부동산

▶재건축ㆍ재개발은 재테크수단으로서 최고의 인기품목이었다.

IMF 때부터 2004년도까지가 대체적으로 전반적인 부동산경기가 좋았다고 본다.

당시에는 재개발이나 재건축이 재테크수단으로 꽤 메리트가 있었으나 요즘은 별로 인기가 없어졌다. 그때는 재건축･재개발이 온갖 비리의 온상이었고 복마전이었다고 대게가 그렇게 기억하고 있다.

시공사들의 횡포와 무법행위는 조합원들을 농락하고 허수아비 조합장을 내세워 조합의 재정비사업을 좌지우지했다. 좀 똑똑하고 정의파로서 사명감 있는 이사가 조합장에 도전하면 시공사와 그들을 따르는 허수아비일당들은 다수의 조직과 위력으로 도전자를 중상모략하여 낙선시키고 결국은 불법으로 허수아비 조합장을 선출하기에 이른다.

또한 이사 회의와 대의원회의도 난장판이다.

조합장이 제멋대로 땅 한 평에 5,000만원씩에 사들이기도 한다. 개발비용은 나날이 불어나 개발이익이 어느 정도인지를 모른다. 누구하나 나서는 조합원이 없다.

민형사 소송에서도 조합원들은 비겁하여 증인을 서주지 않는다. 결국은 악의 편에만 설뿐이다. 이해가 얽혀있어 달면 삼키고 쓰면 뱉는다.

어제의 적이 오늘의 친구가 되고, 오늘의 친구가 내일의 적이 되는 정치판하고 똑같다.

그동안 여러 군데의 조합장들이 쇠고랑을 찬 것만 봐도 알만한 것이다.

▶재개발ㆍ재건축은 언제 치고 들어갔다가 언제 빠지느냐가 그 프리미엄을 챙기느냐의 여부를 결정짓는다.

타이밍이 중요하다고 본다. 개발초창기에 들어간 이들은 많은 이익을 남기지만 개발사업이 확정되면, 가격이 오를 대로 올라 있는 상태에서 멋모르고 막차를 탄 이들은 손해를 보기도 한다. 그시경 복부인들은 365일 발품을 열심히 팔면 그만큼 소득이 있었다.

재건축재개발은 여러 단계가 있다.

발기모임 -- 추진위준비 -- 추진위원회구성 -- 추진위원회승인 -- 창립총회(시공사 등 선정) -- 구역지정 -- 조합설립인가 -- 사업시행인가 -- 관리처분계획인가 -- 착공 -- 분양 -- 입주

어느 단계에서 치고 들어갔다가 다시 어느 단계에서 빠져나오느냐가 가장 중요한 핵심재테크부분이다. ‘굴러들어온 돌’이 ‘박힌 돌’을 빼낸다는 말이 있다.

원주민이 재정비조합을 만들어 조합원이 되는 경우와 이들로부터 타인이 조합원의 지위를 양도 받아 승계조합원이 되는 경우가 있어서 그런 말이 생겼다고 본다.

한편, 청약저축통장에 가입하여 일반분양 당첨되는 입주권자도 있다.

개발진행단계에 따라서 프리미엄(P)이 발생하게 되는 데 이미 시장은 한 단계씩 앞서 가곤 한다.

개발이익을 챙기려면, 조합원들이 의견을 하나로 모아 사업을 빨리 진행시켜야 한다. 시간은 곧 돈이다. 돈이 막 흘러가는데 옆길로 새 나가기도 한다. 일부 반대파들은 집행부의 사업진행이 못마땅하여 민사형사등 가처분 및 소송, 고소고발을 하게 된다.

비상대책위원회가 조합을 장악하는 경우도 비일비재하다.

그러나 대개는 옳고 그름에 앞서 시공사가 배후 조종하는 대로 그 물리력에 당할 수가 없어 억울하지만 당할 수밖에 없다.

재개발의 경우에는 조금 사정이 다르다. 미동의자에 대하여는 수용절차가 있어서 재건축보다는 유리하다. 재개발에도 대지지분이 큰 지주들은 사업을 반대하기 마련이다.

그 이유는 종전 대지평수를 100평을 가졌어도 분양은 한 채이고 10평의 대지지분을 가진 조합원도 역시 한 채의 아파트를 분양받는 불공평한 점이 있어서 반대한다. 이는 제도적으로 시정해야 할 부분이다.

조합원들은 사업진행이 순탄하면 그대로 입주까지 갈 것이고, 그렇지 않고 장기간 수차에 걸쳐서 소송, 고소 등 쟁송에 휘말리게 되면 빠져나가야 할지 그냥 참고 있어야 할지를 갈등하게 된다.

뿐만이 아니다. 상한제적용 여부와 용적률상향 여부 등 사업변경을 하느냐 안하느냐를 가지고도 갈등하게 된다.

▶빠져 나와 재투자 처에 도전해야 한다.

아무튼 조합원들은 각자가 지혜롭게 저울질하고 판단하여야 한다.

특히 지금 이 조합원의 지위를 양도하고 다른 투자대안을 찾을 능력이 있느냐를 가지고서 고민을 하게 되는데 이런 경우에도 정보를 가진 자와 재테크능력이 있는 자들은 잘 빠져 나와 새로운 투자에 도전하게 된다.

정보를 얻기 위해서는 조합에 추진위원 대의원 및 이사로 들어가야 한다. 호랑이 굴속으로 들어가야 거꾸로 호랑이를 잡을 수 있는 것이다.

안타까운 것은 정보도 없고 용기도 없고 재테크노하우도 없는 대다수의 조합원들은 그냥 10년 이상씩 좋든 나쁘든지 간에 ‘복마전 조합의 꽁무니’를 그대로 따라갈 수밖에 없다는 것이다. 입주하고서도 과중한 개발비용을 부담하느라고 허덕이기 일쑤다.

반면에 조합장이하 총무 등 일부 임원들은 급여+상여금+회식비+회의비 등 수많은 것을 챙기게 된다. 시공사들은 대여금이자놀이까지도 한다.

지난번 용산참사를 보면서도 남의 일 같지가 않았다. 이제는 조합자체에만 맡길 것이 아니라 지자체가 나서서 공공 개발 쪽으로 가야 한다.

▶재투자는 이렇게 하는 것이다.

그는 1999.2.11.부터 2004.6.1.까지 서울 마포구 SG주택재건축정비조합원의 지위에 있었다. 최초의 발기위원으로 PROJECT를 세우면서 추진위원이 되었고 다시 핵심이사로 조합에 몸담은 경험이 있다.

그는 위 정비구역에서 사업시행인가(2004.6.9)가 나기 8일전에 조합원에서 빠져 나왔다.

그가 1983년도 서강에 자리 잡을 때에는 평당 380만원 정도였는데 그가 2004년도에 빠져 나올 때는 이미 다섯 배가 뛰었다. 특히 그가 개발의 주역이 되어 이 지역에 개발붐을 일으켰고 게다가 ‘한강 조망 권’과 ‘역세 권’용적률 250%로 25층 브랜드아파트를 건립하게 된 탓으로 볼 수 있다.

다음은 재테크의 수단과 방법을 살펴보기로 한다.

①사업시행인가 전에 빠져 나왔으므로 분양권이 아닌 일반주택을 매매하게 된 것이다.

(분양권은 시가로 계산되는 것이고, 종전부동산을 사전에 양도하면 일반시가표준액 과세표준에 의해 계산한다).

②당시 2주택 자였는데 장기보유주택을 먼저 처분하게 되어서 절세를 할 수 있었다.

③매수자들에 의해서 분할매도하게 되었다.

재 투자금은 5억9000만원이었다.

④재투자 처를 찾는 4개월 동안 그 집에서 전세를 살았다.

⑤인근 신수동에 역세권 1분 거리에 30년 이상 된 아주 낡은 소규모 구옥을 평당 @500만원에 구입하는 행운을 만났다.

(2004년 제1차 투자: 신수동 구옥 25평 X 500만원 = 1억 2,500만원).

⑥20개월 만에 또한번 행운을 잡았다. 바로 옆집 역시 구옥을 평당 600만원에 잡을 수 있었다. (2006년 제2차 투자: 27평 x 600만원 = 1억6,200만원).

▶제3차 투자는 미분양을 택해 힛트했다.

2007년 3월 29일(월요일)에 그는 아침 출근하자마자 인터넷 한국경제 뉴스를 보는 순간 눈을 크게 뜨고 재차 들여다 보았다. “용산소재 e--편한세상이 특별분양을 한다. 청약저축통장이 없어도 되고 조합원의 지위가 없어도 된다고 하는데 다만 선착순 계약이다.”라는 것이다.

이 당시에는 약400만명에 이르는 투자자들이 오로지 ‘판교신도시 아파트당첨’만을 기다릴 때였다. 그래서 이 용산의 브랜드아파트가 사각지대에 걸려 한 개가 잔여분으로 특별공급을 하게 되었는데 이런 특별 찬스를 놓쳐서는 절대 안 된다. 얼른 분양사무소로 쫒아갔다.

그가 세 번째 찾아가게 되었는데 이미 앞서서 두 사람이 다녀갔다는 것인데 분양회사는 세 사람 중 선착순으로 계약금을 입금시키시는 분에게 공급계약을 체결한다는 것이었다.

부리나케 사무소로 돌아와서 가지고 있던 대기자금으로 인터넷뱅킹을 한 결과 그가 선착을 하게 되는데 이 한 큐에 그는 ‘다섯 장’이라는 대박을 터트리게 되었다.

⑦2007.3.29 제3차 투자: 용산역세권에 있는 브랜드분양권을 특별공급 받았다.

(42평 8층 공급가 65,780만원)

▶리모델링, 임대수익 등 평가

1, 2차 투자한 신수동 구옥 2채를 모두 리모델링을 했다. 요즘 젊으이들이 좋아하는 백색톤의 원룸스타일로 꾸며 월세를 주어 임대수익이 괜챦다.

옆집을 살 때 2층이 무허가여서 이를 양성화 등기를 마침으로 부가가치를 높였다.

여기에 요즘 도시형생활주택, 재건축 등 얘기가 솔솔 불어 오고 있다.

지가도 이미 매입가에 3배가 뛰었다.

용산아파트 역시 외국인에게 월세를 주었다. 임대수익이 매월 정기적으로 들어오고 있고

매매가격도 13억원에 이른다.

자! 이쯤되면 그가 서강재건축에서 빠져나와 재투자한 것은 성공작(3배)이라 할 것이다.

                                                        2009. 10. 21.

글쓴이 서 승 열(서 박사)

현업 마포경매포럼/마포컨설팅공인 대표

재테크경매는이렇게하는것이다 저자

중앙일보 조인스랜드 재테크전문가 칼럼니스트

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