부동산

정부가 발표한 2023년 기준 공동주택 공시가격 변동률은 -18.61%다. 지난해 공시가격 변동률인 17.2%에 비해 크게 하락했다. 시장에서는 이를 두고 공시가격과 연계된 부동산 보유관련 과세 부담이 줄어든다는 점에서 긍정적으로 보고 있다. 다만 전문가들은 이번 공시가격 하락이 주택 거래량 회복 효과 등에는 제한적일 것이라고 예상했다.

◇마래푸 전용 84㎡ 공시가격 13.8억→11.4억… 보유세 -35% 수준

국토교통부는 22일 2023년 공동주택 공시가격 변동률을 발표하면서 지난 2005년 제도 도입 이후 가장 큰 폭으로 하락한 수치라고 밝혔다. 또 지난해 인하한 공정시장가액비율(재산세 60→45%, 종부세 95→60%)을 적용하면 1세대 1주택자 기준 2020년 대비 약 20% 이상 세부담이 감소할 것이라고 봤다.

우병탁 신한은행 부동산팀장이 모의 계산한 결과 지난해 12월 기준 실거래가가 16억원인 마포래미안 푸르지오 전용 84㎡의 경우 올해 추정 공시가격은 11억4291만원 수준이 된다. 전년(13억8200만원)보다 약 2억4000만원 가량 낮아진다. 2021년 공시가격(12억6300만원)과 2020년 공시가격(10억7700만원) 사이 수준으로 되돌아가는 것이다.

이에 따라 이 주택 소유자(1주택자)가 부담하는 보유세는 지난해 412만944원에서 올해 267만2742원으로 크게 줄어든다. 이는 2020년 보유세 수준인 약 343만원보다 더 줄어들어 2019년 228만원 수준과 비슷해진 수치다. 용산구 한가람 아파트 전용 84㎡ 역시 올해 예상 보유세는 381만원으로, 지난해 599만원보다 36% 이상 감소해 2020년 415만원 수준보다도 낮아진다.

서울 고가 아파트의 보유세도 지난해보다 30% 가까이 하락한다. 공정시장가액비율을 종부세 80%, 재산세 45% 수준으로 적용했을 때 직전 실거래가 38억원 수준의 서울 서초구 아크로리버파크 전용 84㎡의 올해 예상 보유세는 1032만원이다. 지난해 1448만원에서 29% 가까이 줄었다. 서초구 반포자이 전용 84㎡ 에상 보유세 역시 지난해 1386만원에서 979만원으로 30% 가까이 줄어든다,

◇ “고가의 똘똘한 한채·1주택 갈아타기 수요 늘 것… 매물 출하 압박도↓”

이 때문에 시장에서는 공시가격과 실거래 간 역전 문제가 줄어들고 부동산 보유관련 과세부담이 과거보다 줄어들 것으로 기대하고 있다. 일부에서 그동안 높아진 공시가격에 보유세 부담을 임차인에게 전가하는 경우도 있었는데, 이 같은 부작용은 줄어들 것으로 전망했다.

함영진 직방 데이터랩장은 “특히 고가주택에 대한 세부담 일부 줄어들면서 일명 ‘똘똘한 한채’나 수도권 상급지 위주의 갈아타기, 지방의 수도권 원정매입이 제한적으로 발생할 수도 있다고 보고 있다”며 “급격한 세 부담이 낮아지기 때문에 실수요자 주택보유 관련 심리적 부담을 낮추고 1주택 교체 수요의 시장 진입문턱을 낮추는 효과를 기대할만 하다”고 말했다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원 역시 “종부세만이 아닌 재산세까지 포함해서 보유세 부담 등이 경감된다는 점에서 이번 공시가격 변동은 긍정적”이라며 “앞으로는 공시가격 현실화가 2020년 수준으로 조정되는 것뿐만이 아니라 장기적인 검토가 필요한 시기”라고 조언했다.

다만 보유세 경감으로 인한 주택 거래량의 회복이나 개선효과에는 제한적일 것이라고 전망했다. 주택 매입 위한 구매환경 자체가 악화됐을 뿐 아니라 주택보유에 대한 세금부담 낮아지면서 급하게 처분할 필요 없어졌기 때문이다.

박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원은 “주택 보유자의 세 부담이 낮아져 매물 출회 압박이 줄어들고, 비강남 2주택 보유자들 역시 종부세 부담으로 주택 수를 줄이는 현상도 많지 않을 것”이라며 “다만 주택가격이 소득이나 물가에 비해 너무 높은 데다 역전세난, 경기침체, 글로벌 금융시장 불안 영향으로 당분간 조정은 이어질 것으로 보인다”고 말했다.

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