최근 저금리 기조가 유지되고, 경기회복의 기대감으로 상가를 비롯한 수익형 부동산에 관심이 높아지고 있다. 수익형 부동산의 대표격인 상가투자는 고수익 고위험 상품이다. 따라서 투자에 임하기전에 요목 조목 따져본 후 투자에 임해도 결코 늦지 않다.
상가투자에서 고려해야 할 요소가 여러가지가 있으나 무엇보다도 상가 동선의 흐름을 꼼꼼히 살펴야 한다. 상가동선이란? 유동고객의 주된 흐름을 말한다. 옛말에 '노루목'이라는 것이 있다. 노루는 꼭 다니는 길로만 다닌다. 사냥꾼은 바로 이 길목을 지키면 되는 것이다.
사람의 성향도 유사하다. 늘 다니던 길에 익숙해져 있다. 당연히 퇴근하는 길목에 상가가 위치해 있어야 한다. 사람들이 퇴근시간에 주로 이용하는 통행로가 어디며, 주 동선이 어떻게 흐르는지 다각적으로 판단해야 한다.
◆ 상가동선 외부, 내부 동선을 살펴라
상가에서 동선은 크게 외부 동선과 내부동선으로 나눌수 있는데, 외부 동선은 무엇보다 중요하다. 1층에 있는 상가가 선호되는 이유중 하나는 무엇보다 눈에 잘 띄고 이용이 편하기 때문인데, 그중에서도 한 면에서만 보이는 전면 상가보다는 여러 방면에서 볼 수 있는 코너 상가가 유리하다. 광고효과나 유동인구를 흡수하기에 수월하기 때문이다.
역세권 등 유동인구가 많은 길목이 경우 출근 동선보다는 퇴근 동선이 유리하다. 바쁘게 움직이는 출근길은 흘러가는 유동인구가 많은 반면, 퇴근길은 상가를 여유를 가지고 둘러보게 된다. 그 지역의 퇴근동선을 파악하려면 노점상이 몰린 곳을 눈 여겨 보는 것도 하나의 좋은 방법이다. 위에서 말한 노루목을 확인할 수 있는 좋은 방법이 바로 노점상의 입지다. 노점상은 유동인구가 많은 곳에 항상 입지하는 특성을 갖는다. 특히 주택지 대로변 같은 곳은 노점상이 있느냐 없느냐에 따라 상권이 살았는지 죽었는지 알 수 있다. 노점상이 있다는 것은 상권이 살아있고 목이라는 증거다.
한 상가건물 안에서도 내부동선에 따라 되는 상가와 안 되는 상가가 있다. 특히 대형 상가 일수록 그 차이가 심하다. 1차적으로 눈여겨 봐야할 곳은 주 출입구와 엘리베이터, 에스컬레이터의 위치다. 내부적으로 최고의 입지는 출입구 왼쪽 동선의 전면과 올라가고 내려오는 동선의 왼쪽 모퉁이 상가라 할 수 있다. 이런 A급 입지가 아닌 상가는 주변 상가의 임대료를 고려해 봤을 때, 예상 임대수익이 5%에 못 미치면 투자 가치가 낮다고 할 수 있다.
◆ 동선의 흐름, 고객의 왼쪽을 노려라
한 경제연구소는 얼마전 의미있는 연구자료를 내놨다. 고객의 구매심리를 자극하기 위해서는 왼쪽을 노려야 한다는 것이다.
자료에 따르면 백화점 에스컬레이터에서 내리면 왼쪽으로 향하는 경향이 많으며 백화점의 신상품과 마네킹 등을 배치할 때 진행방향의 왼쪽에 설치하고, TV 홈쇼핑도 가격이나 조건 등 민감한 정보 등을 화면 왼쪽에 둔다고 한다.
오른발잡이의 보폭은 오른쪽이 더 넓다는 주장도 한국인의 ‘좌회전 특성’을 설명하고 있다. 오른발잡이는 오른쪽 다리에 더 힘이 실리기 때문에 자연스레 왼쪽 다리를 축으로 회전하려는 경향이 있다는 것인데 실험적으로 증명된 결과로 오른발잡이가 눈을 감고 걸으면 왼쪽 방향으로 도는 경우가 많다는 사실도 이 같은 주장을 뒷받침하고 있다.
또 다른 근거로는 한국인에게 깊숙이 박혀있는 ‘좌측통행’ 문화다. 좌측으로 다니는 것에 대한 자연스러운 습관이 왼쪽으로 시선을 돌리게끔 한다는 것이다. 실제로 우측통행을 생활화하는 북미의 경우는 우측 주시율이 높다는 연구결과도 나온 바 있다.
따라서 오른손잡이가 많은 한국인의 특성상 왼쪽 공략은 국내시장에서 충분히 먹혀들 수 있는 이야기다. 소비자의 특성을 파악하면 흐름이 보이고 이는 곧 매출증대의 원인으로 작용할 수 있다.
경기도 부천 모백화점의 한 의류매장은 주 동선이 있는 곳의 왼편에 마네킹을 전시하면서 10배에 가까운 매출을 올렸다. 물론 백화점 외부의 쇼윈도에 전시한 효과도 있었지만 이곳의 위치도 유동인구가 이동하는 경로에서 왼편에 위치한 것으로 나타났다.
◆ 유동고객 흡수, 노출면이 넓을수록 유리
같은 면적의 상가점포라 할지라도 외부에 노출되는 면이 넓을수록 유리하다. 전면에서 봤을 때 노출 면적인 적으면서 측면으로 길게 뻗은 점포보다는 내부면적은 작더라도 전면에 노출되는 면이 넓은 상가점포가 가시효과가 훨씬 뛰어나다.
역세권 상권이나 주택가 상권을 가릴 것 없이 노출면이 넓은 코너 상가는 그 상권에서 최고의 자리로 꼽힌다. 이런 곳은 유동고객의 시선이 집중되고 접근성도 좋다. 이러한 상가의 경우 해당 상권의 특성에 정반대인 것만 아니라면 성공가능성이 높다.
이런 자리는 모두 늘 눈여겨보는 대상이다. 장사가 잘되기 때문에 매물로 나오지도 않지만 만약 이 같은 물건이 나온다면 투자자나 창업자에게는 더할 나위 없이 좋은 입지다.