최근에 상가와 관련된 판결들이 유난히 많이 나오고 있다. 가장 큰 이유를 살펴보면 경기에 민감한 상가의 특성상 장기간의 경기침체로 상가활성화에 실패한 상가와 관련된 분쟁이 늘어나 것으로 분석이 된다.
상가와 관련된 분쟁을 살펴보면 분양주체에서 계약당시 약속한 내용과 다르거나 지켜지지 않아 발생하는 경우가 대부분이다. 이러한 최근의 판결을 보면서 느낀점은 대다수의 투자자들이 분양업체의 약속만 믿고 상가투자의 기본을 지키지 않은데서 비롯되었다는 점이다. 상가투자의 기본 원칙은 무엇인가?
상가투자는 ‘고수익 고위험’ 상품이다. 본인의 자금여력을 감안하고 상권의 특성을 파악해서 향후 상권의 변화까지 내다봐야 하는 결코 쉽지 않은 작업이다. 이러한 원칙이 분명 있음에도 불구하고, 발품이라는 대가도 지불하지 않고 투자에 임하는 자세도 분명 문제가 많다. 상가투자가 돌다리도 두두리며가는 심정으로 투자에 임해야 함에도 불구하고 단순히 투자만 하면 본인이 원하는 수익과 가치를 얻을 거라는 자세라면 상가투자를 하지 않는 것이 낫다. 최근에 나온 판결을 보면서 어떻게 상가투자에 임해야 하는지 도움이 되셨으면 한다.
# 대법원 "시행사에 상권형성 책임까진 못물어" #대형 쇼핑몰을 조성ㆍ분양하는 시행업자에게 상권형성 책임까지 지게 할 수는 없다는 판례가 최근 나왔다. 대법원 1부는 대구밀리오레 점포를 분양받은 박모씨가 분양 때 보장과 달리 상권이 형성되지 않았으니 계약을 중도 해지해 달라며 시행사를 상대로 낸 소송에서 원고 일부승소 판결한 원심을 깨고 사건을 대구고법으로 돌려보냈다. 재판부에 따르면 피고가 상가 활성화를 위해 노력할 의무는 있겠지만 더 나아가 경기변동 등과 상관없이 전적으로 상권 형성 책임까지 진다고 볼 수는 없다는 것이다.
또 피고가 보증금을 계약기간 만료 때 돌려주는 조건으로 폐점할 기회를 줬는데도 원고가 스스로 판단으로 폐점하지 않은 것으로 보인 점 등을 고려하면 당사자들에게 당초 계약을 지키도록 하는 것이 신의칙상 현저하게 부당하지 않다고 밝혔다.
이 판결에서 알수 있는 것은 상권활성화의 책임 소재에 대해서 명확히 규정한 판결로 보인다. 현행 법령 상 쇼핑센터로 분류된 전국의 복합 쇼핑몰은 모두 96군데, 하지만 서울 도심의 일부 쇼핑몰을 제외하고는 전반적으로 고전을 면치 못하고 있다. 따라서 상가투자시 시행사가 내세우는 입지나 수익률만 믿고 무조건 투자를 결정하기보다는 꼼꼼한 상권 분석과 운영 능력을 점검하는 것이 중요하다는 것이다.
# 부산지법 "스노우캐슬, 상가 계약자에 30억 지급해야" #
개장 1년 만에 부도난 부산 유일의 실내스키장에 상가를 분양받은 미등기 계약자들에게 분양회사가 계약금과 중도금 등에 대해 배상해야 한다는 최근 판결이 나왔다.부산지법 제9민사부는 부산 남구 대연동 실내스키장 '스노우캐슬' 상가를 분양받은 김모씨 등 27명이 회사와 회사대표 하모씨 등을 상대로 제기한 손해배상 청구 소송에서 회사와 하씨는 원고에게 총 30억여 원을 지급하라며 원고 일부승소 판결했다.
재판부는 계약자들은 상가 건물의 소유권 이전 등기 후 36개월간 연 12%의 확정임대수익을 지급받기로 했지만, 소유권 등기는 물론 임대수익도 못 받은 점이 인정된다며 분양회사와 대표인 하씨의 책임을 인정했다.
이 판결로 보아 분양업체가 말하는 수익률에 현혹되면 안된다는 것이다. `수익률 연 OO% 보장` 이런 문구를 내걸었다면 실제 대출비율이나 임대료 수준을 산출해 봐야 한다. 임대료 보장 등 `확정수익률`을 보장한다며 홍보하는 상가들이 많지만 이는 실제로 그런지 여부를 확인하기 어렵고 기간이 경과하면 의미 없는 계약조건이 되므로 주의해야 한다. 광고대로 수익률이 발생하지 않는다고 해서 시행사에서 계약을 해지해 주거나 수익을 보장할 의무는 없다는 점을 반드시 명심해야 하겠다.
# 대법원 “상가--지하철역간 연결통로 개설 불이행, 피해배상” #
상가 분양계약 당시 상가건물과 지하철 연결 통로를 만들어 준다고 해놓고는 결국 개설하지 않았다면 분양회사가 피해를 배상해줘야 한다는 대법원 판단이 최근 나왔다. 대법원 1부는 19일 김모씨 등 16명이 M사를 상대로 낸 손해배상 청구소송 상고심에서 원고 일부승소판결한 원심을 깨고 사건을 서울고법으로 돌려보냈다. 재판부는 M사의 연결통로 개설의무 이행불능으로 인해 김씨 등에게 상가의 교환가치 하락 등 손해가 발생했다고 보이는데도 재산상 손해에 관해 제대로 심리하지 않은 원심은 부당하다고 밝혔다.
또 상가건물과 지하철역 사이의 연결통로 개설의무가 이행불능된 경우 수(受)분양자에게는 교환가치의 하락 등 재산상 손해가 발생했고 주위 부동산 거래상황 등에 비춰 연결통로가 개설되지 않음으로써 교환가치 하락 등 손해를 입었을 개연성이 인정된다고 판시했다.
이 판결로 알수 있는 것은 분양광고나 분양주체의 말을 무조건 신뢰해서는 안된다는 것이다. 결국 투자의 최종 책임은 투자자의 몫으로 남게 된다. 현재 상가 광고 등은 ‘표시ㆍ광고의 공정화에 관한 법률’의 적용을 받지만 이 법은 사후규제만 가능하다. 공정거래위원회의 에서도 현 규정상 사전에 허위광고 등을 막을 방법이 없다고 말한다.
실질적인 사후규제의 경우에도 최고 5억원, 매출액의 2%까지 부과할 수 있는 과징금이 유일하며 이마저도 지난 2002년부터 2007년까지 2,574건의 시정조치에서 과징금이 부과된 경우가 27건에 불과했다. 따라서 상가 주변에 개발계획에 따른 철저한 검증이 필요하며 최근 각종 지하철의 개통으로 통로와 직접 연결이 된다고 하더라도 상권활성화에 실패하는 경우가 적지 않아 주의가 요구된다. 대부분 역세권 상가는 좋을 것이라는 느낌을 받는다. 당연해 보인다. 일단은 어떤 목적이든 역세권에는 유동인구가 많다. 환승역은 더욱 그렇다.
수도권에만 대략 400여개 정도의 역이 있다. 사실 이 모두를 역세권이라 부르기에는 무리가 있다. 따라서 진정한 역세권을 고르려면 환승 구간 사이에 유동인구를 가둬둘 수 있는 구조를 가진 역을 선택해야 한다. 단지 환승이용 수단이 되는 역세권도 많다. 이런 경우 출구가 두자릿 수인 경우가 적지 않다. 따라서 유동인구가 이용하는 주된 출구가 어디인지 꼭 확인 해봐야 한다. 역세권 상가투자는 시간별, 요일별 세밀한 분석을 해야하고 흘러가는 유동인구에 현혹된 투자는 삼가해야 하겠다.
# 수원지방법원 "상가 환산보증금에 부가세 제외" #
임대차 상가의 환산보증금을 계산할 때 부가가치세를 제외해야 한다는 판결이 최근 나왔다. 수원지방법원 항소부는 최근 상가건물 주인이 임차인을 상대로 낸 명도 소송과 관련해 '부가세 별도' 약정을 체결한 상가임대차 계약에서 부가세는 상임법 제2조 제2항에서 정한 '차임'에 포함되지 않는다고 판결했다.
재판부는 판결문을 통해 부가세 별도 약정 계약은 임대인이 월세 외에 부가세를 별도로 징수한다는 의미라며 부가세를 월세의 일부로 해석해 원고승소 결정한 1심 재판부의 판결을 취소하고 원고의 청구를 기각한다고 밝혔다.
이 판결로 인해 상가임대차보호법 시행 이후 환산보증금과 부가가치세를 둘러싼 논란은 끊임없이 제기됐지만 부가가치세를 차임에 포함하지 않는다는 법원의 판결은 이번이 처음으로 의미가 크다. 부가가치세가 차임에서 제외되면 그만큼 환산보증금이 낮아져 상임법 적용을 받는 영세상인들이 늘어날 것으로 보인다.
환산보증금은 월세를 보증금으로 환산한 금액[(월세×100)+전세보증금]으로 상가건물임대차보호법 적용 대상을 가리는 기준이 된다. 환산보증금에 부가세를 포함하느냐 또는 제외하느냐에 따라 상가임대차보호법 대상이 달라지는 셈이다.
# 부산지법 “연예인 공연 미끼, 분양 해제 사유는 안 돼” #
연예인 공연으로 손님을 모으겠다는 분양사 측의 말을 믿고 상가를 계약한 뒤 실제 공연이 이뤄지지 않았더라도 분양 해제 사유가 되지 않는다는 판결이 최근 나왔다. 부산지법 동부지원 제2민사부는 김모씨가 부산 해운대구 A상가 건물 분양사인 B사를 상대로 제기한 '분양금 반환 청구소송'을 기각했다고 밝혔다.
재판부는 이에 대해 B사가 일간신문 및 분양 카달로그 등을 통해 광고한 사실이 인정된다면서도 그러나 분양계약서에 기재되지도 않았을 뿐만 아니라 상가 분양을 용이하게 하기 위한 청약의 유인에 불과해 김씨의 주장은 이유 없다고 판시했다.
이 판결로 보아 단지 연예인이 공연을 한다고 해서 상가가 활성화 되는 것은 결코 아니다. 과거에 수차례 스타마케팅을 활용했지만 상권활성화에 대부분 실패했다. 또 단지 어떤 분위기에 휩싸인 상가투자는 절대 금물이다.
위에 판결의 내용을 보면 가장 중요한 것은 계약서를 어떻게 쓰는가에 달려 있다. 투자에 필요한 사항을 면밀히 검토해 안정적인 투자처로 확신을 갖게 됐더라도 계약과정에서 실수를 하게되면 돌이킬 수 없는 상황이 발생할 수 있기 때문이다.
우선은 영업사원, 시행사가 구두로 보장했던 내용들은 반드시 계약서에 명시할 것을 요구해야 한다. 공사지연 등의 상황 발생시 불리한 조항은 없는지 살펴보고 인감증명서 확인 작업을 통해 계약 주체가 누구인지를 반드시 확인해야 한다.
# 서울고법 "한 상가 내 동종업 안돼" #
상가 분양 시 점포별 업종을 정해서 분양했다면 한 상가 내에 동종업을 해선 안 된다는 법원의 판결이 최근 나왔다.
서울고법 민사30부는 서울 구로구 모 상가에서 커피전문점을 하는 K씨가 동종업을 하는 것은 업종제한 약정 위반이라며 아이스크림과 함께 커피를 판매하는 옆 점포 김모씨를 상대로 제기한 영업금지 등 청구 소송에서 원심을 깨고 원고 승소판결을 내렸다.
재판부는 판결문에서 점포별로 업종을 정해 분양받은 경우 암묵적으로 업종제한에 동의한 것으로 봐야 한다며 비록 김씨 매장에서 커피는 부수적 영업에 해당한다고 하더라도 업종제한약정을 위반했으므로 커피 영업을 그만둬야 한다고 판시했다.
위의 판결은 상가 현장에서 빈번하게 발생하는 분쟁 중 대표적인 사례다. 일반적으로 상가를 분양할 경우 업종 독점권을 가진 점포가 인기가 높다. 예컨데 메디컬 상가의 경우 약국. 단지내 상가의 슈퍼마켓 등이 대표적인 업종이다. 이런 `독점적 업종 지위`는 판례상으로 인정 받는 경우가 많치만 계약서에 `독점적 업종 지위`를 보장하는 내용을 계약서 등에 반드시 기재하는 게 중요하다고 하겠다.
최근의 판결을 보면 상가와 관련된 기존에 애매했던 분쟁을 명확하게 판시하는 경우가 많다. 그럼에도 아직도 적지 않은 분쟁들이 여기저기서 실마리를 찾지 못하고 판결을 기달리고 있다.
분쟁과 관련하여 최종 판결에 가는 동안 시간적, 정신적인 비용 또한 만만치 않다. 또 설령 승소한다고 하더라도 그 때는 이미 적지 않은 희생을 치르고 난 상태다. 굿모닝 사건 이후로 상가분양과 관련된 법이 강화가 된 것은 사실이지만 올바른 상가의 거래가 정착되기 위해서는 보다 허위ㆍ과장 광고 등에 대한 사전심의가 뿐 아니라 사후단속도 강화되어야 한다고 본다. 여기에 투자를 위한 원칙을 강조하고 싶다. 세상에 꽁짜는 결코 없다.