2009~2010년 부동산 투자전략

진짜 돈에 투자해라

중앙일보조인스랜드 | 중앙일보조인스랜드 | 최진곤 | 입력2009.10.19 20:02

2009~2010년 부동산 투자전략 (진짜 돈에 투자해라)

DTI 규제 이후 강남권 재건축 하락

정부의 총부채 상환비율(DTI) 규제 이후 상승하던 집값의 제동이 걸렸다. 개포 주공 1단지 56제곱미터 같은 경우에는 2009년 최고가 거래가 14억에서 최근 6천만원이 빠진 13억 4천만원에 최저 매물이 나와 있는 실정이다.
잠실주공 5단지의 112㎡형의 경우만 보더라도 연초 8억원대에서 7월에는 13억원까지 수직상승했지만 총부채 상환비율(DTI) 규제 이후 최근 11억8000만원대에 매물이 나와 있다.
강남뿐 아니라 양천구 목동신시가지 9단지 181㎡는 8월 말 16억~20억원에서 거래가 됐지만 현재 가격은 16억~19억원으로 상한가가 1억원 정도 조정이 될 정도로 DTI규제의 약발은 예상보다 훨씬 위력을 발휘하고 있다.

한국경제 더블딥에 빠질 것인가?

DTI 규제 이후 투자자나 실수요자들은 향후 부동산 시장이 어떻게 진행될지 촉각을 곤두세우고 있다. 경기위기가 끝나간다는 주장과 함께 비관론도 만만치 않다.
루비니 뉴욕대 교수는 파이낸셜타임스 기고를 통해 ‘출구전략의 딜레마’와 상품가격의 급등세로 앞으로 더블딥이 우려된다고 주장했다. 우선 그는 각국 정부가 확장적 재정정책 이후 본격적으로 추진할 출구전략이 결국 스테그플레이션으로 연결돼 딜레마에 빠질 것이라고 설명했다.
실제 G20국의 하나인 호주가 25bp기준금리를 인상하면서 세계적인 출구 전략이 본격적으로 시작되지 않았냐 하는 관측을 낳았었다. 하지만 최근 한은의 기준금리 동결은 적어도 우리나라에서 만큼은 당분간출구전략을 시행하지 않겠다는 의미로 풀이된다.
또한 이성태 한은 총재는 한 신문사의 인터뷰에서 "한국 경제의 움직임은 W자형은 아니며 마이너스 가능성은 없다"며 "완만한 상승세로 갈 것"이라고 말했다. 결국 이 총재는 한국 경제가 더블딥(경기 상승 후 재하강)에 빠질 가능성은 없으며 완만한 상승세를 보일 것으로 내다본 것이다.
실제로 글로벌 금융위기에서 한국이 가장 빠른 회복세를 보이고 있다. 당초 올 3분기의 전기대비 성장률은 지난 2분기(2.6%)의 깜짝 실적에 따른 기저효과등으로 크게 나빠질 것이라는 전망이 우세했다. 하지만 3분기 역시 전기대비 성장률이 2분기와 비슷하거나 조금 낮은 수준을 보일 것이 확실시된다. 이럴 경우 2~3분기 성장률이 전기대비 5%를 넘게 된다. 이는 2002년 1~2분기(5.5%) 이후 가장 높은 수준이다.
다른 경제지표들도 줄줄이 호전되고 있다. 올해 경상수지 흑자 규모는 재정부 국정감사에서 350억달러 안팎으로 전망됐다. 이는 당초 한은 전망 290억달러보다 60억달러나 많은 것으로 외환위기 직후인 1998년 404억달러 다음으로 큰 규모다. 지난달 말 2542억5000만달러인 외환보유액은 금년말 사상 최고수준(2642억5000만달러)을 경신할 것으로 전망된다.
이런 점을 토대로 봤을 때 아직 속단하기는 이르지만 한국경제가 더블딥에 빠질 가능성은 낮아 보인다.

금값의 상승과 인플레이션의 압박

작년 연말 세계 각국의 정부는 금융위기를 극복하기 위해 대규모의 재정적자를 실시했다. 미국을 필두로 세계각국의 재정적자 정책으로 일단 금융 위기를 극복한 것으로 보이지만 아직 갈 길은 많이 남아 있다. 과도한 재정적자에 대한 부작용은 단연 인플레이션의 우려일 것이다.
인플레이션이 심해지면 지폐의 가치는 그야말로 종잇조각에 불과해진다. 단적인 예가 바로 짐바브웨다. 짐바브웨는 살인적인 인플레이션 상승을 막지 못해 액면가 100조 달러짜리 지폐를 발행했다. 이 지폐의 실질적인 가치는 1센트에 불과하다. 같은 이유로 역사적으로 위기가 발생했을 때, 즉 인플레이션 상승기에는 누구나 앞다퉈 은행으로 달려가 지폐를 매도하고 금과 같은 실물자산 매입에 나서는 현상이 반복된다.
바로 1970년대 오일쇼크 때와 2000년대 닷컴붕괴 시절이 그랬다. 1970년대 당시 선진국들은 오일쇼크로 발생한 스태그 플레이션에 직면했고, 미국은 다른 어느 나라보다도 팽창적인 거시경제정책을 택했다. 이 여파로 전례없는 인플레이션이 불어닥치면서 달러가치는 급격히 떨어졌고, 금값은 천정부지로 치솟았다. 금 강세장은 1976년부터 1980년대까지 이어졌고, 온스당 200달러선이었던 금값은 850달러까지 급등했다.
이같은 상황은 지난 2000년에도 벌어졌다. 닷컴 거품이 붕괴되고 9.11테러가 터지자 미국 경제는 다시 침체기로 접어들었고, 미국 정부 예산은 적자 전환됐다. 경기 부양을 위한 세금 감면과 이라크 전쟁에 따른 비용부담이 부각됐고, 금값은 다시 오르기 시작했다. 그리고 지정학적 불안과 아시아 국가들의 금 수요가 늘면서 금값은 꾸준히 상승세가 이어졌다.
한국의 상황도 마찬가지이다. 대규모 재정적자를 통해서 돈의 가치가 떨어지고 금, 부동산의 실물 자산이 오르는 인플레이션이 발생할 우려가 크다. 우리는 여기서 ' 부자 아빠 가난한 아빠의 저자 ' 로버트 기요사키가 한 말을 곰곰이 되새겨 볼 필요가 있다. "나는 황금이 아주 싸다고 생각한다. 석유가격이 상승하고, 러시아, 베네수엘라, 아랍국가, 아프리카가 우리의 달러를 기피한다면 금값은 올라갈 것이다. 아직은 퍼니머니(법정화폐, 여기서는 달러)를 다른 나라의 상품과 서비스로 살 수 있지만 세계인들은 이미 조금씩 달러를 기피하고 있다. 내가 오랫동안 고수하는 전략은 진짜 돈에 투자하기다. 진짜 돈이란 황금과 은이다. 마찬가지로 계속 퍼니머니를 빌려 부동산을 구매하며 금은 가격이 크게 떨어질 때 나는 더 많은 실물을 산다. 영리한 투자자라면 퍼니머니를 빌려 저렴한 진짜 돈에 투자하는 것이 정상아닐까? "

2010년 까지 양도세 한시적 완화

기존의 1가구 2주택 이상 보유자는 기존의 중과세 (세율이 50%이상) 에서 2009년 3월 15일 세제개편안에 따라 2010년 말 까지 주택을 처분하는 경우에는 일반 세율로 적용받는다. 또한 2010년 까지 신규로 취득하는 주택에 한해서도 무조건 일반 세율을 적용받는다. 즉, 주택이 3채든 5채든 상관없이 기본 세율 6~35퍼센트(2010년부터는 6~33퍼센트)를 세율을 적용받는 것이다. (물론 보유기간 2년을 채워야 한다.) 다만 투기지역인 강남 3구 서초구, 송파구, 강남구는 3주택부터 탄력세율로 10%가 더 부과된다.
이 말의 의미는 다주택자는 2010년까지 주택을 처분해야 일반세율을 적용 받는다는 뜻이며 2010년 까지 신규로 주택을 취득하는 사람에게는 나중에 언제 팔든지 관계없이 일반세율을 적용받는다는 의미이다. 투자자에게 있어서는 2010년 까지 다주택을 보유할 절호의 찬스가 되는 셈이다.

결론 및 투자 전략 : 진짜 돈을 사서 현금흐름을 만들어라.

DTI규제 이후 강남권 고가 아파트의 투자 메리트는 확실히 떨어졌다. 상대적으로 DTI규제에서 자유로운 분양시장이나 재개발 소형아파트로 투자패턴이 바뀔 가능성이 크다. 그동안 재건축 시장에 비해 덜 오른 재개발, 뉴타운도 주목할 필요가 있다. 분양시장은 보금자리 주택을 필두로 가장 유망한 부동산 투자시장으로 각광을 받을 것이다. 하지만 분양시장은 당첨이 될 확률이 낮기 때문에 분양시장만으로 투자 전략을 삼기에는 분명 리스크가 있어 보인다.
위에서도 설명했지만 한국경제가 더블딥에 빠질 가능성은 그리 크지 않다. 지금은 그보다는 인플레이션의 따른 대응을 해야 한다. 과도한 재정적자로 이미 인플레이션이 임박했으며 그에 따른 돈의 가치의 하락은 필연적으로 보인다.
리스크를 분산시키기 위해서는 다주택 전략이 필요하다. 10억짜리 아파트가 1채가 1억 오르는 것 보다. 5억짜리 아파트 2채가 오천만원씩 오르는 게 더 쉬워 보인다. 또한 2010년까지 사는 주택에 한해서 양도세도 일반세율로 적용받기 때문에 세금효과도 한 채 보다는 다주택이 더 유리하다.
무엇보다 지금처럼 한치 앞도 못 보는 불확실한 현 시점에서 한 채를 잘못 투자 했다가는 큰 낭패를 보고 급할 때 자금도 회수하기 힘들다. 금액이 적으면 회수하기도 쉽고 돈을 쪼개서 회수할 수도 있기 때문에 더 유리할 수가 있는 것이다. 적어도 리스크를 분산 시킬 수 있기 때문이다.

리스크를 헷지하기 위한 방향으로 금투자를 고려 할 수도 있다. 하지만 지금 금값은 오를대로 올랐고 지금 섣불리 금의 투자를 했다가는 상투를 잡거나 실제로 수익률이 기대치보다 낮을 수 있다. 그리고 금의 가장 큰 약점은 바로 현금흐름을 만들 수 없다는 것이다. 이에 반면에 부동산은 현금흐름을 만들 수 있다. 내가 살지 않으면 그 집을 전세나 월세로 놓을 수 있기 때문에 다달이 월세 현금 흐름을 만들 수 있는 것이다. 월세를 놓기 위해서는 대형 고가 아파트 보다 소형 아파트나 빌라 다세대가 훨씬 유리하다.

또한 무조건 싸게 사야 한다. 무조건 싸게 산만큼 최소한 리스크를 헷지 할 수 있기 때문에 그만큼 수익으로 돌아오는 것이다. 무조건 싸게 사기 위해서는 경매나 급매를 활용할 필요가 있다. 특히 특수경매를 주목할 필요가 있다. 특수경매는 일반인들이 쉽게 접근하지 못하기 때문에 그만큼 경쟁률이 떨어진다. 특수경매의 투자시스템만 이해한다면 경쟁률없는 경매시장에서 블루오션을 찾을 수 있는 것이다.

더 원 솔루션 수석연구원 최진곤