2009년 상가시장에 최대 관심지는 어디일까? 많은 상가전문가들은 당연 판교신도시를 꼽는다. 2006년 아파트 분양 당시 '로또'라고 불릴 만큼 높은 청약률을 기록했던 '판교신도시'는 총 930만7,148㎡ 규모에 8만400명을 수용하는 신도시로 일찌감치 상가투자 1순위로 꼽혔던 지역이다.
3월부터 동판교 일부 근린상업용지와 근린생활용지의 상가분양이 시작되면서 판교 상가시장이 본격적인 분양에 돌입하게 된다. 여기에 빠르면 3월말부터 판교 테크노밸리 상가가 분양에 나서게 된다.
판교 테크노밸리는 경기도가 ‘한국의 실리콘밸리’를 목표로 총 3조8000억원을 들여 추진하고 있는 대형 복합단지로 전체 부지가 66만1915㎡에 이르며 상주인구만 약 15만선으로 예상하고 있다.
3월부터 9월까지 주공 단지 내 상가도 순차적으로 입찰에 들어간다. 22-2블록(20개), 8-1블록(8개), 14-1블록(6개)의 점포가 3월에 공급된다. 작년에 미분양된 단지 내 상가도 현재 선착순 분양 중에 있다.
신분당선 동판교역이 예정돼 있는 역세권 중심상업용지 내 상업시설과 동·서판교 근린생활용지, 근린상업용지는 아직 분양가와 일정이 확정되지 않아 빨라야 4월 이후에나 공급이 이뤄질 것으로 예상된다.
판교가 본격적인 입주를 시작한지 2달째, 3월 초 현재 판교신도시의 입주율은 20%선. 하지만 아파트 주변 상가들이 들어서지 않아 주민들의 불편이 크다. 또 4개 초등학교와 3개 중학교가 개교를 앞두고 있어 학원, 문구점 등의 입점이 시급한 실정이다.
동판교 VS 서판교 상권
판교신도시는 경부고속도로를 축으로 크게 동판교 상권와 서판교 상권으로 나뉜다. 동판교는 강남, 분당과의 뛰어난 접근성 및 편리한 교통망, 에듀파크 및 벤쳐타운 조성으로 강남, 분당권 이상의 우수한 교육환경과 편리한 상업시설을 갖추고 있다. 반면 서판교는 높은 녹지율로 주거쾌적성이 상대적으로 높다는 평가를 받는다.
생활소비수준으로 보면 서판교 상권이 우위에 있다. 중대형 평형, 고급단독주택지 위주로 배치됐고 주변에 임대 아파트가 없어 경제적으로 소비력을 갖춘 50대 이상 노년층에 선호된다.
동판교 상권은 신분당선 판교역 등 편리한 교통과 교육·상업시설이 잘 조성돼 있어 자녀 교육에 관심이 많은 30~40대에 젊은 층에게 인기가 있다. 따라서 동판교 상권은 중소형, 임대아파트 위주로 젊은 층이 선호하는 업종이 강세를 보일 것으로 보이며, 특히 학원·교육시설 관련 업종들이 몰릴 것으로 전망된다.
사실 학군은 동판교와 서판교가 비슷하다. 동판교에는 초등학교 5곳, 중·고교가 각각 3곳씩 들어선다. 서판교에는 초등학교 4곳, 중·고교가 각각 3곳씩 설립된다. 그러나 동판교 상권에는 중심 상업지구가 들어서는 만큼 학원 시설이 집중될 것으로 보인다. 여기에다 자립형 사립고를 비롯해 교육정보기술(IT) 관련 대학원과 도서관 등이 들어서는 에듀파크가 동판교 북동쪽에 조성돼 이곳을 중심으로 교육시설이 밀집될 것으로 이러한 전망을 뒷받침하고 있다.
상권의 형성기간은 분당 인프라 이용 가능한 ‘동판교 상권’이 빠르다. 생활편의시설 이용도 동판교 상권이 훨씬 잘 갖춰져 있다. 동판교 판교 역세권을 중심으로 복합 PF단지가 조성될 예정이다. 이곳에는 백화점, 업무시설, 문화시설 등이 한꺼번에 들어서게 된다.
분당신도시가 가까워 분당 서현, 수내, 정자 등의 쇼핑 및 편의시설 등도 쉽게 이용할 수 있다는 지리적인 잇점도 있다. 그러나 오히려 서판교 상권은 이미 상권이 형성된 분당신도시와 인접하고 있어 개발 여하에 따라 주변 인구를 흡수의 가능하지만 이미 생활환경이 갖춰진 분당으로 이동할 가능성도 배제할 수 없다.
서판교 상권 소비의 배후는 단독주택 위주의 녹지공간이 많은 친환경 도시로 개발되는 만큼 동판교에 비해 유동인구는 적을 것으로 보인다. 그러나 독점 상권을 형성하고 있는 만큼 배후 주민들이 상권 내에서 모든 소비을 할 수밖에 없어 오히려 안정적인 소비지, 개원지나 소비력이 높은 층을 겨냥한 고급업종이 적합할 수 있다.
장기적인 안목에서는 상권의 흐름이 입주 직후엔 분당과 가까운 동판교 상권의 프리미엄이 높겠지만 주거환경이 쾌적한 서판교 상권쪽으로 차츰 기울어질 가능성도 배제할수 없다는 지적도 있다.
주의점은?
동판교 상권의 경우 투자처로 신분당선 판교역 중심의 상업지구 내 상가나 판교 테크노밸리 인근 상가가 좋으나 발전 가능성이 높은 만큼 분양가가 높게 책정될 가능성이 높다. 또 입주를 원하는 임차인들이 많아 경쟁이 치열할 수 있다. 서판교 상권에 비해 유동인구가 많으나 치열한 경쟁이 예상되는 상권으로 안정적인 입점을 원한다면 아파트단지내 상가를 노리는 것도 하나의 좋은 방법이다.
서판교 상권내 상가의 분양가는 동판교에 비해 저렴하나 아파트단지의 입구 및 도로의 위치 등에 따라 인근 아파트단지내 주민들의 동선흐름이 분산될 가능성도 배제할 수 없다. 상업지구에서 조금 더 들어간 아파트단지내 상가는 유동인구는 적으나 업종의 경쟁이 덜해 안정적일 수 있다.
반면 상업지구 상가들은 개발 여하에 따라 변수가 많아 주의를 요한다. 동판교 상권은 분당과 가까우면서도 판교역 건립과 벤처단지 조성으로 자립자족 상권으로 발전할 수 있는 데 비해 서판교 상권은 녹지가 어우러진 친환경상권으로 조성되는 만큼 동판교 상권에 비해 소비여건이 떨어지며 아파트단지보다 단독주택이 많아 소비유동인구도 훨씬 적을 수밖에 없다는 점은 유의해야 한다.