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■서울 '최악 공급한파' 온다..尹정부 주택공급 초비상
올들어 서울 아파트 분양 3434가구..대부분 소규모 단지
둔촌주공·이문1구역 등 분양가 갈등에 연내 공급 불투명
서울 청약 노리던 무주택자 수도권 몰려 인천 집값 44%↑
[서울경제]

서울 아파트 시장에서 ‘정부 규제 강화→분양 지연→입주 물량 감소’의 악순환이 이어지면서 ‘공급 한파’가 끝날 조짐이 보이지 않고 있다. 내후년인 2024년 서울 아파트 입주 물량이 관련 통계 집계가 시작된 1990년 이후 최저치를 기록할 것으로 전망되는 가운데 올해 상반기 분양을 계획했던 정비사업장들까지 공급 일정을 늦추면서 2026년 이후 입주 상황도 낙관하기 어렵다.

27일 부동산R114에 따르면 전날 기준 올해 분양된 서울 아파트는 총 13개 단지, 3434가구에 그친 것으로 나타났다. 지난해 12월 조사에서는 서울 28개 단지, 3만 2661가구가 올 상반기 내 분양을 계획했다. 그러나 주요 사업장 곳곳에서 차질을 빚으면서 실제로는 계획된 물량의 10.5%만이 공급된 것이다. 특히 분양 단지 대부분은 500가구 미만의 소규모 단지여서 청약 수요자의 기대에 미치지 못했다.

나머지 물량(15개 단지, 2만 9227가구)의 공급 일정도 현재로서는 ‘안갯속’이다. 대표적인 곳이 강동구 둔촌주공 재건축 단지인 ‘올림픽파크 포레온’이다. 이 단지는 총 1만 2032가구로 일반분양 물량만 4786가구에 달한다. 그러나 조합과 시공사업단은 공사비 인상을 두고 갈등을 벌이다 공사 중단이라는 초유의 사태까지 맞았다. 양측이 한 달 넘게 합의점을 찾지 못하면서 공사 재개, 분양 일정도 늦어지고 있다. 재개발을 추진 중인 동대문구 이문1구역(3069가구)은 분양가 산정 문제로, 이문3구역(4321가구)은 시공사 교체 문제로 연내 분양이 불투명해졌다.

업계에서는 지난해에 이어 올해에도 최악의 공급난이 되풀이될 것이라는 우려가 나온다. 지난해 서울 아파트 분양 물량은 8894가구로 부동산R114가 관련 통계를 작성한 2000년 이후 역대 최저치를 기록했다. 이는 2020년 4만 2625가구의 5분의 1에도 미치지 못하는 수치다. 2020년 당시 민간택지 분양가상한제 적용을 피하려는 물량이 쏟아지면서 규제 시행 이후인 2021년부터 물량이 크게 줄어든 것으로 풀이된다.

문제는 분양가상한제와 재건축초과이익환수제 등 지난 정부의 규제가 여전한 상황에서 최근 원자재 가격 상승까지 겹치며 공급 여건이 더 악화됐다는 점이다. 특히 분양가 책정 시 인상된 원자재 가격 등 비용 상승분이 제대로 반영되지 않으면서 분양 일정을 늦추거나 후분양을 검토하는 사업장도 나오고 있다. 재건축을 추진 중인 송파구 ‘잠실진주아파트’는 분양가상한제 심사에서 원하는 수준의 분양가를 받지 못하면 후분양으로 전환하는 방안을 논의 중인 것으로 알려졌다.

전문가들은 분양 물량 감소는 매매와 임대차 시장 전반에 불안 요인으로 작용할 수 있다고 입을 모은다. 서울 청약을 기다리다 포기한 무주택 실수요자들이 수도권 지역으로 몰리고 있기 때문이다. 실제 KB부동산 리브온 통계에 따르면 인천 아파트 3.3㎡당 평균 매매가격은 지난달 1943만 원으로 1년 전의 1348만 원보다 44.1% 오르며 전국 최고 상승률을 기록했다.

분양 이후 2~4년 뒤에 이뤄지는 입주가 차질을 빚으며 전세난으로 번질 가능성도 적지 않다. 내후년인 2024년 서울 아파트 입주 물량은 1만 1881가구에 그칠 것으로 예상된다. 입주 물량은 2020년 4만 9525가구에서 지난해 3만 2689가구, 올해 2만 2092가구 등으로 매년 감소하고 있다.

임병철 부동산R114 리서치팀장은 “분양가 규제로 가격을 올릴 수 있는 여력은 크지 않은데 원자재 가격이 상승하면서 민간을 통한 공급이 위축되고 있다”며 “2020년 7월 분양가상한제 시행 이후 분양 물량 감소는 내후년부터 입주 물량이 줄어드는 요인으로 작용하면서 시장 불안이 커질 수 있다”고 지적했다.

이에 정부는 다음 달 발표를 목표로 분양가상한제 개편안을 검토하고 있다. 이번 제도 개편안은 윤석열 정부의 ‘1호 부동산 대책’이 될 것으로 보인다. 원희룡 국토교통부 장관은 최근 기자 간담회에서 “분양가상한제는 (주택) 공급을 촉진하기 위해 손봐야 할 첫 번째 제도라고 보고 있다”며 “반영 시기와 내용을 포함해 경직된 제도를 시장 움직임과 연동될 수 있도록 개선하는 방안을 관계 부처와 협의하고 있다”고 밝힌 바 있다. 이에 분양가 산정 때 기존에는 반영하지 않았던 조합원 이주비와 명도 소송비 등을 반영하는 방안이 거론된다. 또 원자재 가격 상승을 고려해 분양가 구성 항목 중 하나인 기본형 건축비를 인상하는 방안도 함께 추진될 것으로 예상된다.

노해철 기자 sun@sedaily.com

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