세상만사 그렇듯이 인간이 사는 사회에서는 인간의 마음이 제일 중요하고 이러한 인간의 마음을 움직이는 심리는 경기.경제 보다도 더 중요하다고 생각하는데 특히 부동산 시장에서도 예외는 아닌 것 같다 그 예가 최근 경기진작 책의 일한으로 부동산 규제조치도 조금씩 조금씩 풀리고 또한 현 정부들어서 통수권자의 현장 행보를 보면 심리적으로 기대감이 없지않아 있어 보일 것 이다.
그것이 정치적 인기영합이든(포퓰리즘:populism) 쇼맨쉽이든 차치(且置)하고 그러한 행동에서 기대되는 기대심리가 중요하므로 당장에 효과를 기대하기 보다는 오히려 효과가 미미하므로 다음 규제완화 조치를 스탶 바이 스탶으로(step by step) 기대해 볼수 있는데,그 반대 예로서 전(前) 정부 부동산 규제조치 단계에서도 찾아 볼수가 있다 즉 전(前) 정부 부동산 규제조치도 하루 아침에 이루어 진 것이 아니고 조금씩 조금씩 처음에는 약한 것 부터 취해지드니 이것이 시장에 약발이 받지 않자 점점 더 강하게 나중에는 중과세,대출규제(DTI)등 강경한 조치가 나온 것이 였으므로 이를 역(逆)으로 해석해 보면 현 정부 부동산 규제완화 조치도 단계별 어떻게 전개될 것 인지 짐작 될 것 이다.
결국 규제조치 또는 완화라는 것도 인간이 사는 주택시장의 충격 때문에 결코 한꺼번에 크게 터져 나올수 없는 무언(無言)의 사회 심리적 토대위에 출발한 것 이라 볼수가 있을 것 이므로 세간에 그 동안 억눌렸던 부동산 시장에 관하여 바닥은 언제인지 회복된 다면 언제가 회복 시점이지 매도.매수 할려면 타이밍을 언제로 잡아야할지등에 대하여 심리 측면에서 살펴 보고자 한다.
매도ㆍ매수 심리전
일반적으로 전문가 뿐만 아니라 언론지상이나 세간에서도 부동산 시장이 언제 바닥인지 아닌지에 대하여 논란이 많다.
어떤 전문가 들은 올 연말부터 시작하여 내년 상반기가 바닥이라 하고 어떤 전문가들은 내년 하반기 이후가 바닥이라고 한다 이는 결국 내년이 바닥시점이라는 것에 대하여 거의 공통된 시각인데,이를 달리 해석해보면 내년 봄부터 시작하여 하반기 정도가 매매 적기라고 하므로 이를 심리적인 측면에서 해석해 보면 내년 상반기 부터 물꼬가 트여지면 하반기 정도에는 봇물이 될수도 있으므로 매수자는 봇물이 되기전,매도자는 물꼬가 트인시점 보다는 봇물이 되는 시점 이후에 각각 매도.매수 타이밍을 잡아야 한다는 것으로 해석 할수가 있을 것 이다.
또한 내년 상반기에서 하반기까지가 아닌 내년 상반기가 매매적기라고 하여 이때부터 거래가 일어난다고 가정하면 매수자는 내년 상반기 보다는 올 연말이 최고 매수 적기일 것이고 매도자는 이제막 거래가 일어난다고 생각하는 상반기 보다는 상반기이후가 매도 적기가 될 것이라는 심리적인 측면을 반영하여 매매 타이밍을 잡으려고 판단할 것 이다.
순환 대세 심리전
부동산 시장에 대한 전반적인 향후 상승과 하락 시장 어느것이 대세일까? 하는 것도
기술적.경제적 분석 이전에 수없이 언론지상에 회자되는 시점을 보면 대략 내년 이후를 점치고 있는 것 같다.
물론 특히 최근 주택시장이 주거무 문화 패턴의 변화와 중대형 비선호 현상이 강하게 작용하여 현재 중소형 주택이나 재개발.재건축 주택등 특정 주택시장이 대세이고 일반적인 주택시장은 저무는 해와 같다고 할수 있으나,해는 저물면 다시 떠오르는 법이고 자본주의에서 영원한 것은 없다고 본다면 대체적으로 다수설로 주장하는 내년이후 부터 시작하여 인구감소가 본격적으로 일어난다고 예측하는 2015년 무렵까지 지속될 것이라는데 무게를 두는 것 같다.
이는 곧 경기 순환이 호황-정점-후퇴-불황-또다시 회복-호황-정점-후퇴-불황이라는 경기 순환 싸이클에 동반하여 부동산 시장도 경기 싸이클과 같이 움직일 수밖에 없다는 것으로서 경제.기술적 분석 이전에 자본주의에서는 균형 경기순환론을 신봉할수밖에 없다는 순환 심리가 그 전변에 깔려려 있기 때문이라고 생각한다.
실전 거래 심리전
일반적으로 부동산 정보파악이나 거래전 단계로서 앞집 물건의 시세는 뒷집에서 알아 보고 뒷집 물건의 시세는 앞쪽에서 알아 보며, 매도자는 매수자 처럼 매수자는 매도자 처럼 주체를 가장하며,중개업소 방문은 주변 업소를 방문하고도 이집이 첫 집이라고 얘기 하며,신분을 위장할때는 본인이면서 친척이나 친구의 것이라 하며,해당지역을 잘 알면서도 잘 모르는채 하는등 심리술이 많이 작용하는 것 같다.
실제 비수기에 매도할려고 물건을 내놓으면 중개업소에서는 당연히 현재 매매가 안되고 급매 위주로 한 두건 팔릴 정도라고 얘기하면서 물건가격을 급매수준에 가깝게 받을려고 하지만 정작 그렇더라도 매매는 당장에 일어나기가 쉽지 않으므로 실제 손님이 왔을때 당초부터 싸게 내놓은 물건에서 다시 흥정이 들어가게 되므로 이는 시장침체를 빌미로한 강한 매도 심리전에 밀릴수 밖에 없는 것이 되고 만다.
또한 특정장소.특정시점에서 매수자 한테 지금이 매수적기라 하고 매도자 한테도 지금이 매도 적기라 해야만 거래가 발생되나, 매수자 한테는 지금이 시기적으로 적절하여 매수할 것을 권유하면서 매도자 한테는 지금은 본격적으로 매도시기가 아니라고 얘기하면 거래는 발생되지 않을 것 이므로 실제 매수,매도시기와 거래상 매수, 매도시기는 다소 다르게 작용된다고 보아야 할 것이다.
물론 상승시점에서 특수한 분위기에 휩싸여 재작년 하반기 처럼 한꺼번에 매매가 대량 발생된 것은 실제 매수.매도 시기와는 별 상관없이 심리적으로 부화뇌동(附和雷同)이 크게 작용한 것은 예외적이라고 보아야 할 것 이다.
따라서 매도.매수가 시기적으로 한꺼번에 대량 발생되는 것 보다는 약간씩 분산되면서 비대칭적으로 꾸준히 일어나야만 시장메카니즘이 정상적으로 작동되는 것이라고 보므로 언론지상이나 전문가 그룹이 어떤 특정시점을 두고 매수.매도시기라고 하는 것은 경제.기술적 분석을 토대로한 시점도 시점이겠지만 이해관계를 고려하여 인위적으로 인간의 심리을 움직여 보고자 하는 그러한 목적성이 그 이면에 내포 되었다고 보아야 할 것 이다.
마무리 하면서
대대수 사람들이 어느 특정시점이 매도.매수적기라고 하여 이때 거래가 한꺼번에 몰리게 되면 부동산 시장은 또 과열되고 시장이 과열되면 규제조치가 또 취해지는 악순환으로 이어지므로 그러한 전철(前轍)을 되밟지 않기 위하여 이보다 반발짝 정도 여유를 두고 움직이는 것이 진정한 매매 타이밍을 찾는 동시에 우리스스로 시장의 체질
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