◆서박사유치권 제12편 유치권해결의 핵심전략
유치권을 잘 다뤄야 비로소 경매고수라고 한다. 그런데 유치권은 다루기가 여간 어려운 것이 아니다.
첫 번째 막히는 벽이 정보부재이다. 매수자가 잔대금을 내기 전까지는 유치권신고내용조차 알 수가 없다.
두 번째 벽은 경매집행법원이 유치권성립여부에 관하여 판단해주지 않는다는데 있다. 고로 본건 민사재판부에서 만이 이를 가려 준다. 본 재판을 하자니 많은 비용이 들어 가고 장기간에 걸친 법정투쟁을 해야 하는 어려움이 있다.
세 번째 그래서 부득이하게 유치권신고자와 협상할 수밖에 없도록 현행제도가 미비하다는데 있다.
네 번째 따라서 이들 신고자들은 이러한 환경을 최대한으로 악용하고 있다는 것이다. 신고자들은 실제보다는 다섯 배 내지 심지어 열배까지 유치권신고 외형금액을 뻥튀기 한다.
그러므로 유치권이 붙은 경매사건은 계속 유찰되어 9차 정도까지도 폭락하게 된다. 경매신청채권자와 매수인이 골탕을 먹게 된다.
다른 한편, 이렇게 골 탕 먹는 유치권을 잘 다루면, 대박을 터트릴 수도 있다. 암(癌)덩어리인 유치권을 수술로 도려내면 멀쩡해지기 때문이다. 그래서 ‘유치권은 경매의 꽃’이라고도 한다.
◆유치권은 이렇게 해결한다.
- 서박사 핵심전략 -
경매신청채권자 입장에서는 유치권배제신청을 한다.
채무자(소유자) 입장에서는
①유치권을 주장하는 점유자가 불법행위로 인한 점유임을 밝혀야 한다(민320조2항).
②유치권자가 채무자의 승낙없이 유치물을 사용, 대여하고 있음을 밝혀야 한다.(민324조3항).
매수자 입장에서는
하나: 협상하면서 법적 조치한다(법적조치하면서도 협상한다).
㉮협상하면서 상대방에 대한 정보를 입수하고 상대방의 전략과 전술을 알아내야 한다.
㉯법적조치는 동시다발로 해야 한다.
㉠점유이전금지가처분을 신청한다.
㉡인도명령을 신청한다.
㉢만일 기각되면 항고한다.
㉣본 소송 건물인도청구, 유치권부존재확인청구의 소를 제기한다.
㉤형사 고소 ‘권리행사방해’ 또는 ‘사문서위조 등 사기’로 몬다.
둘: 컨설턴트와 상담한다.
셋: 소송 테크를 익혀야 한다.
넷: 법조문과 판례를 적용 짜 맞춰야 한다.
▶유치권규정은 아래와 같이 불과 10개 조문으로만 구성되어 있다.
민법(民法)
제320조 (유치권의 내용) ①타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자는 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리가 있다.
②전항의 규정은 그 점유가 불법행위로 인한 경우에 적용하지 아니한다.
제321조 (유치권의 불가분성) 유치권자는 채권전부의 변제를 받을 때까지 유치물 전부에 대하여 그 권리를 행사할 수 있다.
제322조 (경매, 간이변제충당) ①유치권자는 채권의 변제를 받기 위하여 유 치 물을 경매할 수 있다.
②정당한 이유 있는 때에는 유치권자는 감정인의 평가에 의하여 유 치 물 로 직접변제에 충당할 것을 법원에 청구할 수 있다. 이 경우에는 유치권자는 미리 채무자에게 통지하여야 한다.
제323조 (과실수취권) ①유치권자는 유치물의 과실을 수취하여 다른 채권보다 먼저 그 채권의 변제에 충당할 수 있다. 그러나 과실이 금전이 아닌 때에는 경매하여야 한다.
②과실은 먼저 채권의 이자에 충당하고 그 잉여가 있으면 원본에 충당한다.
제324조 (유치권자의 선관의무) ①유치권자는 선량한 관리자의 주의로 유 치 물 을점유하여야 한다.
②유치권자는 채무자의 승낙 없이 유치물의 사용, 대여 또는 담보제공을 하지못한다. 그러나 유치물의 보존에 필요한 사용은 그러하지 아니하다.
③유치권자가 전2항의 규정에 위반한 때에는 채무자는 유치권의 소멸을 청구할 수 있다.
제325조 (유치권자의 상환청구권) ①유치권자가 유 치 물 에 관하여 필요비를 지출한 때에는 소유자에게 그 상환을 청구할 수 있다.
②유치권자가 유 치 물에 관하여 유 익 비를 지출한 때에는 그 가액의 증가가 현존한 경우에 한하여 소유자의 선택에 좇아 그 지출한 금액이나 증가액의 상환을 청구할 수 있다. 그러나 법원은 소유자의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여할 수 있다.
제326조 (피담보채권의 소멸시효) 유치권의 행사는 채권의 소멸시효의 진행에 영향을 미치지 아니한다.
제327조 (타 담보 제공과 유치권소멸) 채무자는 상당한 담보를 제공하고 유치권의 소멸을 청구할 수 있다.
제328조 (점유상실과 유치권소멸) 유치권은 점유의 상실로 인하여 소멸한다.
민사집행법(民事執行法)
제91조 (인수주의와 잉여주의의 선택 등) ①압류채권자의 채권에 우선하는 채권에 관한 부동산의 부담을 매수인에게 인수하게 하거나, 매각대금으로 그 부담을 변제하는 데 부족하지 아니하다는 것이 인정된 경우가 아니면 그 부동산을 매각하지 못한다.
②매각부동산 위의 모든 저당권은 매각으로 소멸된다.
③지상권·지역권·전세권 및 등기된 임차권은 저당권·압류채권·가압류채권에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸된다.
④제3항의 경우 외의 지상권·지역권·전세권 및 등기된 임차권은 매수인이 인수한다. 다만, 그중 전세권의 경우에는 전세권자가 제88조에 따라 배당요구를 하면 매각으로 소멸된다.
⑤매수인은 유치권자(留置權者)에게 그 유치권(留置權)으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있다.
제274조 (유치권 등에 의한 경매) ①유치권에 의한 경매와 민법·상법, 그 밖의 법률이 규정하는 바에 따른 경매(이하 "유치권 등에 의한 경매"라 한다)는 담보권 실행을 위한 경매의 예에 따라 실시한다.
②유치권 등에 의한 경매절차는 목적물에 대하여 강제경매 또는 담보권 실행을 위한 경매절차가 개시된 경우에는 이를 정지하고, 채권자 또는 담보 권자를 위하여 그 절차를 계속하여 진행한다.
③제2항의 경우에 강제경매 또는 담보권 실행을 위한 경매가 취소되면 유치권 등에 의한 경매절차를 계속하여 진행하여야 한다.
▶다음은 핵심 판례를 원용해야 한다.
대법원 2008.4.11. 선고 2007다27236 판결 【건물명도】
"유치권의 성립요건이자 존속요건인 유치권자의 점유는 직접점유이든 간접점유이든 관계가 없으나, 다만 유치권은 목적물을 유치함으로써 채무자의 변제를 간접적으로 강제하는 것을 본체적 효력으로 하는 권리인 점 등에 비추어, 그 직접점유자가 채무자인 경우에는 유치권의 요건으로서의 점유에 해당하지 않는다고 할 것이다"라는 판례를 활용해야 한다.
대법원 2009.1.15. 선고 2008다70763 판결 【유치권확인】
경매등기전에는 유치권에 관한 점유가 없었는데 그 이후 근저당권설정
ⓒ 중앙일보조인스랜드, 무단 전재 및 재배포 금지|최신기사
툴바 메뉴