부동산

주가와 부동산은 동행한다. 시중에 유동성이 풍부하고 경기가 호황 국면일 때는 주가와 부동산 모두 상승하며, 정부가 긴축 정책을 펴기 위해 금리를 인상하거나 경기 침체가 시작되면 하락한다. 그러나 주식은 실물경제에 우선한다. 부동산은 실물경제 중에서 후행한다. 따라서 주식이 선행하고 부동산이 뒤따르는 형국이 된다.

주가지수는 경기가 바닥 국면에서 회복 국면으로 진입하는 초기 단계부터 상승하기 시작하여 경기가 정점에 도달하기 전에 꼭짓점을 찍고 하락세로 접어드는 것이 일반적이다. 하지만 부동산은 경기가 바닥 국면에서 회복 국면으로 진입하는 초기 단계에는 움직이지 않거나 움직인다 하더라도 강남재건축 등 투기 수요에 국한된다. 경기가 과열되어 정점으로 치닫는 형국이면 부동산은 더욱 과열되고 경기가 정점을 찍고 하락세로 접어들더라도 한동안 열기가 식지 않는 경향이 많다.

통상적으로 특별한 돌발변수가 생기지 않는 한 주식 시장의 호황이 지속성을 보이면 1년 정도 지난 시점에서 부동산 투자를 하는 것이 안전하다. 주식 시장이 악화된 상태가 지속성을 띠면 1년여가 지나 본격적으로 부동산 시장에 찬바람이 분다고 알려져 있다. 주식을 ‘냄비’에 비유하고 부동산을 ‘형광등’에 빗대는 것은 바로 이런 이유에서다. 따라서 부동산 고수 중에는 주식시장이 정점을 찍고 하락세를 시작하면 부동산 매도 타이밍을 저울질하기 시작한다.

종합주가지수 및 거래량 추이 단위: 1,000주




<한국은행 자료>

그런데 국내 주식시장은 외국인 투자자금이 대거 유입되면서 주가 변동 폭이 커져 경기선행지수로서의 신뢰성이 다소 떨어진다는 지적이 제기되고 있다. 외국 투기세력의 공격적인 매도 및 매수에 의해 경기 상황을 정확히 반영하지 못하는 일이 발생할 수 있다는 것이다. 2008년 하반기 외국 투자자금의 대거 이탈로 주가지수가 대폭락한 사건이 대표적이다. KDI 조사에 의하면 외환위기 이후 외적인 요인이 우리 증시에 미친 영향은 무려 90.8%나 되는 것으로 나타났다. 자본시장이 통합되고 개방되면서 국내 증시가 외국의 경제정책과 금융자본에 의해 영향 받는 강도는 더욱 높아질 수밖에 없다.

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