부동산 시장 상승추세는 지속된다

중장기 상승추세 지속중

중앙일보조인스랜드 | 중앙일보조인스랜드 | 박찬식 | 입력2009.12.02 08:51

1.부동산 시장의 현 상황

2008년 10월 저점을 확인하고 상승세로 돌아선 부동산 시장이 정부의 9/4일 DTI 규제직후

거래 실종 및 2009년 8월대비 가격이 소폭하락한 시장 모습을 보이고 있다

저금리 및 유동 자금으로 인한 부동산 및 주식등 자산시장 상승을 버블이라고 두려워 하는

경제 정책 최고 결정자들은 출구 전략을 운운하고 있고, 뉴스매체는 연일 경매 낙찰가율 하락, 거래실종,매매가 하락의 기사를 올리고 있다

사실상 뉴스매체의 모든 뉴스에는 부동산 시장의 어두운 모습만 표현되고 있다

따라서, 선정적인 뉴스에 휘둘려 시장을 이해못하는 사람들이 가지는 알수 없는 불안감은

날이 갈수록 고조되고 있고 폭락론자들의 근거없는 하락 논리는 빠르게 시장 전체에 퍼지고 있다

2.더블딥의 또 하나의 근거 --두바이의 모라토리움 선언

또한, 최근에 나온 두바이발 금융위기의 공포는 가장 효율적 시장이라고 인정하는 주식시장을

급락하게 하였다. 이를 계기로 주식시장에서도 하락론의 대표론자들은 더블딥 운운하면서 자신의 주장이 맞다고 주장하고 있다

과연, 하락론자들의 주장처럼 자산시장이 대표격인 부동산과 주식이 추가하락을 할까?

작년의 금융위기에 맞먹는 하락을 보일까?

필자는 약간의 하락은 있겠지만 작년의 금융위기에 맞먹는 하락을 하지 않을것으로 생각한다

3.2008년말과 틀린 점

작년의 저점은 2007년부터 지속되어온 금융시스템 불안이 리먼브라더스 부도로 인하여

금융시스템 붕괴라는 최악의 상황에서 발생했기 때문에 지금 처럼 저금리와 유동성으로

시장을 견인한 상태에서는 부동산 및 주식시장 하락은 크지 않을것으로 보인다

1997년도 아시아 외환위기로 인하여 1년뒤인 1998년 8월 러시아가 모라토리움을 선언한것처럼

2008년 10월 금융위기 1년만에 2009년 11월 전세계 자산시장에서 가장 취약하였던 두바이가

모라토리움을 선언한것으로 볼수 있다.

사실상,더블딥 우려의 첫 신호가 세계 경제에서 비중이 낮은 중동의 작은 국가에서 출발하였다면

이것이 중동 전체로 확산되지 않는 이상 두바이발 더블딥은 생각보다는 작은 하락만 보이고 끝날것으로 보인다 중동은 오일달러가 넘쳐나기 때문에 과거 러시아 모라토리움때보다도 시장이 느끼는 위기감은 작다고 볼수 있다

4.역사상 저점이 다시 한번 확인된다

1998년도 8월 러시아 모라토리움 선언으로 세계 경제는 사상 최저점을 기록하고

10년이상 경제호황에 들어갔던 전례를 볼때 이번 두바이발 금융위기는 작년 10월이후 주식 및 부동산

시장의 저점을 또 한번 확인하는 기회가 될것이다

시장 참여자들의 불안감에서 더 이상 나빠질수 없다면 그 다음에는 오를수 밖에 없지 않겠는가??

또한 자유경쟁 시장이 가지고 있는 그 역동성에서 생각해볼때

1998년도 러시아 모라토리움이 그랬듯이 이번 2009년 두바이의 모라토리움은 앞으로 다가올

중장기 견실한 경제흐름을 준비하는 사상 최저점을 기록할것으로 생각한다

5.출구전략 지지자들의 영향력 감소

특히,이번 두바이 모라토리움을 계기로 유럽의 중앙은행( ECB) 트리쉐 총재를 비롯한 출구전략 지지자들의 목소리는 낮아 질것이 분명하며,출구전략 지지자들의 시장에서 영향력 감소는 작년말부터 급격히 증가한 유동성이 자산시장에서 확대 재팽창되는 계기를 가져올것으로 보인다

결국,저금리와 유동성의 확대는 가계부채 해소를 위하여 부동산과 주식등 자산시장 상승을 목표로 하고 있기때문에 인플레를 우려하는 출구전략 지지자들의 영향력 축소는 부동산 및 주식등 자산시장 가격 상승이 더 빠르게 진행될수 있음을 말해주는 신호가 될수 있다

필자가 2008년 10월부터 예고하였던 유동성의 시대,인플레이션 시대는 이번 두바이발 모라토리움을

계기로 지금까지의 경기 회복차원을 떠나 자산가격 상승이라는 원래의 목표를 향하여 진행될것으로 본다

이제는 그 누구라도 성급한 출구전략은 환자가 완치 되기 이전에 퇴원시켜 사망시킬수 밖에 없음을

인지할수 밖에 없기 때문이다

6.대한민국 정책결정자들의 관점 변화

지난 9/4일 DTI 규제 확대가 빠른 부동산 가격 상승으로 인한 자신감에서 부동산 규제정책으로

진행 되었다는 것은 주지의 사실이다,경제에 부담이 가는 금리인상 대신에 창구 규제 형태인

DTI ,LTV 대출규제는 부동산 및 주식시장을 9월이후 급격하게 침체시켰다,

하지만, 세계 각국의 경기가 불안한 상태에서 수출을 통한 경기회복은 일정부분 한계가 있고

부동산 시장의 간섭은 내수시장을 얼어붙게 만들고 있기 때문에 이번 4/4분기 경제동향 지표가

나쁘게 나올수 있다는 전망하에서 대표적인 금리인상론자인 한국은행의 이성태 총재를 비롯한

금리인상 강경론자들의 관점의 변화가 11월부터 나오고 있다

지난 10월까지 금리 인상 가능성을 언급하던 이성태 총재는 11월 금통위에서 "4분기 이후에는 경기부양 효과 등이 많이 사라지므로 플러스 성장은 하겠지만 그렇게 큰 플러스는 아닐 것 같다"면서 "향후 통화정책은 당분간 경기 회복 쪽에 더 초점을 맞춰 운영하겠다"고 말해 당분간 금리인상계획이 없다는 뜻을 피력했다

따라서,부동산 시장에서도 정부 관점이 규제 보다는 회복쪽으로 촛점이 움직일것으로 예상된다

7.부동산 시장 참여자들의 심리

한국은행의 11월 발표된 소비심리지수는 8개월만에 하락을 보여주고 있는데 117에서 113으로 4 P 하락하였다 금융위기이후 8개월만에 처음으로 하락전환한 것이다 이러한 소비자 심리지수의 변화는 한국은행측의 기준금리 동결이라는 결정을 가져왔는데 이번 11월 소비자심리지수 변화에는 중요한 의미가 있다

(한국은행이 발표하는 소비자심리지수가 100을 넘으면 앞으로 생활형편이나 경기, 수입 등이 좋아질 것으로 보는 사람이 많다는 의미이며 100 미만이면 그 반대다 )

소비자심리지수 속에 있는 주택상가가치 전망는 110에서 108까지 2P 하락한것에 반하여 주식가치 전망은 105에서 101까지 4P 하락했다, 주식보다 부동산을 상승으로 보는 소비자가 많다는 사실이다 주식시장이 하락과 상승이 팽팽한 접전속에 상승쪽이 미세한 우세라고 본다면 부동산은 상승쪽이 강하다

시장가격이 심리에 의하여 좌우된다는 현실에 볼때 주택상가가치 전망 108은 시장 참여자의 심리상

앞으로 부동산 시장의 가격 상승여력이 충분함을 알수 있다

8.계속되는 공급 부족

분양가 상한제 시행이후 현재까지 부동산 시장에서는 국토해양부의 목표 공급량에 훨씬 못미치는

주택 공급량을 보여주고 있다 2008년~2009년까지 주택공급량 목표는 목표치의 70%~80%선만 공급되었고 공급부족으로 인한 시장참여자의 불안심리를 잠재우기 위하여 예비 공급량인 보금자리 주택까지

사전 분양하였지만, 보금자리 주택이 시장에 공급되기 까지의 시간은 너무 길다.

또한, 보금자리 주택은 주변시세 대비 50~60%에 분양되면서 주변 시세 대비 높게 분양되어 나올수 밖에 없는 민간택지 물량을 분양가 상한제 제도와 맞물려 공급 감소를 낳고 있다.

결국 보금자리 주택은 시장에 충분한 공급량을 감소시켜 일반 국민들의 주거의 양과 질을 떨어뜨리면서 가격만 상승시키는 부동산 가격 악순환의 출발점이 될수 밖에 없다고 본다.

9.부동산 시장의 예측

2007~2008년 2년동안 DTI규제로 하락했던 과거의 시장 경험이 정부가 9/4일 DTI 규제를 확대하자 시장 참여자의 심리를 극도로 위축시켰다. 하지만, 시장동향은 지난 2년간 사례를 학습효과로 하여 지난 주부터 개포 주공 재건축을 필두로 하여 각 지역의 급매물 거래가 조금씩 일어나고 있다.

전통적 비수기인 11월말에 시작된 급매물 거래는 시장이 더 이상은 DTI 규제에 휘둘리지 않을것이라 는 전망을 가져오게 한다,규제가 시장을 위축시켰지만 시장의 힘은 결국 규제를 이길것으로 본다. 문제는 규제가 가져오는 단기간의 효과 보다 시장이 규제에 대한 적응력을 가졌을때 수급불안으로 나오는 시장의 폭발적인 힘이 무서운것이다.

현대경제연구원의 연구원이 발표한 2~3년후 부동산 버블우려도 늘어나는 가구수에 비하여 터무니없이 부족한 주택공급량에 근거한것이다.

10.결국 부동산 시장의 상승추세는 계속된다

세계 경제가 올해의 급격한 회복후 내년부터는 제로베이스 금리하에서 완만한 성장을 하고 대한민국의 내년 성장률이 주요기관 전망치인 4%~6%로 매우 높게 나온다면 GDP 성장률과 부동산 가격 상승이 항상 똑같이 가지는 않겠지만 부동산 가격도 상승추세로 진행될수 밖에 없다고 본다.

따라서 상승률이 문제일뿐 부동산 시장은 GDP 성장률,인플레이션,공급불안,저금리,유동성으로 인하여 중장기적 상승추세를 기록할것으로 예상한다 세계 경기의 문제점인 가계부채의 해소는 결국은 거품을 이기는 또 다른 거품밖에 의지할수 없음을 말해주고 있다 .

따라서,1990년대 말에 그렇듯이 부동산 및 주식시장은 역사적 저점을 기록하고 추후 10년이상가는 장기적 자산가격 상승의 대 싸이클로 진입할수도 있다고 본다.

결론적으로 필자가 볼때 지금의 부동산 시장 상황에서 시장 참여자들은 중기적 상승추세를 확신하며 이에 대처하는이 현명한 자세를 가져야 된다고 생각한다