★분양권과 조합원의 차이점과 투자방법
▶분양권이란?
공급자와 일반분양 신청자간에 맺어지는 공급계약체결
이에 의해 확보되는 아파트 배정권리,채권이며 미래에 발생할 물권에 대한 사전확보 공급자와의 계약에 의해 성립됨
▶조합원이란?
공급자와의 일반분양 계약체결을하는 매수인이자 소비자의 관계가 아닌 사업주체임
사업의 주최로서 분양대상의 조합원이 아파트를 일반에게 분양하기전에 먼저 배정을 받은후
나머지는 일반분양자에게 처분하여 사업비에 충당하는 구조임
그렇다면 택지개발에 일반분양자의 입장은 어떨까?
일반택지지구나 신도시에서는 택지를 시행사가 분양을 받고 사업에대한 계획을 세운후
시공사를 선정하여 공사도급을 체결하여 일반인에게 분양을 하는 구조임
따라서 시공사는 브랜드파워를 갖고 공사를 수주하게 되며 시행사와 시공사는 보증관계가
성립이되어 토지대금등을 은행에서 대출을 받고 일반인에게 공급을 하게되며 일반인은 주택보증제도에의해 보호를 받게되는 구조임
즉 일반분양자는 최종소비자의 위치에 서게되며 시행자는 일반인에게 최대한의 이익을 볼수있는선에서 일반인에게 매도 즉 분양을 하게됨
그렇다면 분양가(분양가상한제적용안된 현장)의 책정은 어느정도 선에서 결정이 될까?
만약 분양가격을 결정하는 시행사의 사업팀에서 100%분양이 하루에 완료되었을때 잔치분위기일까?
결론부터 말하자면 아니올시다 이다.
하루에 분양이 다 되었다면 분양가 자체를 너무 낮게 책정했다는 결론이 나와서 사업자에게 돌아갈 이득이 적어졌다는 뜻이다.
그래서 100%분양이 완료되면 오히려 분양가격을책정한 부서는 문책을 당한다.
현 시장상태에서 최고의 가격으로 분양이 되고 인근아파트거래보다 높게 분양이 되는 이유중에 상당한 부분이 이런이유로 고분양이 되는것이다.
최근 분양가 상한제를 적용받은 은평뉴타운은 시세보다 낮게 분양이 되어 시세차익이 예측되어 청약율이 높았지만 기타 신도시나 택지개발지구에서 분양가 상한제를 적용받지않은 아파트는 상황이 180도 다르다.
가격이 오르기위해서는 새아파트의 선호도증가라는 한계점과 기반시설이 신도시에서 갖춰지는 기간을 따지고 분양지의 입지적인 요소가 가장크게 작용한다.
신도시나 택지개발지구는 위치가 좋아서 그곳에 아파트를 대량으로 공급하는것이 아니고 단기적으로 주택공급을 늘리기 용이하기 때문에 이뤄지는것이 대부분이다.
그렇기 때문에 생활권 즉 돈을버는 직장과는 상당한거리를 갖고있는곳에 지어지게 되며 유가상승등으로 인하여 과도한 교통비 및 시간까지도 지불을 해야하는 직장과는 먼곳이 대부분이다. 어떨때 직주접근현상이 생기는지는 잘알것이다.
따라서 주변신도시또는 분양권가격이 상승 되기위해서는 중심부의 집값이 한계치 만큼 올라주고난 다음 주변지역까지 구매력이 닿아야지만이 분양가격에서 추가적으로 상승을 할수있다는 결론에 도달한다.
그렇다면 여전히 집값을 좌우하는것은 위치적인 변수가 좌우를 하게된다.
어떤위치에서 어느정도의 자격으로 공급자의 입장에서 조합원자격을 취득하는것이 미래의
부동산투자로서 해답이 아닐까라는 예측을 감히 해본다.