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■ 경제현장 오늘 '이슈체크' - 김규정 한국투자증권 자산승계연구소장

사상 처음으로 민간아파트 사전청약이 실시됩니다. 오늘(1일) 모집공고가 났죠. 경기도 오산 세교 2지구, 평택 고덕, 부산 장안에서 1차로 2500가구가 오는 13일부터 사전청약을 받게됩니다. 수도권 공공택지에 분양할 공공 아파트에 대한 3차 사전청약도 오늘부터 접수가 시작됐는데요. 사전청약 물량 상세히 짚어보겠습니다. 김규정 한국투자증권 자산승계연구소장 나오셨습니다.

[앵커]

민간아파트 사전청약이라는 게 처음 하는 겁니까? 그동안 공공만 했고 전혀 안 했던 거죠?

[김규정 한국투자증권 자산승계연구소장]

네 맞습니다. 그동안은 수도권 공공택지에서 공급되는 공공분양 아파트에만 사전 청약을 실시해서 지금 두 차례 실시가 됐고 3차 접수도 진행되고 있고 올해까지는 4차 회분 진행이 되는데 공공만 먼저 진행하다 보니 민간 아파트도 공급을 조기에 하기 위해서 확대하자는 결론이 나면서 이번에 민간아파트, 공공택지에서 개발되는 민간 아파트의 공급분에 대해서도 사전청약이 확대됐고 올해 2차례가 실시될 예정입니다. 그래서 1차로 먼저 2500가구, 2차로 3500가구 정도가 공급 계획이 발표되고요. 내년에 3만8천 가구 정도가 민간아파트 공공택지 사전청약에서도 공급이 됩니다. 그래서 공공이나 민간 중에서 조금 더 종전보다는 다양한 선택지를 놓고 예비청약자분들이 사전 청약에 나서실 수 있게 됐다 라고 볼 수 있겠습니다.

[앵커]

그러면 말씀하신 민간 사전 청약 1차분. 이제 모집공고가 났는데 어느 지역, 또 물량은 정확히 어떻게 됐습니까?

[김규정 한국투자증권 자산승계연구소장]

정확한 물량은 2528가구 공급이 되는데요. 오산 세교 2지구, 평택 고덕, 부산 장안지구까지 총 3곳에서 공급이 됩니다. 각각 물량은 오산 세교 2지구가 1300여 가구로 물량이 가장 많기는 하고요. 이거는 주목할 점이 민간브랜드가 나오는 만큼 평수나 주택형 같은 걸 다양화할 수 있겠냐고 관심을 가지시는데 보통 수요자분들이 선호하시는 전용 84제곱미터 형이 절반 이상을 차지하고 평택 고덕 같은 경우는 대형평수도 일부 포함되어 있어서 조금 큰 평수 사전청약을 원하셨던 분들의 관심이 예상되고요. 가격대는 오산 세교 2지구가 3.3제곱미터 단위당 한 1240만 원대, 그리고 평택 고덕이 중대형이 포함되어있기 때문에 1425만 원 정도로 한 1200에서 1400대 정도의 단위당 가격이 책정되어서 총액은 아주 큰 대형평수를 제외하고는 대부분 3억 대에서 4억 대까지 걸쳐있는 것으로 발표되고 있습니다.

[앵커]

그 정도라면 새로운 신축 아파트에 비하면 분양가가 어느 정도로 보십니까?

[김규정 한국투자증권 자산승계연구소장]

주변 지역의 유사 아파트 공급분 시세에 비해서 한 60~80% 선에서 책정됐다고 발표되면서 자료가 나왔는데요. 실제로 최근에 공급된 민간 아파트 분양가 이런 거 하고는 격차가 줄어들 수도 있겠지만 대략 7~80% 선에서 결정되면서 시세보다는 저렴하게 사전청약이 결정된 것으로 보입니다. 민간 사전청약 역시 분양가 상한제 적용을 받고 분양가 승인을 받아서 공급이 되기 때문에 가격은 주변의 기존 아파트 시세보다는 저렴하게 미리 사전청약 통해서 당첨되시면 입주를 좀 약정하실 수 있게 된다고 볼 수 있습니다.

[앵커]

민간아파트이기 때문에 LH 이런 게 아니고 민간 건설사들이 짓는 거죠? 어떤 곳이 어느 곳에서 짓게 되나요?

[김규정 한국투자증권 자산승계연구소장]

이번에 브랜드들 뭐 굳이 물어보시니까요. 우미린이나 호반, 그리고 중흥 같은 중견 건설사 중에서 나름 최근에 입지를 굳힌 곳들 물량이어서 아무래도 공공에 한정되어 있을 때보다는 선택지가 다양해지고 내부에 인테리어나 평형 구조 그리고 면적에서도 다양한 선택을 하실 수 있지 않을까 라고 기대를 해볼 수 있겠습니다. 다만 주의하실 점도 있는데요. 종전에 공공분양 사전청약 같은 경우 사전청약 당첨이 되셔도 일반아파트, 일반 분양 청약은 자유롭게 할 수가 있었거든요.

[앵커]

공공은 사전청약이 당첨되더라도

[김규정 한국투자증권 자산승계연구소장]

네 다른 사전청약은 못하지만 일반 분양 청약은 하실 수 있었는데 이번 민간아파트 사전청약 같은 경우는 어쨌든 공급하는 건설사들에게 사전 청약이다라는 부담을 주는 만큼 당첨되신 분들이 다른 일반 청약에도 청약을 넣으실 수 없게 규정이 강력해졌습니다. 그래서 사전청약 당첨되신 분들이 포기하시기 전에는 모든 종류의 청약은 참여하실 수 없다고 보셔야 하기 때문에 그런 점들은 주의하실 필요가 있을 것 같습니다.

[앵커]

그렇군요. 그러니까 자격을 포기하지 않는 한 딱 한 번의 기회만 있게 된단 얘기네요. 언제 청약을 실제 접수를 하게 되나요 일정은?

[김규정 한국투자증권 자산승계연구소장]

12월 13일부터 접수에 들어가는데요. 13일부터 15일까지 특별공급 일반공급 접수를 받아서 실제 당첨자 발표는 이달 22일에 날 예정입니다. 그때 부적격 당첨이나 이런 걸 확정하고 나서 당첨자가 최종 결정이 되게 되고요. 이번에 공급되는 내용 중에 종전에 알고 계시던 공공사전청약하고는 조금 다른 일정들이 있으셔서 궁금하실 수 있겠는데 종전에 공공분양 사전청약 같은 경우에는 일반공급, 그러니까 신혼부부나 생애 최초 같은 특별공급을 제외한 일반공급이 15%밖에 안됐는데 이번 민간분양 사전청약 같은 경우에는 일반공급이 37%까지 좀 높아집니다. 그래서 신혼부부가 아니어서, 생애최초가 아니어서 특별공급이 아니라 너무 불리하다고 생각하셨던 분들은 조금 더 당첨 기회가 높아졌다고 볼 수 있겠고요. 특히 지역별로 가점제가 적용되지 않은 추첨제 물량이 지역 규제에 따라 조금씩 다른데 전체 계산해보면 총 물량 중 27% 정도는 추첨제로 당첨자를 가리기 때문에 가점제에 불리하시거나 혹은 특별공급 자격이 안되는 분들에게도 유리해지실 수 있고요. 또 하나 달라진 제도가 특별공급 중에서도 신혼부부나 생애최초가 자녀 수라든가 무주택 세대주 기간이라든가 이런 까다로운 점수들에 따라서 되다 보니 좀 불리하다고 하시던 분들이 있었는데 그분들 중에서도 30%는 추첨제가 새롭게 제도로 추가가 됐습니다. 그래서 종전보다는 좀 소득이 높은 신혼부부라든가 아니면 자녀가 없는 신혼부부라든가 이런 분들까지 추첨을 통한 당첨 기회를 조금은 기대하실 수 있게 바뀐 점들이 있어서 이런 제도의 변경도 미리 숙지해두실 필요가 있겠습니다.

[앵커]

그러니까 일반 공급 물량이 좀 늘어나고 추첨 물량이 많아졌기 때문에 그런 분들 상대적으로 기회가 많아진다 하는데 아까 중형 건설사들이 들어오고 하지만 위치로 보면 오산 세교, 평택 고덕. 서울 중심으로 보면 조금 멀다는 느낌이 드는데요.

[김규정 한국투자증권 자산승계연구소장]

네 맞습니다. 지금 평택 위치도 그렇고 오산 세교도 기존 알고계시던 동탄신도시 아래쪽에 위치한 지구이기 때문에 만약 서울에서 이사가신다고 하면 조금 멀게 느껴지실 순 있어요. 그래서 아무래도 지역거주자 중에서 무주택이신 분들이 좀 더 관심을 가지실 걸로 예상되고요. 다만 뭐 오산이나 평택같은 지역들 지금 전철 지하철 등을 이용하실 수 있는 지구이기 때문에 그걸 통해서 서울 출퇴근은 가능하실 수 있을 걸로 판단하고 있습니다.

[앵커]

자, 민간 사전청약 처음으로 이뤄져서 기대하는 분들이 많을 것 같은데 지금 공공 분양은 3차 사전청약이 되고 있잖아요. 오늘 접수가 시작됐다는데 어느 지역에 어느정도 접수를 받게 되나요?

[김규정 한국투자증권 자산승계연구소장]

이번에 3차로 공급하는 공공사전청약은 총 물량이 4167가구 공급되는데요. 이번에 하남 교산하고 과천 주암지구가 1000가구 이상씩 공급하면서 입지적으로 그동안 주목받아왔던 지역이기 때문에 많은 분들이 참여할 걸로 예상됩니다. 12월 1일 현재 접수기간 시작이 되어서요. 공공분양 특별공급 그리고 신혼희망의 당해지역 거주자부터 3일까지 접수가 진행되고 나머지 순차적으로 12월 6일, 12월 9일 일정에 따라 진행되는 자격별 접수 기간이 있기 때문에 공고사항 정확하게 인터넷이나 주변에서 확인하시고 신청하시면 될 것 같습니다. 특히 물량이나 지역적으로 봤을 때 과천 주암이라든가 하남 교산 지역들이 서울에서 굉장히 접근성이 꽤 좋고 5호선이나 4호선 종전에 지하철들을 이용해서 출퇴근하시는 분들이 관심을 가지실만한 지역이기도 하고요. 가격적으로 뭐 더 저렴한 가격을 기대하셨던 분들의 예상보다는 좀 부족할 수 있겠으나 주변 시세에 비해서는 꽤 저렴한 편이긴 합니다.

[앵커]

얼마입니까 이게?

[김규정 한국투자증권 자산승계연구소장]

지금 과천 주암 같은 경우가 3.3제곱미터 당 2500만 원 선, 그리고 하남교산이 1850만 원 선인데 그래도 비싸다 라고 생각되시는 무주택자 분들이 계시겠으나 주변 시세보다는 한 절반 정도의 저렴한 수준이어서 이미 로또 분양 얘기가 나오고 있어요. 그래서 위치도 관심지역이고 가격도 주변 시세 일반 아파트보다는 저렴하기 때문에 청약이 좀 그 두 지역에 몰릴 가능성이 있어 보입니다.

[앵커]

과천 주암이 평당 2500만 원이면 굉장히 낮을 것 같은데. 로또분양이 될 것 같네요.

[김규정 한국투자증권 자산승계연구소장]

대략 한 9억 가까이 되는 가격인데요. 그러다 보니 이슈가 9억을 초과하면 저희가 분양가 중도금 대출이 제한되는 선에 걸려있어서 그 부분을 예의주시하고 계신 분들이 있습니다. 그래서 만약 9억 초과가 돼서 중도금 대출이 안될 경우에 어쨌든 공공청약을 해야되는 서민분들의 입장에서는 여전히 부담스럽다는 의견이 있어서 이게 그 기준에 넘어가는 분양가로 최종 확정이 될 건지, 그리고 만약에 그럴 경우 정부가 정책적으로 중도금 대출 같은 것들을 열어줄 수 있는지 이런 부분들이 초미의 관심사입니다.

[앵커]

9억이 넘으면 대출제한이 걸리니까 그 부분 어떻게 정리될지 지켜봐야 될 것 같고요. 사전청약은 그 정도로 하고요. 지금 종부세 말도 많고 불만도 많고 논란도 많은데 오늘부터 내야 하는 거죠?

[김규정 한국투자증권 자산승계연구소장]

네 맞습니다.

[앵커]

부담이 큰 사람들 어떻게 좀 줄이는 방법, 늦게 내는 방법은 어떤 게 있습니까?

[김규정 한국투자증권 자산승계연구소장]

일단 말씀하신 것처럼 12월 1일부터 15일까지 종부세 납부 기간이고요. 만약 9월에 실시했던 합산배재신청이라든가 뭐 공동명의선택신청이라든가 이런 걸 놓치신 분들은 15일 납부기간 내에 한 번 더 신청하실 수는 있습니다. 그래서 그런 것들을 통해서 최대한 금액이 줄어들 수 있는 부분 먼저 찾아보셔야 되고요. 금액이 너무 많아서 한꺼번에 내기 어려우실 때 분납 기능이 있는데요. 기준은 납부하시는 세액이 250만 원을 초과할 경우에 초과분에 대해서 최대 6개월까지 분납 신청을 할 수 있습니다. 홈택스를 통해서 신청하시고 일단 250만 원까지 내시고 나머지 금액을 분납하실 수 있고요. 만약 납부세액이 500만 원을 넘어갈 경우에는 절반 이하에서 분납 신청을 하실 수 있습니다. 그러니까 절반까지는 이번에 내시고 나머지 금액은 최대 6개월 내에 분납하실 수 있기 때문에 한 번에 내기 어려우신 분들은 신청하실 수 있는데 예년 같은 경우에 보통 총 납부 세액 중 30% 정도가 분납 신청하신다고 해요. 그래서 이번에도 납부 사정을 확인해보시고 홈택스 등을 통해서 미리 신청하신 후에 납부 진행하시면 될 것 같습니다.

[앵커]

종부세는 여러 논란이 있지만 정부가 납세 고지자에 대한 국민의 2%다, 2%가 해당이 된다 이런 얘기를 하니까 실제 세금을 내게 되는 분들은 아니다. 결과적으로 세입자에게 전가될 소지가 있기 때문에 많은 국민들이 영향권에 있다고 주장하잖아요. 실제 그런 전가현상이 많이 나타날까요?

[김규정 한국투자증권 자산승계연구소장]

가능성은 꽤 높다고 보고 있습니다. 물론 이게 종전에 있던 월세 계약이나 이런 걸 당장 바꾸지는 못하기 때문에 계약이 종료되는 시점에 전세를 월세로 바꾸는 과정에서 일어나거나 새로운 세입자 교체하는 과정에서 일어나서 순차적으로 진행되긴 하겠지만 어쨌든 올해뿐만 아니라 내년 점점 더 보유세 납부에 대한 부담 액수가 커지는 다주택자의 경우에는 월세 전환이나 반전세 같은 걸 통해서 세금을 충당하려는 움직임이 늘어날 가능성이 있고요. 그러다 보니 이 보유세 부담 증가에 대해서 다주택자들이 집을 처분할 수 있게 하자 해서 또 한편 최근에 이슈가 된 게 다주택자 양도세 중과 부담을 완화해줄 수도 있다는 발언이 여당 쪽에서 흘러나와서 굉장히 관심을 모으고 있는데 그 부분은 사실 아직 당론으로 결정된 것도 아니고 결정까지는 불확실한 부분들이 많기 때문에 지켜보셔야 될 것 같습니다. 다만 만약에 다주택자 분들의 양도세 부담을 현저하게 완화해주는 당론이 결정되고 세제가 바뀐다면 종부세 부담을 느끼는 다주택자분들이 내년 상반기에 처분 검토를 하게 될 가능성은 있어 보입니다.

[앵커]

그런 말씀대로라면 공급 물량, 시장이 잘 돌아가기 위해서 확대를 하기 위해서라면 그런 제도 가 필요할 텐데 여당의 기본 철학, 문재인 정부의 기본 철학을 완전히 뒤엎는 것이기 때문에 어떻게 될지..

[김규정 한국투자증권 자산승계연구소장]

쉽지는 않아 보입니다. 현재도 여당의 일부 발언 흘러나온 것에 대해서 당내에서도 반대 여론이 있는 것으로 알려졌고 정부 기제부에서도 시장에 나쁜 시그널을 줄 수 있다, 이제 좀 안정되기 시작한 시장이 다시 불안해질 수 있다는 우려를 하고 있어서 결정이 쉽게 될 수 있는 안건은 아닌 것 같습니다.

[앵커]

소장님은 시장 안정을 위해서라면 다주택자 양도세 좀 인하를 해야 된다고 보십니까?

[김규정 한국투자증권 자산승계연구소장]

저는 거래 시장의 정상화나 매물 잠금을 풀기 위해서는 필요하다고 보는 입장인데 완화 정도나 시기를 잘 선택하는 게 관건이라고 보여집니다. 어설프게 완화해서는 시장에서 오히려 더 낮출 수도 있겠다는 기대감으로 매물 잠금이 별로 안 풀릴 수도 있겠고요. 유예하는 기간도 굉장히 효율적으로 짧게 써서 매물 출시를 유도하는 게 방법일 것 같습니다.

[앵커]

다주택자 양도세 부과, 정말 큰 이슈여서 어떻게 결론이 날지는 조금 지켜봐야 될 것 같습니다. 네 지금까지 김규정 한국투자증권 자산승계연구소장이었습니다.

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