2009년 상반기에 지하철 9호선 1단계가 개통을 앞두고 있다. 많은 호재들이 부동산가격에 많은 영향을 미치고 있지만은 교통여건의 개선은 부동산의 영원한 호재로 불릴만큼 가격에 중대한 영향을 미치게 된다.
또한 요즘처럼 교통비를 아껴야 하는 불경기에는 전철의 가치가 더 빛을 발휘하게 된다. 서울 도심이나 강남 업무지역과 가깝더라도 전철이 없는 곳은 전철이 닿는 곳에 비해 가치가 떨어질 수 있다. 물리적 거리 못지않게 시간적 거리가 중요하기 때문으로 풀이된다.
9호선 개통은 단계적으로 이뤄지는 현재 5월 개통을 목표로 마무리 공사와 시험운행이 진행 중으로 알려져 있다.
먼저 개화역에서 신논현역까지 25.5㎞ 구간에 25개 역이 개통을 한다. 9호선은 서울 강서~여의도~강남을 일직선으로 잇고 있어 그 동안 개발이 소외되었된 북서쪽 상권에 활력을 주고 있다.
9호선의 최대 장점은 급행역 9곳만 서는 급행편이 있다는 것이다. 김포공항·당산·여의도·노량진·동작 등 환승역 6곳과 신논현·가양·염창 등 3곳이다.
급행편은 전 구간을 주파하는 데 30분이 안 걸린다. 서울시에 따르면 지난해 12월 착공한 2단계 구간(신논현~종합운동장)은 2013년 말 완공되고, 3단계 구간(종합운동장~방이)은 내년 3월 착공해 2015년 말 공사가 끝날 예정으로 있다. 역은 2단계 구간이 5곳, 3단계 구간이 7곳이다.
[[최대 수혜상권은?]]
많은 전문가들이 9호선 개통 최대 수혜상권으로 당연 동작구 흑석동과 노량진상권을 꼽는다.
흑석동은 그동안 서울 중앙, 한강 옆이라는 천혜의 환경을 갖고 있으면서도 불량주택이 많고 대단위 아파트가 없던 전형적인 ‘달동네’취급을 받았다. 바로 한강 건너편에 위치한 동부, 서부이촌동 등 용산 지역에 비해 저평가됐다는 분석이 많다.
하지만 9호선 개통으로 최대 난제였던 교통문제가 해결된다면 흑석동 상권의 위상은 180도 달라질 전망이다.
3차 뉴타운 중 하나인 흑석뉴타운 개발 역시 한창 진행 중이고 국립현충원의 자연녹지는 주거 가치에 ‘덤’으로 작용을 하고 있다. 흑석동은 9호선 개통과 함께 흑석뉴타운 개발, 한강르네상스 프로젝트 등 3가지 호재를 두루 입을 수 있는 곳이라는 평가다.
주거와 대학의 생활문화가 공존하는 흑석동 중앙대 상권은 향후 9호선 개통이 흑석동 뉴타운 개발의 호재와 함께 소비력이 왕성한 소비층이 주도할 것으로 보인다. 아울러 그들만의 리그를 벗어난 상권으로 거듭날 것으로 전망되고 있다.
9호선 개통과 노량진 민자역사 개발로 노량진 상권의 기대감도 높아지고 있다. 동작구는 노량진역 일대를 동작구의 중심유통지구로 탈바꿈시켜 지역의 재개발, 재건축의 도화선 역할을 할 계획이다.
또한 그간 영등포, 용산, 강남 등 타 지역으로 뺏겨 왔던 수요도 다시 집결 시킬 수 있을 것으로 전망된다. 이는 노량진 주변상가의 매출 증가와 함께 동작구의 새로운 상권이 형성되는 것을 촉진시키고 더불어 노량진역을 중심으로 지역의 가치 상승은 물론 세수 증대, 일자리 창출 등 지역 경제의 활성화에도 긍정적인 영향을 끼칠 것으로 보고 있다.
또 노량진 수산시장 현대화 사업은 노량진민자역사와 상호 보완적 시너지 작용을 할 것으로 예상된다. 현재는 경기가 너무 좋지 않아 노량진민자역사의 개발 효과를 기대하기는 아직 이르지만 9호선 개통과 함께 주변 재정비촉진사업이 본궤도에 이를 시 일대 상권은 물론 주거지역에 큰 시너지 효과를 발휘할 것으로 보인다.
노량진민자역사 ‘더큐(the Q)’ 분양 대행사 김기열 삼지D&C 대표는 “노량진민자역사는 9호선의 개통으로 강남권과 강서권으로의 접근성이 우수한 지리적 장점을 갖추게 된다”며 “특히 타 민자역사에서는 볼 수 없는 한강, 즉 수변을 활용한 개발이 가능하다는 게 가장 큰 차별성”이라고 강조했다.
대표적 증권가로 알려진 여의도 상권도 수혜지로 꼽을 만 하다. 여의도는 지하철 5호선이 지나고 있지만 강남 접근성이 떨어져 그동안 지역뿐 아니라 교통 면에서도 ‘섬’이라는 평가를 받아왔다. 그만큼 교통 개선 효과가 다른 곳보다 클 것이란 의미다.
여의도와 가까운 당산동 역시 9호선의 위력을 체감할 것으로 보인다. 2호선과 환승할 수 있는 데다 남쪽으로는 5호선 영등포구청역까지 있어 사통팔달의 ‘트리플 역세권’으로 불리고 있다. 서울의 3대 축인 강북 도심과 강남, 여의도권에 전철로 10~20분이면 닿을 수 있는 대중교통망이 완비되는 셈이다.
[[주의점]]
최근 새로운 노선이 속속 개통이 되면서 수도권에만도 400개가 넘는 역이 있다. 물론 이들을 다 역세권으로 부르는 것은 무리가 있다고 본다.
또한 환승역인 경우 출구가 두자리인 경우가 많아 주된 출구가 어디인지 발로 따져봐야 한다. 가령 버스 등 타 교통수단과 연계된 출구라면 주 동선으로 봐도 무방하다.
안정성이나 투자 가치로 놓고 볼 때 역세권 근린상가가 좋다. 특히 주거와 업무시설이 밀집한 역세권 근린상가는 투자가치가 있다고 보여진다.
역세권 상가는 유동인구가 많은 데다 보통 현금 창출력이 좋은 우량업종이 입점해 있기 때문이다. 가격이 다소 비싸더라도 권리금이 어느 정도 형성돼 있어야 투자가치가 있다. 그래야 임대료와 더불어 권리금도 상승할 가능성이 크기 때문이다.