2009년 새해가 밝았다. 마침 연초라 부동산과 관련된 여러 전망들이 나오고 있다. 대표적인 수익형 상품인 상가에 대해서는 경기침체로 인해 좋은 전망은 나오지 않고 있다.
그렇다고 상가시장에 부정적인 요소만 존재하는 것은 아니다. 금리인하에 대한 기대감과 마지막 황금 노선으로 불리우는 9호선 1단계 개통, 판교·송도·용산·뚝섬 등 상가 분양 본격개시 등으로 반전의 기회는 있다고 보여진다.
이번 기회에는 상가전문가도 헷갈리는 상가상식을 정리해 놓았다. 상가를 이해하는데 많은 도움이 되셨으면 한다.
1) 상가를 분양을 받을 때 사업자인 경우 추가로 등록을 안해도 된다.
1년전 관악구 봉천동에서 업무용 오피스텔을 분양받은 박병규(무역업.47세)씨는 얼마전 김포시 장기지구에 근린상가를 분양을 받았다. 박씨는 분양받은 상가는 분양가 7억원에 부가가치세가 2500만원인 1층 점포다.
박씨는 납부한 부가가치세를 환급받고자 담당직원에게 문의를 하였다. 작년에 오피스텔 분양을 받을 때 사업자신고를 했으니 별도로 신고를 안해도 되지 않느냐 질문의 답변은 별도로 안해도 된다는 내용이 였다. 정말 그럴까?
부가가치세는 사업장별로 사업자등록을 하고 사업장별로 신고 및 납부를 원칙으로 하고 있다. 박씨의 경우 오피스텔 사업장(관악구)와 상가 사업장(김포시)의 경우 별도의 사업장인 셈이다. 그러므로 오피스텔 사업장에서 임대사업자 등록을 했다고 할지라도 상가분양에서 납부한 부가가치세를 환급 받고자 하는 경우 김포시 관할 세무서에 계약일로부터 20일 이내에 사업자 등록을 해야 한다.
다만, 복합 건물내의 상가를 층별 또는 동일 층으로 2개 이상을 분양받아 부동산임대업 또는 판매업을 영위하는 경우 상가 호수별로 사업자 등록을 하는 것이 원칙이다. 다만, 이 경우 분양받은 2개 이상의 상가가 바로 인접하고 있어 사실상 한 사업장으로 볼 수 있을 때에는 당해 인접하는 상가 전체를 하나의 사업장으로 등록이 가능하다.
2) 테마상가도 상가임대차 보호 대상이다.
주택에 주택임대차보호법이 있다면 상가에는 상가임대차보호법이 있다. 두 법률은 대상만 다를뿐 취지는 대등소위하다. 상가임대차보호법은 부동산 업자나 건물주들의 횡포로부터 영세 임차인들의 권리를 보호하고 과도한 임대료 인상을 막기 위해 2001년 제정된 뒤, 2008년까지 3차례 개정되었다.
그러나 임대조건상 상가임대차보호법에 대상이 될 것 같은 동대문이나 명동 등 주요 상권에 포진해 있는 테마상가나 대형상가 등은 상가임대차보호법 적용대상에서 제외된다는 것이다.
상가임대차보호법이 적용되기 전에는 건물주가 부도를 내면 그곳에서 장사를 하던 상인들은 보증금조차 받지 못한 채 쫓겨나는 경우가 비일비재했다. 하지만 상가임대차보호법이 시행되면 부도로 건물이 경매에 넘어가게 되더라도 최소한의 보증금은 변제받을 수 있는 근거가 마련이 되었다.
이를 ‘최우선 변제권’이라고 하는데, 건물이 경매나 공매로 넘어갈 경우 임차인이 다른 어떤 사람보다도 가장 먼저 변제받을 수 있는 권리를 말한다. 이때 변제받을 수 있는 금액은 건물 경매가액의 3분의 1 범위 안에서 가능하며, 해당지역의 경제여건이나 보증금, 차임 등을 고려하여 최종 결정하게 된다.
또한 그 동안은 건물이 경매에 넘어가면 임대차 등기, 전세권 등기를 해놓지 않은 상인은 한푼도 건질 수 없어 더욱 피해가 컸다. 그러나 앞으로는 등기가 없는 경우에도 사업자등록신청을 해서 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상의 확정일자를 받은 임차인은 최우선 변제권에 해당되어 보호를 받을 수 있다.
그러나 공익재단이나 동창회 등 비영리단체, 백화점·쇼핑몰과 같은 대형상가, 유흥주점 등의 임차인은 법적 보호대상에서 제외되며 보증금을 제외한 권리금과 시설비에 대해서는 돌려받을 수 없다.
따라서 상가전문가들은 이 법안의 적용이 공익재단이나 동창회 등 비영리단체와 백화점 등 대형상가, 유흥주점 등의 임차인들은 법적 보호대상에서 제외되고 사실상 영세상인과 같이 보호받아야 할 영세 소형건물에만 국한 것도 큰 문제점으로 지적되고 있다.
3) 상가분양권은 양도소득세 대상이 아니다.
아파트에는 분양권이란 용어가 자연스럽지만 상가는 분양권이란 용어가 웬지 낯설다. 상가나 오피스텔의 경우 특별한 경우가 아니면 아파트와 달리 전매의 제한을 받지 않는다. 그래서 이때 양도를 하면 양도소득세 과세대상이 아니것으로 착각하기 쉽다.
상가의 경우도 소유권이 확실히 이전되기 전에 상태를 보통 분양권으로 본다. 따라서 보유기간에 따라 세율이 달라지게 된다. 1년미만의 경우는 50%, 1년이상 2년 미만의 경우 40%, 2년 이상은 소득세법 개정에 따라 6~35%로 적용된다.
이처럼 분양받은 상가를 소유권이 이전되기 전에 양도하면 분양권 양도로 소유권이 이전되어 양도하는 경우에는 상가 양도로 보면 된다. 결국 양도시 고려해야 할 세금은 양도소득세와 부가가치세인 셈이다.
4) 포괄양도하면 부가가치세를 납부안해도 된다.
강북에 2년전 분양받은 1층 상가를 박경한(자영업.37세)씨는 자금사정상 양도하고자 한다. 박씨는 지인으로부터 상가를 포괄양도하면 남은기간(8년)의 부가가치세를 부담하지 않아도 된다는 조언을 들었다. 과연 지인의 조언이 정확한가?
“사업의 양도”라 하면 무척 어렵게 들릴 수도 있지만, 많은 사람들이 자신의 음식점, 소규모 공장 등을 통째로 매도하는 것을 주변에서 쉽게 볼 수 있다. 이처럼 사업의 동일성이 유지되면서 경영주체만 바뀌는 것을 “사업의 양도”라 하는데 중요한 것은 누구에게 양도하느냐에 따라 환급받은 부가가치세를 부담 유무가 바뀌게 된다는 것이다.
▶사업의 양도란?
사업의 양도란 사업의 동일성이 유지되면서 경영주체만 바뀌는 것을 말하므로 사업에 대한 모든 권리와 의무가 포괄적으로 사업 양수인에게 승계되어야 한다. 이 때 포괄적 양도인지 여부는 사업장별로 판단한다. 즉, 2개의 음식점을 경영하는 사업자가 그 중 한 곳을 양도하는 경우도 포괄적인 사업양도에 해당한다.
▶사업양도에 대한 부가가치세 과세여부
본래 “사업의 양도”는 부가가치세법상 “재화의 공급”에 해당되어 부가가치세가 과세되는 것이 원칙이다. 그러나 사업의 양도에 부가가치세를 과세하더라도 양도인은 양수인에게서 부가가치세를 징수하여 납부하고, 양수자는 그 금액을 매입세액으로 공제 또는 환급받게 될 것이므로 양수인은 불필요한 자금압박을 받고 과세관청은 국고수입도 없으면서 행정적으로 번거롭기만 할 뿐이다. 이러한 이유로 부가가치세법은 사업의 양도를 재화의 공급으로 보지 않도록 규정하고 있다.
그러나 다음의 경우에는 과세거래로 보아 부가가치세를 징수한다.
(1) 일반과세자가 간이과세자에게 사업을 양도하는 경우
(2) 사업양도인이 세금계산서를 교부한 경우로서 거래징수한 세액을 신고납부한 경우
위의 내용으로 보면 사업을 양도하면서 세금계산서를 교부한 경우에는 별다른 문제가 생기지 않는다. 그러나 일반과세자가 간이과세자에게 양도하면서 세금계산서를 교부하지 않는다면 양도자에게는 부가가치세와 가산세가 추징될 것이다. 그리고 사업을 양수하는 간이과세자 입장에서는 일반과세자보다도 매입세액만큼 사업양수비용이 더 많이 필요하게 된다.
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