◆서박사경매 특수물건분석
경매물건 중 유치권, 법정지상권, 예고등기, 가등기, 가처분 및 토지별도등기 등의 물건을 특수물건이라고 한다. 그런데 아래 특수물건사례 표에서 보듯이 이 특수물건들은 대게가 유치권에다 법정지상권 아니면 가처분 등 복합적으로 얽혀 있다. 그래서 더욱 다루기가 어렵다.
특수물건은 다루기가 어렵긴 한데 잘만 해결하면 대박을 터트릴 수도 있다고 본다.
▶아래 노고산동 대지지분만의 매각 경우에도 여러 가지를 검토분석해야만 한다.
①공유자우선매수청구권을 생각해야 한다.
②지상건물 등은 배제되고 토지만이 매각대상이다(그 중에서도 김덕배 지분만 매각대상이다).
③지상건물은 대장상 부럭조 주택 연면적 41.04제곱미터는 타인소유로 법정지상권으로 보여진다.
④오엠씨치킨, 신촌실내야구장 및 시몬복사 등은 임차인이자 유치권신고자들로 보인다.
⑤이들은 모두 건물에 대한 유치권이지만 그 부속토지에도 영향을 미친다는 점
⑥따라서 매수자는 단순히 토지지분만을 사는 것으로 끝나는 것이 아니다라는 점
등 매수자는 유치권문제 해결 + 임차인 해결 등을 일괄적으로 다뤄야 한다는 애로점 등을 가산하여 계산해야 한다는 것이다.
▶또한 아래 염리동 지하상가 사우나 불가마의 경우는 아직 유치권 신고금액도 모르는데 12월 3일경 매각물건명세서를 확인하면 알 수 있을 것이다.
이 물건 역시 유치권등을 해결할 경우에 앞에서 살펴본 내용 들을 검토 분석해야 한다고 본다.
아무튼 유치권 + 임차인 + 명도까지를 일괄타결하려는 컨셉을 갖고 접근 해야 한다.
아래 분석의견 등은 어디까지나 글쓴이의 개인의견일뿐이므로 참고자료로만 활용하시기 바란다.
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▣특수물건 분석사례
2009. 11. 6. 마포경매포럼 www.mapoconsulting.com 서승열
| 법원/사건번호 /소재지/물건종 | 감정평가액/평당단가 | 매각기일/최저매각액(%) /순차/@평당 | 시세평가액/문제점 /분석의견 |
| 서울서부 경매1계 2007타경 20675 서울 마포구 노고산동 31-210 대지 | ★토지만 매각 대지 357(107.992평) 5,712,000,000 @52,892,800 가격시점 2007.12.13 | 기간입찰 개찰일 2009. 11. 25. (7차) 2,339,635,000원(41%) @21,666,898원 | ★대지의 지분매각 김덕배지분 357(108평)/693.3 ⊙대지 @약 5500만원 ★장흥수 소유 건물 있음 (법정지상권 여지 있음) ★유치권신고 유연옥 118,129,000원 고정애 259,000,000원 김인삼 15,239,000원 합계액 392,368,000원 ★임차인 19명 1,745,000,000원 ▣총매수가격:낙찰가+유치권해결+임차인해결+명도비용 |