부동산

최근 금융불안과 함께 실물자산 위기론이 연일 터져 나오고 있고 건설사,금융권 위기설과 기업은 구조조정,고용축소등 내실경영으로 비상체제에 돌입한 것 같다.

이러한 때에 기우(杞憂)라하여 넋놓고 하늘만 쳐다볼수 없는 서민들은 실현 가능한 생존 전략을 펼쳐야 할 것 이다.

사실 우리는 현 정부 인수시절 무렵부터  빠른 시일내에 대폭적인 부동산 규제완화를 기대했지만 질금질금 뿌리는 빗줄기에는 성이 차지 않은지라 시장도 쉽게 가슴을 열어주지 않았다.

노상 이은상 시 『고지(高地)가 저기인데』"예서 말수는 없다" 시구(詩句)처럼 여기서 포기 할수는 없다  그동안 질금질금이지만 하늘이 무너져도 솟아날 구멍이 있으므로 완화된 부동산 규제를 토대로 나름대로 끈기있는 생존전략을 말뿐이 아닌 현실속으로 비집고 들어가 볼려는 노력이 필요 한때로 보여져 현장 업자로서 소고(遡考)한다.

Q1.계약을 포기할 것인가 ? 아니면  분양권 전매.완화에 맞설 것 인가?

최근 분양계약 포기가 속출하자 건설사들이 할인분양등을 들고 나와다  다소 고무적이지만 근본적으로 현 금융불안이 해소되지 않거나 기존 주택이 매도되지 않으면 자금조달에 어려움이 예상되므로 계약을 포기하고자 하는 사람이 많은 것 같다.

부분적이기는 하지만 현재 민간택지는 분양권전매가 가능하므로 계약포기시 계약금 몰치당하는 대신 프리미엄 또는 마이너스 프리미엄이든지 계약포기와 분양권 전매를 비교하여 손해가 덜 한쪽으로 방향을 잡아야 할 것이다.

한편 분양권 전매완화 및 일부지역 허용으로 다소 심리.경제적으로 숨통이 트일수도 있으나, 이는 분양권 전매가 전격적으로 허용된 것이 아닌 전매기간이 완화된 것으로서 수도권 과밀억제권역 전용 85㎡이하 공공택지는 계약일로부터 7년,민간택지는 5년이고 전용 85㎡초과 공공택지는 5년,민간택지는 3년으로 여전히 남게되어 분양권 전매 완화로 인하여 주택시장이 살아나는 것은 기대하기가 어려울 것으로 보여지기 때문에 어느 한쪽에만 무게를 두기가 어렵지만 단지 할수만 있다면 스스로 뒤를 생각하지 않은 현재의'용단'만이 이 어려운 난국을 헤쳐나갈수 있을 것으로 보여진다.

Q2.대출 이자에 되치일 것 인가? 아니면 완화해 볼 것 인가?

현재 제1금융권 대출에 거의 60%까지 목이찬 채무자나 그것도 부족하거나 또는 그동안 DTI 때문에 소득증빙이 없는 고금리 사업자 대출로 제2 금융권으로 옮겨간 채무자는 금리 불안정기에 살아남기 위하여 투기.투기과열지구 해제후 DTI  미적용에 따라 제1 금융권에서는 담보대출한도(LTV) 60%로 대환하고 나머지 대출한도 부족분은 후순위로 제2 금융권에서 개인이 아닌 사업자대출로 하여 다소 금리는 높으나(대략 11~13%정도)대출을 분산시키면 평균 금리가 낮아져 다소 이자부담이 덜할 것이다.

 

또한 대환이 아닌 신규 구입자금으로 담보대출 한도 60%로도 부족하면 각 금융기관에 따라 차은 있지만 보증보험등으로 기존 60%에서 추가로  20~25%%까지 가능하므로 그동안 대출한도 부족때문에 제2금융권등으로 어쩔수 없이 옮겨간 채무자는 이를 적극 이용 하여 이자부담을 줄이는 노력이  필요할 것이다.

Q3.바닥.고점만을 고수 할 것 인가? 아니면 매매를 할 것 인가?

자본주의 경제학에서는 궁극적으로 완전경쟁을 가정하여 경제행위를 한다고는 하지만 이는 현실과는 괴리가 있는 바,매입시 바닥에서 사고 매도시에는 꼭지점에서 매도하면 이론대로 금상첨화(錦上添花)겠지만 현실은 그리 녹녹치 않으므로 항상 특정시점을 바닥으로만 기다릴 것만이 아니라 전반적인 분위기나 상식선에서  어느정도 매입시기라 보여지면 자기의 판단하에 바닥이 아닌 무릎정도라고만 생각하여 스스로 결정을 내려야 하는 것 이다.

그럼에도 불구하고 너무나 많은 정보에 얽매여 최저점,바닥만을 찾다가 시기를 놓쳐버리면 이는 매입도 문제이지만 매도시에도 꼭지점에서만 매도시점을만 찾다가는 낭패 보기 쉬운 것 이다.

따라서 살때는 해당 상품이 마음에 든다면 설사 남부더 조금 더 준다고 생각하여 사고 팔때도 팔겠다고 마음을 먹었으면 남보다 덜 받는다는 생각으로 매매에 임하게 되면 매매 성사율도 높으므로 목적 의식이 분명하면 세간에 휘둘리지 않고 특히 불황에 맞서기가 더 낫을 것 이다.

Q4.선매수,후매도 할 것 인가 ?,아니면 선매도,후매수 할 것 인가?

경우에 따라 기존주택이 팔릴 것을 생각하여 덜컹 다른 주택을 계약해놓고 팔리지 않자 발을 동동구르면서 애태우는 사람들이 종종있는 것 같다.

이는 물건을 중개한 중개업자 한테 애걸복걸 하기 이전에 나름대로 확고한 대책없이 현지 분위기에 휩싸여 덜컹 계약을 하고나니 요즈음 같은 불황에 후회막급하는 사례가 종종 있는 것 같은데,기존 주택 매도를 전제.가정만으로 생각하여 일단 매수 계약을 해놓고 팔리자 않자 매수 계약을 해지한다는 것은 일의 머리를 모르는 것 이고 또한 그로 인하여 계약금 몰취는 당연한데,이러한 것 조차 비정상적으로 어길려고 하니 점점 꼬일수 밖에 없는 것 이다.

따라서 현실적으로 지금같은 수요자 독점적 우위 시장에서는 선매도,후매수 원칙을 지켜야 하므로 실무상으로 기존주택이 팔리면 잔금 지급일을 뒤로 길게 빼놓고 다른 주택을 구입하는 것이 안전하며,물론 전.월세도 마차가지임은 두말할 필요가 없을 것 이다.

물론 경우에 따라서는 매입 타이밍이라는 것이 있으므로 그때 매입하지 않으면 좋은 물건을 놓치는 경우가 있으나,그렇다 할지라도 임시 은행대출 및 주변에 자금이 확실히 마련되자 않는다면 계약은 필요 없는 것이므로 자금조달이 확실하지 않으면  그 물건은 '시위를 떠난 화살'처럼 내물건이 아니라고 생각해야지 억지로 밀어 붙이면 끝내 자가당착(自家撞着)에 빠지고 만다.

 

 

아무리 어려운때라도 피해 나갈수 있는 구멍은 있는 것이므로 포기는 하지않되 질질 끌려가지 않는'용단' 이 필요하다.

 

대단히 외람된 이야기이지만 망우리 공동 묘지에 수많은 사람이 묻혀있다 그많은 망자(亡者) 한테 '죽은 이유'에 대하여 물어보면 저마다 자기가 죽은 이유는 나름대로 모두 있을 것 이다  즉 핑계없는 무덤은 없는 것 이지만 현실을 직시하여야 한다.

 

누구는 팔고싶은데,누구는 더 기다리고 싶은데 그것이 마음대로 대는냐?하고 하소연 하겠지만 그래도 노력을 해보면 분명 다소 숨통이 트이는 방법은 있는 것 이다.

 

현재 상황에서 정부만을 원망할 것도 아니요 시장을 원망할 것도 아니므로 불원천 불우인(不怨天 不尤人)이라 했다.

 

노력을 해보자 그럴러면  최근풀린 부동산 규제완화및 향후 규제완화에 초점을 두어 비집고 들어갈 틈이 있으면 과감히 시도해 보면 그래도 현재보다는 더 낫은 실마리 정도는 찾을수 있을 것이므로 다음을 위해 내일을 마냥 기다리지만 말자.