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땅값 급등·천정부지 사업비.. 용산개발과 닮은꼴5조에 매입땐 7조 필요.. 금융비용 합하면 10조 육박수익구조도 썩 좋지 않아 숙박 등 非분양시설로초기 투자비 회수 어려워

최고의 금싸라기 땅으로 불리는 서울 강남구 삼성동 한국전력 부지를 놓고 벌어질 '전쟁(錢爭)'의 막이 올랐다. 당장 한전이 지난해 말 기준 공시지가보다 두 배가 훌쩍 넘는 가격으로 매각공고를 낸데다 삼성·현대차그룹은 물론 중국 최대 부동산 개발 업체인 뤼디그룹, 미국의 샌즈그룹 등도 입찰 참여 여부를 저울질하고 있어 부지 확보를 위한 치열한 경쟁이 예고되고 있다. 이 때문에 업계에서는 입찰이 과열로 치달을 경우 자칫 용산 개발처럼 '승자의 저주'가 되풀이될 수 있다는 우려도 제기되고 있다.

한전 부지 개발은 여러 측면에서 지난해 사업이 무산된 용산국제업무지구 개발과 닮았다. 우선 서울시에서 도심의 공간구조를 획기적으로 뒤바꾸기 위해 세운 개발계획이라는 점. 이를 위해 종 상향을 통한 토지용도 완화는 물론 건물의 높이도 초고층을 허용했다. 토지 자체의 희소성에 파격적인 규제완화까지 겹치다 보니 경쟁이 치열할 수밖에 없는 것이다.

실제로 지난 2007년 삼성물산 컨소시엄과 프라임·현대 컨소시엄이 입찰 경쟁을 벌였던 용산 철도기지창 부지(35만6,492㎡)는 8,000억원이었던 장부가액보다 무려 10배나 비싼 8조원에 팔렸다. 2006년 말 기준 공시지가 2조6,200억원와 비교하면 3배, 감정평가액 3조8,000억원보다는 2배나 비싼 가격이었다.

한전 부지(7만9,342㎡) 역시 벌써 매각공고 단계에서 땅값이 두 배 넘게 뛰었다. 지난해 말 기준 공시지가가 1조4,837억원이었는데 최저입찰가격이 3조3,346억원에 책정됐기 때문이다.

땅값이 뛰면 사업비는 기하급수적으로 늘어나는 구조다. 한전 부지도 마찬가지다. 최저입찰가에 팔린다고 가정해도 민간 사업자가 공공에 내야 하는 기부채납액(토지가액의 40%)만도 1조3,338억원에 달한다. 땅값까지 합하면 최소 4조6,684억원의 금액이 들어가는 셈이다. 4조원에 팔릴 경우 기부채납액 1조6,000억원을 더한 5조6,000억원, 5조원일 경우는 최소투자금액이 7조원에 달하게 된다. 여기에 건설비·금융비용 등을 더하게 되면 사업비용은 10조원에 육박하게 된다.

한전 부지는 용산국제업무지구에 비해 수익구조도 좋지 않다. 용산의 경우 상업시설뿐만 아니라 아파트 등 분양시설이 많아 투자금 회수가 쉬운 구조였다. 하지만 한전 부지는 서울시의 개발계획상 업무·관광숙박·컨벤션시설 등 비(非)분양시설의 비중이 압도적이다. 초기 투자비 회수가 어려운 사업구조라는 의미다.

다만 일각에서는 이 같은 수익구조 때문에 의외로 토지 낙찰가격이 낮아질 수 있다는 전망도 제기된다. 삼성그룹 등이 "입찰조건을 검토한 후 참여 여부를 결정하겠다"며 신중한 행보를 보이는 것도 이 같은 내부 판단에 따른 것이라는 분석이다.

개발업계의 한 관계자는 "개발이 목적인 업체들로서는 비싼 땅값이 부담이 될 수 있다"며 "이 때문에 통합사옥 마련이라는 확실한 목표를 가진 현대차그룹이 가장 유력한 후보로 보인다"고 말했다.

김상훈기자 ksh25th@sed.co.kr

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