[땅 테크 #38] 땅 투자는 영원한 블루오션이다(중)

새로운 패러다임을 주목하라

중앙일보조인스랜드 | 중앙일보조인스랜드 | 강공석 | 입력2009.04.14 21:27

지난 시간에 이어, 지난 10년간의 토지 역사를 다시한번 살펴볼 필요가 있다. 투자 타이밍이 있기 때문이다.

10년간의 토지거래 추이를 보면 1997년말 IMF 사태직후인 1998년 IMF체제 이후 전반적인 경기침체, 구조조정으로 인한 기업의 부도 및 실업률 증가와 고금리 정책으로 부동산시장의 매수세가 악화된 것이 주요 원인으로 거래량 감소세를 보였으며 1999년에는 경기회복세와 더불어 정부의 부동산경기 활성화정책에 따라 투자 환경이 호전된 것이 주요 원인으로 다시 IMF 전 수준으로 회복하여 2000년까지 토지시장은 안정세를 보였다.

2001년부터는 토지시장이 상승기에 접어들어 2002～2003년까지 토지시장 과열로 거래가 활발히 진행되면서 혹은 묻지마 투자의 행렬로 기획부동산의 피해가 양산되기 시작된 때이다.

2003년 10.29대책 등의 영향으로 2004년부터는 주택거래신고제 시행, 분양권 전매제한 등 정부의 주택가격 안정대책 추진의 영향으로 아파트 등 주거용 토지거래 감소가 주요 원인으로 거래량 감소세를 보였으나, 2005년에는 다시 토지시장이 과열되면서 거래량 증가세를 보인다. 행정중심복합도시, 혁신도시, 기업도시, 뉴타운 사업 등 각종 정부의 개발계획의 구체적인 추진으로 개발지역과 그 주변지역 등 개발호재 지역의 토지거래증가와 강남아파트 가격상승 여파로 전국적인 아파트 거래증가가 주요 원인인 것이다.

2006년에는 8.31 대책을 기점으로 투기적 수요가 내재된 비주거용 거래가 전년 동기대비 큰 폭의 감소세를 보이면서 주거용 거래가 상회하는 역전현상을 나타냈고, 8.31대책의 영향이 가시화 되면서 농지 및 임야 등 비주거용 토지거래의 감소세가 두드러졌으며, 강남아파트 상승 여파로 지속되던 전국적인 아파트거래 증가세가 3.30 대책의 영향으로 아파트 재건축 추진물량 감소 등의 현상을 보이면서 아파트거래 및 주거용 토지거래 감소하였다. 2006. 9월 이후 뉴타운사업추진, 재건축, 재개발추진 등으로 주거용 토지거래가 크게 증가하면서 수도권 중심으로 토지거래량이 증가하였으나 전체적으로 약세 시장을 보여왔다.

2007년에는 실수요자 위주로 재편되어 용도지역중 상업지역과 지목중 공장용지의 거래량은 증가하였으나 대지는 감소하였다. 하지만 2008년 들어, 농지와 임야 완화 소식에 맞물려 용도지역으로는 공업지역과 주거지역이, 지목으로는 대지와 임야의 거래량이 상대적으로 크게 증가하였다. 또 다른 상승의 초입 국면에 들어섰다는 것을 알 수 있다.

새로운 희망과 함께 경제 살리기의 사명감을 안고 시작한 실용정부의 토지 투자의 방향을 점검해보기로 하자.

실용정부의 토지 관련 핵심과제는 크게 수도권 규제완화, 농지 및 산지 규제완화, 토지 이용도 제고에 있다. 2008년 3월 25일에 있었던 국토해양부 업무보고 내용중 토지 관련 내용을 일부 발췌하면, 도시용지 비율을 2020년까지 6.2퍼센트에서 9.2퍼센트까지 늘리면서 분당신도시급 신도시를 150개를 개발하기로 하였다. 또한, 10년간 장기 임대전용 산업단지 3,300만㎡를 공급하고 공장 설립 승인기간을 기존 2~4년에서 6개월로 단축하기로 하였고 소규모 공장 설립시 도로율과 녹지율등 규제완화등 전반적으로 서민들의 주거 안정과 기업 관련 규제 완화에 초점이 맞춰졌다.

여기서 주목할 만한 내용으로 분당급 신도시 150개의 도시용지 공급에 있다.

분당신도시 150개의 크기가 얼마인지 생각해보았는가?

분당의 면적이 19.6㎢, 판교가 9.29㎢이다. 분당 신도시가 150개라면 약 2,940㎢의 도시용지가 공급되는 데 서울의 면적이 605.33㎢이므로 약 4.86배로 5개의 서울이 개발된다는 것이다.

참고로, 인천 경제자유구역은 209.34㎢, 부산.진해 경제자유구역은 104.8㎢, 광양만권 경제자유구역은 90.48㎢, 경기.충남 황해 경제자유구역은 68.136㎢, 대구.경북 경제자유구역은 34.772㎢, 새만금.군산 경제자유구역은 96.3㎢로 합계 603.798㎢이다. 공교롭게도 서울과 비슷한 크기다. 분당신도시 150개는 이러한 경제자유구역도 5개나 개발된다는 것이다.

앞서, 규제와 완화의 역사를 통해 알 수 있듯이 토지 시장의 새로운 패러다임이 기대되고 있는 것이다.

농업보호구역(농업용수등의 확보로 현지 농민이외 개발이 불가한 농지)은 일부 해제될것으로 보여 새롭게 전원주택지로 각광받을 것으로 보인다. 택지 지구등으로 개발되는 면적만큼 인근에 조성되는 대체 농지조성 의무가 폐지되어 택지비 상승을 막으면서 거래를 활성화시키고, 평균 경사율이 15%이상이면서 농지규모가 2ha이하인 농지, 즉 농사짓기 힘든 한계농지의 거래, 소유, 개발등의 규제완화를 통해 도시용지를 공급하기로 하였다. 또한, 비영농 농업법인의 농지 소유를 허용하고 비농업인의 상속.이농농지 소유를 무제한 허용하기로 하였고, 농업인 출자등 농지개발을 장려하기로 하였다.

규제보다는 이용에 포커스를 둔다는 점에서 농지 및 산지등 토지시장은 새로운 전환점에 들어서는 것이다.

(계속)

투모컨설팅(www.toomo.co.kr) 대표 / '3040 대한민국 땅테크' 저자 강공석