경기 저점에 대한 판단은 시장 참여자 모두에게 중요한 기준이 된다. 침체된 경제 상황에서 경기 저점이 지나야 회복이 오고 상승이 오기 때문이다.
따라서, 경기 저점에 대한 판단이 되야만 우리는 시장 참여 여부를 쉽게 결정할수 있다.
2009년 부동산 시장에 관하여 경기 저점을 생각해보았다 .먼저 부동산 경기 저점 파악에 앞서 현재의 대한민국 부동산 시장이 침체된 원인을 파악해야만 한다.
침체된 원인을 알수 있을때 그 결과와 변화도 어느정도는 예측가능하기 때문이다.
[[부동산 침체원인은 크게 3가지]]
대한민국 부동산 시장의 침체원인은 3가지로 볼수 있다.
첫번째 원인은 과거 참여정부 시절 징벌적 부동산 규제제도라 할수 있는 각종 부동산 규제가 있다.
부동산 담보대출 규제,분양가 상한제,전매제한,양도세 중과,종부세 부과등이 참여정부의 부동산 규제이며 이들 규제를 통하여 대한민국 부동산 시장은 2006년 10월 고점을 기준으로 하락추세로 전환하였다.
두번째 원인은 미국 서브프라임위기에서 출발된 세계 경제 금융시스템의 위기다.
부동산은 매수인들이 보유한 현금으로 감당하기 어려울 정도로 거래금액이 크다는 점에서 금융을 이용한 대출이 보편화되어 있기에 서브프라임에서 출발된 세계 금융시스템의 위기는 대한민국 금융시스템에도 위기 이며 이는 곧 국내 부동산 시장의 침체로 이어지고 있다.
세번째 원인은 세계 경제의 침체에 따른 국내 경제의 침체라고 본다.
국내 경제가 침체되어 있는 상황에서 직간접적으로 경제 침체에 영향을 받고있는 부동산 시장의 참여자는 구매능력이 감소하기 때문에 부동산 시장은 침체가 가속화되고 있다.
일반적으로 부동산 가격이 높기에 침체가 왔다고 하나 가격이 수요와 공급의 균형점이라는 단순 상식선의 경제학을 믿는 사람들로 무시하며 필자의 견해는 투자의 대가였던 코스톨라니 말처럼 가격은 심리 + 자금에서 결정된다는 생각하에서 부동산 가격은 시장의 침체의 원인에서 제외한다.
그 이유중 하나로 들수 있는것는 최근 여러번 있었던 부동산 규제완화의 시그널에 시장 참여자들의 심리가 순간적으로 개선되면서 강남 재건축 아파트 및 목동 아파트등이 거래된것을 볼때 가격 결정요인은 수요와 공급도 중요하지만 심리와 유동성 자금이 더 중요하다고 보기 때문이다.
위의 3가지 원인에 대하여 2009년 예상되는 변화를 생각하면서 부동산 시장의 저점을 예측하여 본다.
부동산 시장 침체의 첫번째 원인이었던 각종 부동산 규제조치는 자산 디플레이션이라는 공포속에 정부가 전부 해제 및 완화로 가고 있기에 부동산 시장에서 정부의 규제가 모두 풀리는 시점이 부동산 시장의 저점이 나온다고 볼수 있다.
[[규제완화 예상]]
지금 남아있는 부동산 규제는 분양가 상한제,양도세 중과,전매제한등이며 이들 규제는 부동산 시장이 회복될때까지 점진적으로 규제완화 및 폐지가 예상된다.
2009년 상반기에는 마이너스 성장까지 예상할수 있는 상황이기때문에 IMF시절 김대중 정부가 시행하였던 한시적 양도세 면제조치등 부동산 활성화 대책도 나올수 있다고 본다.
이미 지방 미분양 아파트와 함께 수도권 미분양 아파트까지 양도세 일시적 완화가 언급되는것을 볼때 부동산 관련규제는 모두 없어지고 활성화 대책까지 나올것으로 보인다.
따라서,건설회사의 고가 미분양 아파트 책임을 물을수 있는 건설회사 구조조정이 끝나는 2009년 1/4분기 안에 모든 부동산 규제는 완화되고 부동산 활성화 대책이 나오리라 본다.
결국, 부동산 규제측면에서 볼때 부동산 시장의 저점은 2009년 1/4분기가 된다.
두번째 원인측면에서 보면 서브프라임 위기에서 출발된 세계 금융시스템의 위기에 따른 국내 금융시스템의 위기에 관해서 생각해봐야 한다.
미국과 일본은 제로금리와 양적완화 정책을 동시에 진행한다고 발표하였다.
금리를 통한 경기 부양책이 제로금리로 한계에 도달하고 중앙은행이 금리를 통한 화폐 통화량 조절이 어려울때 자금이 필요한곳에 중앙은행이 발권력을 동원하여 직접 통화를 공급한다는 것이 양적완화 정책이다.
양적완화 정책의 과거의 예로는 일본이 2001년 3월~ 2006년3월까지 시행한 전례가 있지만 일본이 경험하였던 과거 양적완화 정책은 은행에 대출이 필요한 곳에 충분한 자금이 공급될수 있도록 은행에 유동성을 공급한것이지만 은행이 보수적으로 자금을 운용하게 됨에 따라 통화 팽창 효과는 작았다.
하지만, 이번에 시행되는 미국과 일본의 양적완화 정책은 언제든지 자금 회수가 불가능한 곳에 직접 통화를 공급한다는 점에서 일본처럼 은행에 통화를 공급하였던 양적완화 정책과는 그 성격이 틀리다.
미국의 중앙은행이 모기지 채권,장단기 국채까지 사들임으로서 풀린 자금을 회수 할수 없는 곳에 자금을 공급하거나 일본의 중앙은행이 은행의 주식을 사들이기로 했다는 것이 양적완화 정책의 사례가 된다.
제로금리상태에서 양적완화 정책을 통하여 시중에 직접 자금을 공급하면 현금 유동성은 증가하고 신용경색은 풀리게 된다.
하지만 그 부작용이자 목표라 할수 밖에 없는 인플레이션은 필연적으로 발생할수 밖에 없다.
목표한 인플레이션을 통하여 부동산 관련 부채가 자연스럽게 탕감되면서 부동산 담보대출이 정상화 되고 디플레이션 우려가 말소됨과 동시에 전세계 금융시스템은 정상적으로 회복하게 된다.
따라서,시장에서 제로금리와 양적완화 정책이 시장에 영향을 줄때가 세계 금융시장이 안정될때이고 그 때는 12월 미국과 일본의 발빠른 제로금리 정책 및 양적완화 정책 시행에 따른 영향이 나오면서 미국 버락오바마 대통령의 새로운 정책이 가시화 되는 내년 1/4분기이후 또는 정책이 시행되는 2/4분기가 경기 저점이 나오는 시기로 볼수 있다.
국내요인을 살펴보면 한국은행은 지난번 금융통화위원회에서 1%의 대폭적인 금리인하를 단행하였고,현재 CD금리가 지속적인 하락세를 보이는 것을 볼때 기준 금리는 2009년 1월이후에도 상당폭의 금리인하가 예측된다.
상황에 따라서는 내년 상반기 경제성장률이 한국은행 예상치인 2%대부터 더 낮게 나오게된다면 금리인하에 보수적인 한국은행 조차도 미국,일본처럼 제로 금리에 근접하는 2%이하의 기준금리도 시행할수 밖에 없는 상황이 나올수 있다.
금리가 제로금리에 근접하게 되면 한국은행도 양적완화 정책을 고려할수 밖에 없을 것이다.
이와 관련해서는 지난 4개월간 한국은행의 원화유동성 공급량과 그 결과 측면에서 생각하여 보면 앞으로의 통화정책 방향에 관한 흐름을 알수 있다.
한국은행은 9월 3.5조원,10월 5.5조원,11월 3조원 ,12월 11.8조원의 원화 유동성 공급을 RP(환매조건부 채권) 매도 축소 및 매입을 통하여 막대한 원화 유동성을 공급하였는데 시중의 자금사정은 돈이 필요한곳에 가지 못하는 돈맥경화 현상이 지속되고 있다.
국내은행의 연말 기준 BIS 비율을 충족하기 위하여 그렇다고 하지만,내년에 한국은행이 거대규모의 원화를 공급하여도 시중의 신용경색으로 인한자금 공급이 한계가 오고, 금리마져 제로금리에 가깝게 떨어진다면 한국은행의 양적완화 정책 시행 여부는 그 다음 수순이 아닐까 생각한다.
아직까지의 한국은행의 통화 공급정책은 과거 일본의 예처럼 은행에 자금을 공급하는 수준에 그치고 있지만, 건설사,조선사를 필두로 시작된 구조조정이 은행까지 끝나고 나면 영국이 선두였던 핵심은행의 국유화를 통하여 시중에 통화량을 증가시키는 유동성 확대 정책을 시행할 가능성도 다분히 있을수 있다.
한국은행이 루비니 교수의 말처럼 최후의 대부자에서 최우선이며 유일한 대부자가 되게 하거나 중앙정부가 주요 핵심은행을 직접 국유화 하여 직접 시중에 자금 공급을
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