절세전략 5-일석이조 부부 공동명의

양도세와 상속세 등에서 절세 효과 커

중앙일보조인스랜드 | 중앙일보조인스랜드 | 장인석 | 입력2009.10.04 15:39

"어떻습니까? 세금이 어렵습니까?"

"아닙니다. 세금이 알고 보니 쉽고 재미있네요. 장박이 쉽게 설명해주어서 그런가. 전에 책으로 봤을 때는 복잡해서 잘 이해가 가지 않았는데...."

"다행이군요. 하지만 양도세는 좀 복잡한 점도 있습니다. 양도세로 넘어가기 전에, 여러분 세금으로도 부부 간 금슬을 좋게 할 수 있다는 사실을 아십니까?"

"아니, 그런 점이 있어요?"

모두 눈을 동그랗게 뜨고 서로를 쳐다봤다.

"그렇습니다. 바로 부부 공동명의 제도입니다. 전에는 남편 혼자서만 재산을 독차지해서 부인이 내심 불만을 많이 갖고 있었고 나중에 이혼할 때는 재산 분할로 낯 뜨겁게 싸우는 경우도 많았습니다. 하지만 요즘은 부부 공동명의가 절세 효과가 크다는 사실이 알려지면서 젊은 층을 중심으로 유행처럼 번지고 있습니다. 그러다보니 서로 재산에 대해 공동인식이 생기면서 부자가 될 요량으로 더 열심히 일하고 허리띠를 더 졸라매는 부부가 늘어났고 있고, 자연스럽게 부부 금슬도 좋아지고 있습니다."

"저는 이미 부부 공동명의로 취득하고 있습니다."

얼마 전 상가를 구입한 윤길수의 말이었다.

"네, 저도 이번에 집을 살 때 부부 공동명의로 했습니다. 그랬더니 아내가 무척 좋아하더군요."

관심만이 말하자 좌중이 수군거리기 시작했다.

"참 잘하셨습니다. 하나를 가르치면 열을 아는군요. 하하. 부부 공동명의는 부부가 공동 소유로 소유권을 등기하는 것을 뜻합니다. 지분은 5대5로 할 수도 있고, 남편이 3 아내가 7로 하는 등 자유롭게 설정할 수 있습니다. 부동산을 단독명의로 할 때보다 부부 공동명의로 하게 되면 취득세나 자녀에 대한 증여 시에는 별다른 차이가 없어요. 그러나 누진세율이 적용되는 양도소득세와 종합부동산세에서는 절세 효과가 있으며, 개인별로 과세되는 상속에서는 경우에 따라 상당한 효과가 나타나기도 합니다.

예를 들어, 일반세율 과세 대상인 5억 원짜리 아파트(취득가액 2억 원, 4년 보유)를 양도할 때 단독명의일 경우에는 양도세가 8,460만 원 가량 나오지만, 5대5 공동명의일 때는 각 3,600만 원 가량이므로 대략 1,260만 원 정도 절세 효과가 나타납니다. 그러나 2년 미만 보유와 1가구 2주택 이상 중과 대상, 미등기 전매 등에 해당하는 단일세율(40%∼70%)이 적용될 때는 절세 효과가 거의 없다는 것도 아셔야 합니다.

또한 양도차익이 매우 커서 양도세를 많이 내야 하는 경우에도 부부 증여를 이용하면 양도세를 줄일 수 있습니다. 증여 받은 부동산을 양도하면 증여가액이 취득가액이 되기 때문입니다. 예를 들어 남편이 원래 1억 원에 취득한 아파트가 6억 원으로 올랐다면 양도차익이 5억 원이나 됩니다. 그러나 부인에게 6억 원에 증여하고 향후 7억 원에 양도한다면 양도차익이 1억 원으로 줄어들어 세 부담을 크게 줄일 수 있는 것이죠. 하지만 부부 증여재산은 증여 후 5년이 지나기 전에 양도하면 증여자가 취득한 금액으로 양도차익을 산정하므로 5년이 지나서 양도해야 합니다."

"배우자 간 증여공제 6억 원을 이런 방식으로 활용할 수가 있는 거군요."

신규 취득 시 공동명의가 유리

"부부 공동명의는 신규 취득 시 하는 게 비용 면에서 유리합니다. 아까도 말씀드렸듯이 부부 중 한 사람의 단독명의로 돼 있는 것을 공동명의로 이전하게 되면 증여세와 취・등록세 등 추가 비용이 발생하기 때문입니다. 신규 취득 시 공동명의로 등기하려면 매매계약서에 매수자가 공동명의로 돼 있어야 합니다. 소유권이전등기에서는 매매계약서가 원인증서가 되기 때문에 매수자가 배우자 한 사람으로 돼 있으면 공동으로 등기이전이 되지 않습니다. 이때는 매매계약서를 다시 써야 하는 번거로움이 따르므로 계약할 때 매수자를 공동명의로 해야 합니다."

"그럼 분양 받은 아파트를 공동명의로 등기하려면 어떻게 해야 하나요?""그동안 수도권에서는 전매 제한이 돼 있는 아파트가 대부분이어서 공동명의 역시 전매 제한 기간 동안은 할 수 없었습니다. 하지만 주택법이 개정되어 분양권에 한해서 전매 제한 기간 내에도 부부 간 증여가 허용됩니다. 따라서 남편 명의로 당첨됐다고 해도 분양회사에 가서 아내와 공동 소유로 명의 변경을 할 수 있습니다. 그런 다음 주택이 완공된 후 이전등기할 때 공동으로 등기를 마치면 됩니다."

"부부가 공동으로 집을 소유하고 있어도 1주택자로 인정됩니까? 혹시 각각 1주택씩 보유했다고 해서 1세대2주택이 되는 것은 아닌지요?"

"그렇지 않습니다. 부부 공동으로 집을 소유하고 있어도 부부는 1가구 1주택자입니다. 원래 공동 명의 주택은 지분 소유자 모두 각각 집을 1채씩 가지고 있는 것으로 간주하지만, 부부의 공동지분은 합산해서 따지기 때문입니다. 그러나 부부 공동명의 주택 1채와 남편 명의나 아내 명의로 한 채를 더 갖고 있다면 1가구 2주택자가 됩니다."

"당장 내일이라도 부부 공동명의로 해야겠네요. 비용이 좀 들더라도 아내의 사랑을 받을 수만 있다면...."

"하하하하..."

사재기의 넉살에 다들 폭소를 터뜨렸다. (계속)

<불황에도 성공하는 부동산 투자전략> 중에서
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