부동산 시장이 활기를 보이면서 건설사의 애물단지인 일부 미분양단지가 계약 소진 되고 있다
미분양 아파트는 양도세 면제,계약금 할인,옵션 무상 제공등 달콤한 매력이 있는 반면에
백설공주가 먹었던 독있는 사과처럼 잘못 먹으면 투자자금을 몇년간 잠재우게 하는
독성도 있다
아래의 사례에서는 공개된 인터넷 특성상 지역과 미분양 아파트 단지를 언급할수 없지만
독자들에게 미분양 아파트를 선택해야 하는 상황과
또한 이런 미분양 아파트는 계약하지 말아야 한다는 기준을 제공하고자 선별하여 정리를
해보았다.
참고하여 미분양 아파트 선택시 현명한 선택을 하기 바란다
상담 사례 1. 1가구 2주택자와 미분양강남에 거주하는 50대 2주택자 K씨가 상담차 필자의 사무실을 방문하였다
부동산 시장이 좋아지고 있는데 가지고 있는 아파트를 팔아야 하는지,
아니면 더 가지고 가다가 이익이 있을때 매도를 해야 하는지 결정하기에 앞서
컨설팅을 받고자 방문하였다고 한다
보유한 2주택에서 이익이 크게 난것은 현재 거주하고 있는 강남의 30평대 아파트 이고
투자용으로 2005년에 구입했던 "가"지역의 아파트는 약간의 이익만 있는 상태였다
투자용으로 구입한 "가"지역의 아파트가 현재 시세가 지속적인 상승중에 있어도
양도차익이 8800만원 넘으면 양도세율이 35%가 되므로
양도차익이 적은 현 시점에서 매도하고
양도세가 추후 5년간 면제되는 "가"지역의 미분양 아파트를 구입하는것이
세테크상 맞는 투자방법이라고 컨설팅을 해주었다
상담 사례 2. 택지지구 입주 3년차 아파트 소유자의 갈아타기와 미분양최근 시세가 빠르게 상승하고 있는 "나"택지지구 입주 3년차 30평대 아파트를 소유하고 있는
L씨는 같은 지역내에서 40평대 아파트로 갈아타기를 생각중이다
경기가 회복되면 시중에 풀린 유동성으로 인하여 중대형 아파트 선호현상이 나올것 같고
30평대와 40평대 가격차이가 더 벌어지기전에 갈아타기를 하려고 한것이었다
L씨는 현재 거주하고 있는 "나"택지지구 중심으로 매물을 찾던중
우연히 회사 동료로 부터 필자의 소개를 받고 찾아 왔다고 했다
L씨의 소유아파트가 "나"택지지구에 있는 것을 알고서 필자는 L씨에게 갈아타기 보다는
기존 아파트를 보유한 상태에서 "나"지역에 있는 미분양 아파트 계약을 권유하였다
미분양 아파트 계약을 권유하는 첫번째 이유는
L씨 소유의 아파트가 있는 "나" 택지지구는 지금 시세가 상승 초기에 있는데다가
양도세 비과세에 해당되기 때문에 언제든지 처분이 가능하다는 점과
두번째는 같은지역 내에서 1가구 1주택으로 갈아타기했을때는 초과수익금액이 많치 않기에
1가구 2주택형태인 분양권 보유로 부동산 시세 상승의 2배의 수익금을 취할수 있다는 점이
있고
세번째는 기존 아파트로 갈아탔을때는 신규대출때 가산 금리가 기존 1%대에서 3% 중반까지
올라가기 때문에 이자부담이 2배가까이 늘어난다는 점을 들어서
현재 L씨가 살고 있는 택지지구 인근의 미분양 아파트 선택이
현명한 선택이 될수 있음을 상담해주었다
또한 지금처럼 시세가 상승만 해준다면 미분양 아파트 입주시점에는 보유아파트를 매도한
자금만을 가지고 미분양 아파트의 중대형으로 입주할수 있는 가능성까지 있다는 점을 알려주었다
상담 사례 3.고분양가 미분양 아파트는 NO수도권의 "다" 지역에서 미분양된 아파트에 가계약금을 걸고서
최종 계약전에 투자가치를 묻고자 P씨가 사무실로 찾아왔다
"다"지역의 미분양 아파트는 필자도 일전에 현장조사를 했던 단지로
주변시세 대비 1.3~1.5배까지 고분양가로 분양된 단지였다
분양당시 고분양가 논란이 일면서 순위내 마감도 전혀 못하고 있다가
최근 들어 건설사의 공격적인 마케팅으로 일부 분양이 되고 있는 단지였다
현장 시세를 잘 모르는 사람들은 공격적인 마케팅 내용만 보고서 계약을 하지만
개인적인 판단으로는 아무리 마케팅이 훌륭하다고 하더라도
고분양가 자체는 변한것이 없기에 투자가치는 없다는 판단을 하고 있는 아파트였다
필자는 계약금에 연연하는 P씨에게 과감하게 "다"지역의 미분양 아파트를 포기하라고 권유했다
정부가 미분양 아파트 혜택을 많이 해준다고 하더라도 고분양가의 아파트는 투자성이 떨어질수
밖에 없다
주변지역 아파트 시세와 비교하여서 분양가격이 주변시세 보다 최소 1.1~1.2배가 넘는 다면
세제및 각종 분양혜택이 있다고 하더라도 기존 아파트를 구입하는것이
미분양을 선택하는것보다 낫다
상담 사례 4.양도세 있는 분양권과 양도세 없는 미분양"라"지역의 분양 아파트를 순위내에서 청약하여 계약했던 J씨가 소액투자처를 찾고자
사무실을 방문하였다
'라"지역의 분양 아파트에 입주하기전 가지고 있던 입주 잔금으로 요즘 뜨고 있다는
분양권을 구입하기 위해서 방문했다고 한다
J씨의 부동산 자산현황을 파악해보니 J씨의 개인사정상
서울에 절대로 팔수 없는 아파트가 1채 있었다
그리고 아파트를 분양받은 것은 "라"지역의 자연환경이 좋아서 분양받았다고 한다
필자는 "라"지역이 최근 들어 시세가 상승하고 있는 지역이라 알고 있었기에
현 시점에선 "라"지역의 미분양 아파트를 계약하라고 권유하였다
그리고 보유하고 있는 "라"지역의 지금의 분양권은 입주전에 매도하라고 하였다
보유하고 있는 분양권은 등기를 하면 1가구 2주택으로 양도세 부과대상이 되지만
"라"지역의 미분양된 아파트를 계약하면 등기후 양도세가 비과세 되기 때문이다
상담 사례 5. 매물이 없는 지역의 미분양 아파트
수도권 전체 지역을 살펴보면 특정 지역에선 매물이 거의 없는 지역이 가끔가다 나온다
설령,매물이 있다고 하더라도 매수자가 나타나면 매도자들이 매도 보류를 하거나 매물을 회수하여
현지 중개업소 조차도 시세 파악을 제대로 못하고 있는 지역이 종종 있다
최근에는 "마"지역이 아파트 매물이 없는 지역으로 파악하고 있었는데
필자의 부동산 수제자인 M군이 찾아와서 소액 투자처를 찾았을때
상승초기인"마"지역이 떠올랐다
그래서 M군과 같이 인터넷 상으로 "마"지역의 미분양 아파트를 분석해보았다
먼저 국