부동산

지난 2006년 3.30대책이나왔을때의 강남3구의 집값이 어떻게 되었었는지를 상기해본다.

강남이라는 곳은 지역적인 브랜드를 선점하기 위한 사람들과 자녀교육으로 인하여 진입을 하려는 사람들로 크게 둘로 나눌 수 있을 것이다.

첫 번째 전자의 사람들은 사실상 대출가능 한도라든지 소득대비 부채비율은 크게 중요하지 않은 사람들이며 두 번째 후자의 사람들은 자녀교육 직장 등으로 인하여 어쩔수 없이 고비용 즉 과도한 대출을 얻어서라도 진입을 하려는 사람일 것이다.

그런데 6억이 넘는 아파트에 대하여 금융규제를 하니 어떤 현상이 생겼는가?

강남의 나홀로 아파트같은 단지 규모가 작은아파트라든지 지어진지는 오래 되었지만 재건축과는 관련이없는 애매모호한 단계의 아파트여서 상대적으로 6억원이 안되는 아파트들이 일제히 가격이 오르기 시작했다.

즉 6억원이라는 전제조건이 있어서 거기에 해당되지 않는 아파트들로 강남에 진입하기위한 수요자들이 몰리면서 가격이 상승이 된 것이다.

불보듯 뻔한 상태였다. 기존의 아파트의 거래량을 차단시켜 가격을 떨어뜨리는 결과가 온 것이 아니라 비관심 강남아파트로 수요자들이 쏠리는 현상이 생기면서 비선호 아파트들의 가격이 일제히 오른 것이다.

 

이번 재건축에대한 자금출처조사를 하면 어떻게 될까?

이미 강남3구의 재건축대상아파트는 경기활황시기 고점을 넘은 곳도 많다.

이미 고점을 넘어 가격이 많이 상승되었다는 인식이 팽배해서 투자자들이 잠깐 숨고르기하고 있는시기에 이런발표는 부동산투자자금으로 대기하고있는 돈들이 움직이는곳은 불보듯뻔하다.

이미 사업탄력을 받아 많이 상승을 하긴 했어도 강동구 지역으로 다시 옮겨  또다시 상승탄력을 받을것이다(전제조건을 강남3구재건축대상아파트 구입자금만 자금출처를조사한다는 가정이다.)

또한 재개발예정지 즉 강남3구의 투자자본이 움직일만한 재개발 선호지역으로 앞으로 개발이 되면 강남못지않을것으로 예상되는 지역의 재개발지로 자금이 흘러들어갈으로 추측이된다. 한남뉴타운이라든지 성수동일대등으로 움직여 다시한번 재개발시장의 가격 폭등도 감히 예상할수있을것이다.


현재 수도권지역의 LTV는 50%이며 이중 서울 강남3구에는 LTV 40%와 DTI 40%가 적용된다. 규제 강화시 이를 전체적인곳이아닌 급등지 즉 강남3구를 중심으로 5~10%포인트 낮추는 방안이 거론되고 있다.

만약 강남3구의 LTV 40%와 DTI 40%를 각각30%로 낮춘다면 앞서말한부분의 후자들은 어쩔수 없이(말이 어쩔수없어이지 자녀교육욕구가 아주강한 사람들..:숫자는 상상을 초월함) 강남에 진입해야하는 사람들은 어떤 방법을 취할까? 본인 주거의 욕구보다는 교육열이 더 앞서기 때문에 어떤수로도 피해나가기위해서는 빌라도 서슴치 않을것이다.

그렇다면 그런규제들로 인하여 강남이 안정되는것이 아니라 강남3구에서 적용을 받는 규제를 피한 또다른 강남의 부동산 상품(다세대,빌라등)으로 자금이 유입될 가능성이 매우 크다.

정부차원에서는 정말 미칠것이다.재개발재건축을 통하여 양질의 주택을 도심에 공급하는것이 국민소득에 맞는 주택을 공급하고 경기를 부양하며 도심의 기능을 높일수있다는것이 기정사실임에도 부동산가격억제와 도심에주택공급 두가지의 상황의 딜레마에 더해 개발이 가져다주는 전세값 폭등이라든지 여러 가지로 많이 힘들것이다. 그래서 결국 칼을 빼들었다고 하는것이 그린벨트개발을 서둘러서 보금자리주택을 조기에 공급하겠다는것 말고는 뾰족한 수가 없어 보인다.

여하튼 그거라도 잘되길 바랄뿐이다.

(주)세종국토개발대표 전은성(www.sejonghouse.co.kr) 02-796-1800