는 현 시세를 5억8,000만 원 정도로 본 것이다.

하지만 사전 확정된 분양가를 놓고 '설왕설래'가 이어지고 있다. 국토부는 집값 상승률을 보수적으로 계산해 저렴한 가격으로 분양 전환이 가능하다고 강조한다. 반면 민간 건설업계는 10년 뒤 분양가를 미리 정해놓는 방식은 불확실성이 커질 수밖에 없어 향후 사업 참여에 난색을 표하는 분위기다. 주택가격이 하락하면 민간 사업자가 모든 손실을 떠안는 구조 때문이다.

누구나집은 임차인이 10년 뒤 분양을 포기할 경우 미분양으로 인한 시행사의 손실을 보전할 장치가 전무하다. 국토부 관계자는 "우선협상대상자를 비롯한 건설사는 손실 발생 등 리스크를 감안해 종합적으로 사업성이 있다고 판단, 공모에 참여했다"고 밝혔다.

이번에 발표된 시범사업에 민간 건설사의 참여가 저조했던 것도 누구나집의 지속 여부에 회의적 시각을 덧씌우고 있다. 누구나집 우선협상대상자로 선정된 6개 시행사는 모두 국토부의 올해 시공능력평가 상위 20~60위권의 중견 건설사 컨소시엄이다.

누구나집 계획 발표 당시 138개 업체가 사전의향서를 제출했지만, 실제 공모에선 시공능력 상위 건설사의 참여가 저조했다는 얘기다. 한 대형 건설사 관계자는 "수익성을 비롯해 브랜드 관리 차원에서 (누구나집) 사업 참여에 무리가 있다고 판단했다"고 전했다.

누구나집 자체가 정부·여당이 고수하는 '집값 고점론'과 정면 충돌한다는 지적도 있다. 이재명 더불어민주당 대선후보는 이날 "앞으로 부동산 가격은 폭등이 아니라 폭락이 걱정된다"고 말하기도 했다. 집값이 하락 국면에 접어들었다고 주장하면서, 현 시세보다 20% 높은 가격에 서민을 위한 주택을 공급하겠다는 게 이치에 맞지 않는다는 것이다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 "10년 뒤 분양가를 예측하는 것은 불가능한 데다 1.5%는 물가상승률에도 못 미치는 수준"이라며 "누구나집은 정치적 성격이 강한 선심성 정책이라 중장기 계획이 되긴 어려울 것"이라고 내다봤다.

이승엽 기자 sylee@hankookilbo.com

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