사람들이 집을 사야 될지 말아야 될지 결정할 때 가장 걱정하는 부분이 아마도 내가 산 집값이 떨어질지도 모른다는 불안감일 것이다. 내가 샀을 때 보다 가격이 떨어지면 당연히 좋지 않기 때문이다. 하지만 1주택일 경우에 집값의 상승과 하락만 관심을 가지고 투자목적으로만 바라보는 건 옳지 않다. 일단 집이 있으면 나와 내 가족이 편안하게 살 수 있는 공간이 있는 것으로도 심리적인 안정감과 자신감을 가질 수 있기 때문이다.
실제로 전세를 살게 되면 매번 전세 만기 시 이사를 가야 하는지 전세금을 올려 줘야 하는지 걱정도 되고 불안한 게 사실이다. 그리고 자금계획도 세우기 힘들다. 왜냐하면 집주인이 언제 전세금을 올려 달라고 할지 모르거나 전세 만기 후 이사를 가야 될 수도 있기 때문이다. 하지만 내 집이 있으면 누구도 간섭할 수 없고 자금 계획도 비교적 체계적으로 세울 수 있는 장점이 있어 무엇보다 심리적인 안정감을 가질 수 있다.
또한 이런 심리적인 안정감과 자신감은 돈으로 살 수 없는 중요한 가치 중의 하나이다. 실제로 마젤란 펀드를 수 십년간 성공적으로 이끈 피터린치도 ‘ 집 먼저 사고 주식투자를 하라. ’고 충고한다. 주식투자에 수 십년간 성공했던 사람도 집을 사게 되면서 얻는 심리적인 안정감이 중요하다고 생각한 것이다.
물론 대출을 많이 받고 무조건 집을 사라는 얘기가 아니다. 과도한 대출은 오히려 가정 경제에 파탄을 일으켜 재정적으로 아주 힘든 경우를 당할 수 있기 때문이다. 내가 말하고자 하는 핵심은 바로 ‘ 충분히 집을 살 수 있는 여력이 있는데도 불구하고 집값이 떨어질지도 모른다는 불안감 때문에 집 사기를 두려워하지 말자.’ 는 것이다. 가끔 사람들이 나에게 이렇게 질문해 온다. “ 집값이 반드시 오른다고 생각 하십니까 ? ” 그러면 나는 이렇게 대답한다. “ 집값이 반드시 오르지는 않습니다. 하지만 돈의 가치는 계속 하락한다고 생각합니다. ” 라고 말을 한다.
실제로 그렇다. 우리가 쓰는 이 돈의 가치는 계속해서 하락하고 있다. 예를 들어 10년 전 자장면 값을 생각해보자. 정확하게 기억은 나지 않지만 2천원 정도 했을 것이다. 지금 4천원인 걸 감안하면 돈의 가치가 그만큼 떨어졌다는 얘기이다. 돈의 가치는 시간이 가면 갈수록 하락 할 수 밖에 없다. 계속해서 돈을 찍어 만들기 때문이다. 수요 공급의 법칙의 의해서 공급이 늘어나면 어떻게 되는가? 가치가 줄어들 수밖에 없다. 반면에 토지와 집 등의 실물자산은 적어도 물가 상승률만큼은 오른다고 봐야 한다.
물론 지방에 개발이 덜 된 도시의 경우 집값이 과거 10년 전에 비해 똑같을 수도 있다. 실제로 그런 집들도 많이 있다. 하지만 수도권등 우리나라 인구 유입이 계속해서 늘어났고 앞으로도 증가할 여지가 많은 지역들은 과거의 비해 집값이 꾸준히 오른걸 알 수 있다. 이는 어쩌면 당연한 이야기이다. 10년 전에 비해 돈의 가치가 절반으로 떨어졌는데 유독 집값만 제 가격일 수는 없는 것이다. 예를 들어 생각해보면 자장면이 이천원에서 사천원으로 구두가 5만원에서 10만원으로 대학교 등록금이 100만원에서 200만원으로 됐는데 유독 집값만 10년전 1억에서 지금도 1억일 수는 없는 것이다.
결국, 집값이 오르지는 않을 수 있으나 돈의 가치는 계속 하락할 수 밖에 없기 때문에 궁극적으로는 집값은 오를 수 밖에 없다. 물론 반론도 있을 수 있다. 일본과 같이 장기 경기불황으로 집값이 크게 떨어졌기 때문이다. 맞는 말이다. 아주 특이한 경우이긴 하지만 우리나라도 전혀 불가능한 시나리오가 아니다. 물론 일본과 우리나라의 경우는 조금 다르다. 하지만 어쨌든 이 문제에 대한 해답은 “ 떨어지면 그냥 살면 된다. ” 라는 단순한 해법이 있는데도 불구하고 너무나들 어렵게 생각하고 있는 거 같다.
대출이 없는 1가구 1주택자 즉 실수요입장에 1가구 1주택자는 3억짜리 집이 10억이 되든 1억이 되든 큰 의미가 없다. 그냥 살면 되는 것이다. 매일 자기 집 집값이 얼마인지 체크하는 사람은 많지 않을 것이다. 아니 거의 없다. 즉, 주택의 진정한 의미인 투자목적이 아닌 실수요목적으로 봐라 보자는 것이다. 본인이 판단했을 때 본인의 집을 갖고 싶다면 그냥 사면 되는 것이다. 집값이 떨어지든 오르든 의미가 없다. 왜냐하면 집을 안 팔고 거기서 살 것이기 때문이다. 이런 사람에게 주택가격의 의미가 있을까?
어떤 이들은 주택가격이 완전히 바닥을 찍은 다음에 산다고 한다. 하지만 신도 모르는 바닥을 정확하게 예측하기는 상당히 어렵다. 오히려 바닥 타이밍을 기다리다 가장 싸게 살 수 있는 기회를 놓칠 수가 있는 것이다. 특히 젊은 사람들 같은 경우에는 바닥의 의미를 크게 부여하지 말아야 한다. 왜냐하면 현재 주택가격의 하락폭이 소형과 저가주택의 경우에는 크지 않기 때문이다. 지금 집값이 크게 떨어진건 일부 지역의 고가 아파트들이다. 15억짜리 집이 10억까지 떨어졌지 2억짜리 집이 1억까지 떨어진 게 아니란 이야기다. 따라서 소형평형이나 3억 미만의 주택을 구입하려는 사람은 사실상 지금이 매수 적기이다.
아니 언제나 매수 적기라고 봐야 한다. 물론 가격이 소폭 떨어질 수도 있다. 그러면 들어가서 살면 된다. 가격이 떨어질까 봐 두려워 집을 사지 못하면 앞에서도 언급한 심리적인 안정감과 삶의 질, 자신감, 그리고 자금계획은 일정부분 포기해야 한다.
결론적으로 집은 반드시 있어야 할 우리의 필요재화 인 것이다. 그리고 떨어진 집값은 시간이 가면 갈수록 돈의 가치의 하락으로 그 폭이 상쇄 될 것이다. 다만 앞에서도 언급했지만 과도하게 대출을 받아서 주택을 사라는 의미가 아니다. 충분히 살 여력이 있다면 막연한 두려움으로 주택구입을 미루지 말라는 얘기이다. 끝으로 집값이 떨어질지도 모른다는 불안감으로 집 사기가 두려운 사람이 있다면 이 말을 꼭 기억하기 바란다. “ 집값은 오르지 않는다. 다만 돈의 가치가 하락할 뿐이다. ”
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