[땅 테크 #39] 땅 투자는 영원한 블루오션이다(하)

새로운 투자자의 대열에 동참하자

중앙일보조인스랜드 | 중앙일보조인스랜드 | 강공석 | 입력2009.04.22 09:48

그렇다면, 숨가쁘게 진행되는 지난 1년간 무엇이 있었기에 토지 시장의 빅뱅을 기대하는 지 알아보기로 하자.

도시용지 비율을 3% 늘린다고 하였을 때, 어느 누구도 3%의 의미를 부여하지 못하였다. 다만, 땅에 관심을 두는 투자자라면 3%의 행방에 대해 의문부호를 가질 수밖에 없다.

3%는 분당신도시를 5개를 건설한다는 것을 의미하는 것으로 과연 가능할까에서 시작하여 어떻게라는 의문을 가질 수밖에 없었다. 불투명하고 불안한 시장으로 자꾸 몰아가는 서브프라임 위기가 그대로 진행되고 있는데….

결과론적으로는, 2008년 10월 30일 국토 이용 효율화 방안을 통하여 공급 로드맵을 완성하였다.

글로벌화된 국제화 시장에 부족한 도시용지로 인해, 과도한 지대 부담을 수반하여 국내 기업들은 해외로 이전하고 외국기업들의 국내 진입은 어렵게 만들고 있다는 것이다. (산업용지 지대 - 한국 144.4 US$/㎡, 상해 50 US$/㎡, 마닐라 50 US$/㎡등)

또한, 수도권 집중 억제를 위해 도입된 수도권 규제는 기형적으로 작용하여 국가 경쟁력만 약화시키고 있고, 복잡한 용도지역ㆍ지구제는 일관성 없는 행위 제한만을 양산하여 토지 이용도 제고에 역행하고 있다는 것이다.

국토이용계획 수립방식 개편, 용도지역제도의 통합ㆍ단순화, 토지개발ㆍ이용 규제의 합리화, 수도권 규제의 합리적 개선, 산업 도시용 토지 공급능력 확충이라는 과제를 안고 2009년 6월에 많은 부분의 변화를 예고하고 있다.

향후 5년간 2.232㎢이상의 개발 가능 토지(제주도 면적의 1.2배)를 공급하기로 하였는데, 그 대상이 주목할 만하다.

농업진흥지역은 일부 조정하여 650㎢, 1,000㎢에 해당하는 보전산지를 준보전산지로, 개발제한구역을 일부조정하여 128㎢의 면적만큼, 군사시설보호구역은 해제 및 완화 절차를 거쳐 454㎢의 면적을 공급하기로 한 것이다.

엄청난 개발 물량이 쏟아져 나오는 것이다. 이러한 공급 로드맵 이전의 2007년 도시용지 비율은 6.4%에 불과하였다.

3%의 도시 용지 비율, 결코 작은 것이 아니라는 것을 알 수 있다.

이러한 공급 로드맵에 맞추어 2008년부터 새롭게 부각되는 개발 호재와 실수요자 시장의 변화를 통해 토지 투자의 방향을 잡는 것이 중요하다. 먼저, 개발 호재로는 새만금개발지구, 4대강 정비사업, 대심도 광역전철, 5+2 광역경제권이 있다. 새만금과 4대강 정비사업은 따로 논하기로 하겠다.

전 국토의 균형발전 차원에서 기업도시와 혁신도시가 진행되었다면, 수도권의 균형발전을 가져오는 대심도 광역급행철도를 주목할 필요가 있다. 킨텍스~대곡~연신내~신촌~용산~고속터미널~삼성~판교~기흥~동탄으로 이어지는 77.8km의 A코스, 의정부~창동~청량리~삼성~양재~과천~금정의 49.3km에 해당하는 B코스, 청량리~서울역~용산~여의도~신도림~부평~인천시청~송도로 이어지는 50.3km의 C코스를 발표하였다.

대심도 광역전철은 깊이 50m 이하의 지하에 곡선이 아닌 직선으로 도심간을 연결하는 획기적 교통망으로 그동안의 공간적 거리의 개념을 시간적 거리 개념으로 탈바꿈시키는 계기가 될 것이다.

더 이상 늘어나지 않는 인구 구조에서, 새로운 택지 개발을 건설한다는 것은 자칫 불 꺼진 신도시만을 양산하는 꼴이 될 수 있음을 지방에서 쉽게 찾을 수 있듯이 이제는 더 이상 거주만을 위한 공간 창조는 무의미하다.

다가오는 멀티 잡(Job)시대에 맞추어, 시간적인 효율성을 가져오는 도심간의 가교 역활을 하는 도로가 더욱 가치를 드러날 것이다. 도로로 인해 인기 지역의 부침이 되는 날이 다가오고 있다는 것이다.

이러한 니즈(Needs)에 맞추어 5+2 광역경제권 및 30대 선도 프로젝트를 예의주시할 필요가 있다.

수도권의 제2외곽순환도로, 원시~대곡 복선전철, 인천 지하철 2호선, 충청권의 오송~대전 신교통수단, 제2경부 고속도로, 제2서해안 고속도로, 서해안 복선전철, 호남권의 호남고속철도, 광주외곽순환도로, 강원권의 제2영동 고속도로, 원주~강릉 철도, 대경권 및 동남권의 외곽순환도로 등이 도심간의 유동인구를 늘리면서 도시의 성장을 기대할 수 있게 된 것이다.

그럼, 실수요자 시장의 변화는 무엇일까?

꿈쩍도 하지 않는 토지의 대표적인 규제인 토지거래허가제와 양도소득세 중과세 제도의 빗장이 열렸다는 점이다.

2008.9.29에 세대원 거주기간을 1년에서 6개월로 축소되었고, 2009.1.30에 서울 크기의 17배 면적에 해당하는 10,224㎢의 토지거래허가구역을 해제하면서 토지 시장의 진입이 다소 수월해진 것이다.

2008.12.17에 2주택자(50% -> 일반세율)와 다주택자(60% -> 45%)의 양도세율이 완화되면서 토지 중과세 완화에 대한 기대감이 있었다. 계속되는 경기 침체로 인해 2009.3.16에 다주택자 중과세 폐지와 함께 비사업용 토지 역시 중과세 대상에서 배제된 것이다.

물론, 국회 통과라는 것이 남아있지만 이제 토지 거래를 막는 대표적인 장벽은 사라진 셈이다.

토지거래허가구역이라는 이유 하나만으로, 현지에 거주하는 농업인이 팔고 싶어도 팔지 못하는 하소연과 부득이하게 혹은 매도 타이밍을 놓혀 66%의 양도세를 내고 나면 남는 것이 없다는 이유만으로 상속이나 증여까지 염두에 두는 부재지주의 한숨을 이제는 듣지 않아도 되는 것이다.

아울러, 2003년부터 시행중인 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 의해 "선계획 후이용"의 패러다임에 의해 묻지마 투자가 아닌 토지의 가치투자, 즉 리모델링 기법을 통하여 하나둘씩 성공하는 사례가 늘고 있다는 것을 주목할 만하다.

"땅 투자는 영원한 블루오션이다."라는 주제를 가지고, 기나 긴 글을 쓴 것 같다. 토지 시장의 새로운 시장이 열리고 있다는 것을 역설적으로 강조하고 싶었기 때문이다.

온나라부동산정보 통합포털의 개인별 토지보유 현황의 통계를 소개하면서 행복한 부자의 꿈과 함께 글을 맺는다.

전체 인구의 27.9%만이 자기 땅을 갖고 있고, 전체 인구의 약 1%인 50만명이 소유하고 있는 토지가 전체 개인소유 토지의 56.7%를 소유하고 있어 소수의 땅부자들에 의한 과점현상이 두드러지고 있다. 즉, 빈익빈 부익부 현상이 진행되고 있는 것이다.

새로운 투자자의 대열에 낄 것인가? 아니면 여전히, 그들만의 리그로 간주할 것인가?

투모컨설팅(www.toomo.co.kr) 대표 / '3040 대한민국 땅테크' 저자 강공석