경매박사 서박사의 경매특강(제1편)

유치권은 경매의 꽃이다

중앙일보조인스랜드 | 중앙일보조인스랜드 | 서승열 | 입력2008.09.30 14:05

유치권이 붙은 경매물건은 경매참여자들이 접근이 어려워 일단 기피하게 된다. 그러나 경매전문가고수들은 이를 적극적으로 받아 들여 톡톡히 재미를 보곤 한다.

유치권부 경매물건이야말로 경매의 꽃이라고 할 수 있다. 따라서 필자는 다음과 같이 이 유치권성공사례를 4편의 시리즈로 나누어 올리니 양지하기 바란다.

(이 사례는 2006.6.26 서울동부지방법원 2004타경 33** 부동산강제경매사건에서 매수한 유치권 53000만원이 붙은 경매물건이었는바 매수인이 어떻게 이를 극복했는지 그 성공사례를 분석해 보고자 한다)

[[유치권 성공사례(서울 성동구 O O 동 공장) ]]

󰁋들어가는 말

필자는 최근에 매일 매일 부쩍 많은 고객들과 투자 상담을 하곤 한다. 그런데 안타깝게도 추천해 드릴 물건이 없어서 안타깝다. 국제유가는 106달러까지 치솟았고 금값 또한 사상 최고가로 오르고 있고 곡물가격 등 원자재가격이 매일같이 치솟고 있다. 어쨌든 국외 사정으로 인하여 2008년 올 한해는 그 어느 해보다 아주 어려운 한해가 될 것 같다고 본다.

국내 사정 역시 그리 순탄해 보이지 않고 있다. 금년 2월 25일 이명박 정부가 출범했다.

대다수 국민들은 새 정부에 대하여 너무 큰 기대를 걸고 있다. 그동안 참여정부가 경제 살리기를 못했기 때문에 ‘경제 살리기’를 기치로 내 걸은 새 정부에 많은 기대를 거는 것은 당연하다.

작년 노무현 정부 하에서는 주식시장과 부동산펀드시장이 히트를 한 것으로 보고 있다. 그런데 이 역시 금년 들어서는 하향세가 두드러지고 있는 것으로 보여 진다.

그렇다면, 예금‧ 저금은 어떤가?

주식시장에서 빠져나오는 돈들이 은행 등으로 흘러 들어가는 것은 사실이다. 그 결과 금리가 점차 내려가고 있다. 따라서 단기자금의 성격이지 장기예치금이 아닌 것이다.

자, 그렇다면 돈의 행방은 어디로 가고 있을까?

(※‘금 통장’정도는 무난할 것으로 보인다.)

☞앞으로 대세는 不動産 투자로 봐도 괜찮을 것 같다.

그런데 그 시기가 언제냐가 문제이다. 그동안 인수위원회에서 너무 많은 부분에 걸쳐 지나칠 정도로 터치를 했다.

그 중에서도 부동산 정책 및 부동산 세제 부분이었다. 중구난방 식 발표하고는 또 이를 뒤집기를 수차례 하는 등 엎치락뒤치락하다가는 그냥 덮어 버렸다. 이제 4월 9일이 총선인데 이것이 변수라고 본다. 총선결과 여하에 따라 부동산 시장은 달라진다고 본다.

이에 터 잡아 내다본다는 전제에서 향후 부동산 시장은 올 하반기부터 서서히 기지개를 펼 것으로 본다. 인수위에서 운을 띄웠던 부동산정책 및 세제완화에 대하여 너무 성급하게 기대하지 말아야 한다는 것이 필자의 예상이다.

그 이유는 법률을 개정하는데 1년 내지 2년이 소요되기 때문이다. 그때 가서야 부동산 시장이 좋아 질 것 같다고 본다.

현재로서는 부동산시장은 유통이 전혀 안 되고 있어 큰 문제가 되고 있다.

첫째 투자하겠다는 사람은 많이 있는데 비하여 매물이 없어서 거래가 성사되지 못하고 있다.

따라서 필자는 그 대안으로 경매시장 그 중에서도 유치권 같은 특별한 선택을 해야 한다고 본다.

☞경매시장을 내다 봐야하고 그 중에서도 재테크는 유치권에 도전하는 것이다.

구체적으로 어떻게 해야 유치권에 도전 할 수 있을까? 우선 고수들로부터 배워야 한다. 고수들의 선험적인 사례와 그들의 지혜를 우리는 배워야 한다.

실무를 훈련시키는 좋은 책과 실전에 능한 좋은 스승을 만나 실제로 실전을 한 사례를 분석, 연구하고 이를 내 것으로 소화하면서 이를 실전에서 모방해야 할 것이다.

「모방은 곧 창조이기 때문이다.」직접 실무훈련을 하면서 이론학습을 보강해야 한다.

이론 + 실무훈련 + 정보 + 판단 +전략전술을 실전에 접목시켜야 한다. 무엇보다도 가장 중요한 핵심 포인트는 자기 수준(실력 + 자금)에 맞는 「맞춤 경매 / 맞춤 재테크」를 필자는 권하고 싶다.

다음 제 2편에서 계속 된다.

글쓴이 : 중앙일보 조인스랜드 동호회 마포경매포럼 -서승열(서박사)-

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• “재테크․경매는 이렇게 하는 것이다.”의 저자 서 승 열

E-mail : ssy4984@hanmail.net 서승열
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