정책을 예측하고 활용하라

정책은 브레이크와 가속 페달이다

중앙일보조인스랜드 | 중앙일보조인스랜드 | 장인석 | 입력2009.09.13 11:46

노무현 전대통령과 이명박 현대통령은 스타일이나 개성이 전혀 다른 듯하지만 의외로 같은 점도 있다. 둘 다 자기주장이 강하고 집념이 세다. 이런 스타일은 결과가 좋으면 '추진력이 좋다'는 평가를 얻지만, 결과가 좋지 않으면 '무대뽀'란 소리를 들을 수도 있다.

두 사람은 주택 시장을 조정하기 위해 정책을 최대한 활용했다는 점에서도 일맥상통한다. 노무현 전대통령은 주택 값을 잡기 위해 세계적으로도 유례가 없는 각종 규제와 중과세를 남용했다.

이명박 현대통령은 주택 값을 올리기 위해 전 정부가 10중, 20중으로 겹겹이 옭아맨 규제책과 세금 제도를 완화 혹은 철폐했다.

그런데 결과는 어떠했을까? 노무현 정부 때는 오히려 그 어느 정권 때보다 주택 값이 폭등했다. 이명박 정부는 일정 기간까지는 그 어느 정권 때보다 주택 값이 하락했다. 의도한 바와 정반대의 현상이 생긴 것이다.

정책이라는 '쇠몽둥이'를 강력하게 휘둘렀음에도 성공적인 결실을 맺지 못한 이유는 무엇인가. 부동산의 가격 성립에는 정책이나 제도도 중요한 변수이긴 하지만 부동산 시장을 둘러싸고 있는 경기 흐름이 더 큰 영향을 주기 때문이다.

노무현 정부 때는 저금리 기조로 인한 자산 버블로 인해 부동산 값이 폭등했던 세계적 추세를 따른 것이고, 이명박 정부 들어서는 글로벌 금융위기에 의한 실물 경제 침체 여파로 주택 시장이 어려워졌기 때문이다.

부동산 시장을 전망할 때는 정부 정책이나 제도보다는 경제 지표에 비중을 더 두고 판단해야 한다. 아무리 강력한 정책이라도 경제의 흐름을 거스를 수는 없기 때문이다.

만일 정책이 경제 흐름을 바꾼다고 해도 그것은 일시적인 현상일 뿐 오래 가지는 못한다.

하지만 정부의 정책이나 세금 제도는 경제 흐름에서 가속 페달이나 브레이크의 역할을 한다는 점에서 소홀히 다룰 수는 없다. 예를 들어 경기가 침체돼 있을 때 규제를 완화하거나 부양책을 발표하면 당장 효과를 거두기는 힘들지만 일정 시차를 두면 효과를 발휘한다. 침체가 더 나빠지는 것을 억제하는 브레이크가 되는 것이다.

그러다 경기 흐름이 바뀔 때는 가속 페달의 역할이 되어 경기 회복을 더욱 부채질하는 데 영향을 미치게 된다. 반대로 부동산 경기가 과열현상을 빚을 때 시장을 진정시키기 위해 발표하는 규제나 억제책 역시 일정 시차를 두고 브레이크 역할을 하다가 흐름이 침체 쪽으로 바뀌면 가속 페달이 된다.

이러한 사실을 염두에 두게 되면 경기 상황에 따라 정부가 어떤 정책을 내놓을지 예측할 수 있게 된다. 정부가 어떤 정책을 내놓을지 예측할 수 있다면 선제적인 대비를 통해 수익을 극대화할 수 있기 때문이다.

'뒷북정책'이므로 항상 예측 가능

정부는 부동산 시장을 활성화시키되 안정시켜야 한다는 원칙을 갖고 있기 때문에 시장이 침체돼 있으면 부양책을, 과열돼 있으면 억제책을 내놓을 수밖에 없다. 이명박 정부가 출범했을 때 부동산 시장은 침체돼 있었다.

정부는 시장을 활성화시키기 위해 규제를 완화하고 부양하는 정책을 발표했다. 그럼에도 효과가 없자 더 강력한 후속책을 발표하게 된다. 이 정책들이 효과를 발휘하려고 하자 금융위기가 터졌고 실물경제 침체가 가속화되기 시작했다.

이 때 나올 정부의 정책은 무엇이겠는가. 더욱 강력한 부양책이다. 그것이 바로 재건축 규제 완화였다. 강남 재건축은 주택 시장의 뇌관과도 같은 것이다. 잘못 건드리면 폭발하여 엄청난 후폭풍을 가져온다.

이명박 정부가 그 사실을 모를 리 없지만 어쩔 수 없었던 것이다. 그만큼 경제 상황이 나빴던 것이다. 여기에 `부자당`이란 아킬레스건에도 불구하고 종합부동산세와 다주택자 양도세 중과세(2010년 말까지 한시적)까지 완화해 주었다.
이 정도면 부동산 시장의 침체 추세가 바뀌어야 했다. 그러나 2008년 12월 초까지 강남재건축 시장은 침체 일로였다. 정부는 다시 카드를 꺼낼 수밖에 없었다. 전매제한 완화와 재당첨제한 한시적 폐지가 그것이었다. 전매제한 완화는 양도세 중과세, 재건축 규제와 함께 노무현 정부의 `규제 3총사`였다. 그래도 시장이 활성화되지 않자 정부는 비록 서울은 제외했지만 신축주택(미분양주택 포함) 5년 간 양도세 면제와 재정비촉진지구 토지거래허가 완화(20㎡ 이상에서 180㎡ 이상으로), 3주택자 및 비사업용토지 양도세 중과 한시적 완화, 민간택지 분양가상한제 폐지 등 그야말로 특단의 조치를 줄줄이 발표했다.
정부의 부동산 정책은 항상 `소 잃고 외양간 고치기` 식의 `뒷북정책`이므로 상황을 바로 반전시킬 수는 없다. 특히 세금 관련 정책은 효과를 발휘하려면 6개월이나 1년 정도 시차가 있다. 그럼에도 이와 같은 초특급 규제 완화와 부양책은 향후 부동산 시장의 활성화를 예고한다. 경기가 침체 국면일 때는 더 이상의 침체를 억제하는 브레이크가 됐다가 경기 회복 기미가 보이면 가속 페달이 되어 부동산 시장 활황을 유도할 수 있다.
따라서 우리는 강남재건축을 시작으로 부동산 시장이 점점 좋아질 것으로 예상할 수 있는 것이다. 그러나 경기 회복이 늦어져 부동산 시장의 침체가 더 지속되면 정부는 양도세 감면 주택을 서울까지 확대할 수도 있고, 양도세 중과세 제도를 아예 폐지하는 메가톤급 카드를 꺼낼 수도 있다.
또한 주의할 것은 부동산 시장이 정상적인 회복 단계를 지나 과열 현상을 빚을 때 정부가 내놓을 정책들이다. 그 정책은 규제를 강화해 가격 폭등을 억제하는 내용일 수밖에 없다. 정부가 2009년 7월 LTV, 2009년 9월 DTI 등 대출규제 카드를 꺼낸 것은 집값 상승이 예사롭지 않다고 느꼈기 때문이다.
부동산 격언 중에 정부 정책에 맞서지 말라는 말이 있다. 정부가 양도세 중과세를 실시한다고 하거나 재건축 규제를 강화한다고 하면 `할 테면 하라지` 콧방귀 끼면서 버티지 말고, 미리 대비하라는 뜻이다. 남들은 말을 갈아탈 때라는 걸 알고 대책을 강구하는데, 그 제도가 바뀌길 기대하며 맞서는 사람들이 있다. 생각대로 제도가 훗날 바뀔 수는 있겠지만 남는 건 상처뿐이다.
정부가 양도세 중과세를 한시적으로 폐지하거나 미분양주택 등을 한시적으로 구입하면 양도세를 면제해주겠다고 하면 이를 활용하는 것도 한 방법이다. 정부 정책에 맞서지 말라는 말은 정책을 활용해 이익을 창출하라는 말과 같은 뜻이다. 부동산으로 성공한 사람들은 정부 정책을 안장 삼아 말을 타는 데 익숙한 사람들이라는 것을 명심하자.