1.리모델링관련 주택법
제2조 (정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. <개정 2009.3.20>
15. "리모델링"이란 제42조제2항 및 제3항에 따라 건축물의 노후화 억제 또는 기능 향상 등을 위하여 대수선(大修繕)을 하거나 대통령령으로 정하는 범위에서 증축을 하는 행위를 말한다.
제42조 (공동주택의 관리 등) ① 관리주체는 공동주택(부대시설과 복리시설을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 이 법 또는 이 법에 따른 명령에 따라 관리하여야 한다.
② 공동주택의 입주자ㆍ사용자 또는 관리주체가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 하려는 경우에는 허가 또는 신고와 관련된 면적, 세대수 또는 입주자 등의 동의 비율에 관하여 대통령령으로 정하는 기준 및 절차 등에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 허가를 받거나 신고를 하여야 한다. 다만, 리모델링의 경우에는 「도시 및 주거환경정비법」 제12조를 준용하여 안전진단을 하여야 하며, 안전진단 결과 건축물 구조의 안전에 위험이 있다고 평가되어 주택재건축사업의 시행이 필요하다고 결정된 공동주택의 경우에는 제2호에 따른 리모델링(증축을 위한 리모델링으로 한정한다)을 허가할 수 없다.
1. 공동주택을 사업계획에 따른 용도 외의 용도에 사용하는 행위
2. 공동주택을 신축ㆍ증축ㆍ개축ㆍ대수선 또는 리모델링하는 행위
3. 공동주택을 파손 또는 훼손하거나 해당 시설의 전부 또는 일부를 철거하는 행위(국토해양부령으로 정하는 경미한 행위는 제외한다)
4. 그 밖에 공동주택의 효율적 관리에 지장을 주는 행위로서 대통령령으로 정하는 행위
③ 제2항에도 불구하고 대통령령으로 정하는 경우에는 리모델링주택조합이나 소유자 전원의 동의를 받은 입주자대표회의가 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 허가를 받아 리모델링을 할 수 있다.
2.따라서 리모델링이란..
위에 법에서 살펴봤듯이 안전진단을 통과하면 리모델링은 불가능하고 재건축으로 추진을 하여야하며 단순히 노후화을 억제하고 기능을 향상시키기위해
추진하는것을 리모델링이라고 할수있다.
따라서 공익적인 사업이라보기보다는 단순히 본인집을 고치는데 현재의 용적율 건폐율에 맞게 단체로 고쳐서 증축하는 행위를 리모델링 사업이라 할수있다.
최근 ’1기 신도시 리모델링 연합회’는 분당 한솔5단지 등 7개 단지, 평촌 목련 2·3단지 등 4개 단지, 중동 반달마을 등 1000~3000가구의 대규모 단지로, 모두 합치면 1만5000가구가 넘는 규모다.
이 연합회는 리모델링 공동추진위원회를 구성한다는 발표와 함께 기자회견을 통해 △수직 증축 허용 △일괄적인 전용면적 30% 증축 제도개선 △리모델링 절차 개선 △일반분양 전환 가구수 증가 △국토해양부 내 리모델링 전담팀 구성 등을 정부에 촉구했다
앞서말했듯이 공익적인 성격보다는 재개발로 인하여 기반시설이 열악한곳에서 기반시설을 확충하는 공익적인 성격이나 재건축처럼 안전진단을 통과하여 구조적인 결함으로 인하여 새로짓는것이 불가피한 사업이 아니라 앞으로 노후될것을 예방하는 차원의 리모델링조합이 과연 국토해양부에서 지원까지 하면서까지 사업을 해나갈 필요성이 있는지 의구심을 가진다.
이 글이 나가면 평촌 분당 기타1기신도시 소유자들의 악성댓글이 줄을 이을수도있지만 리모델링자체는 사업성 즉 돈버는것과는 무관하며 본인돈들여 본인집을 고치는것이니 전체적인가격상승 여론몰이는 피하시고 본인의 이익을 위해서도 현재 용적율이 국계법에 미치지 못한다면 향후 재산가치 증식을 위해서도 노후되었을때를 기다려 재건축으로 추진하는것이 바람직할것이다.
만약 아파트의 가치 집값상승만 고려하더라도 당연히 단지의 구성을 새롭게하는 재건축이 옳다. 집만새로고쳐서 집값이 상승한다? 집값은 상승할것이다.
단 들인돈만큼만 상승한다. 즉 전혀 상승안한다는 뜻이다.
왜냐하면 아파트단지의 구성을 새롭게하고 공간배치를 현대화 할수는 없다는 뜻이다 그것이 리모델링의 한계이다. 최근에 수원이나 기타 신도시의 분양아파트의 단지구성을 봐라 상상이 안간다면 최근입주한 서초구의 반포래미안이라든지 자이를 봐라 그런 단지구성 및 배치가 리모델링으로 가능하다고 보여지는가?
만약리모델링으로 본인단지를 추진하고싶다면 새로 재건축되거나 신규공급아파트단지보다는 영원히 단지구성이나 배치는 밀릴수밖에 없다 그렇다면 입지가 엄청나게 뛰어나지않은 이상 가격이나 선호도는 당연히 떨어질수밖에없다.
기업의 이익을 위해 리모델링을 전담하는 기업의 팀들도 있지만 과연 그것이 소유자들에게도 유리할까?
국가적인 차원에서도 도심에 조금이라도 신규물량을 공급하기 위해서는 리모델링은 절대 답이 아니올시다이다.