7년전 필자가 한참 임대목적 아파트 및 빌라를 공략해 나름대로 수익을 얻고 있을 때였다.
당시 나는 경매재테크에 입문한지 3년 정도로 고수도 아니였고, 수익을 내고는 있었지만 그 전에 투자한 자금이 부동산에 묶이는 바람에 이자를 갚고나면 남는 돈이 거의 없었으며, 바로 투자할 수 있는 총 자금도 2천만원에 불과했다.
다른 이들이 보면 3년동안 2천만원밖에 손에 안남았어? 이렇게 비웃을지도 모르겠지만 처음 부동산에 입문할 당시 300여만원으로 시작한 나로서는 만족할만한 수익이라고 생각했다. 또한 현장을 돌아다니면서 얻은 노하우와 인맥은 나에게 있어 가장 큰 자산이었기에 미래의 대한 두려움보다는 자신감으로 하루 하루를 보냈다.
그러던 중 용인 구갈리에 빌라가 경매로 나왔다. 시세는 4천만원, 1회 유찰된 이 물건은 4명이 경합해 2천 7백여만원에 낙찰 받았다. 월세와 임차보증금 그리고 대출금을 안고 내가 순수 투자한 비용은 9백만원이었다. 투자금 대비 임대 수익률은 28% 정도 되었으며, 2년 후 매도할 때에는 5천 6백만원에 매도를 해 세금 등을 제하고 1천 2백여만원의 수익을 얻었다.
그래 이렇게 하면 되는구나. 그 전에 몇번의 투자를 통해 큰 수익을 얻지 못했던 나로서는 투자 방향을 확실히 잡아준 계기가 되었다. 빌라를 투자할 시에는 지역발전 가능성을 꼭 임장을 통해 확인하고(특히 교통여건과 노후도가 심하면 심할수록 개발의 압력이 많아지기 때문에 투자 대비 수익률을 극대화시킬 수 있다는 사실을 잊어서는 안된다) 자신의 예상 수익률을 결정한 다음에 공략을 해야 한다.
그런데 경매 재테크를 하는 분들과 이야기를 하다보면 의외로 수익률을 엉뚱하게 계산하고 있는 분들이 많다. 매도 시점에 몇%의 수익이 아닌 낙찰을 받을 당시 시세 대비 몇% 싸게 받았는지를 수익률로 계산하는 것이다. 수익은 해당 부동산을 처분한 뒤 자신의 손에 잉여가 있을 때 발생하는 것으로 그 전에 얼마나 싸게 낙찰 받았는지 여부는 중요한 것이 아니다.
자신감에 가득차 있었던 나에게 교훈을 안겨준 하나의 사건이 있었다.
충남 예산읍에 아파트가 하나 나왔다. 시세는 3천만원이고 월세는 보증금 200 / 월 20만원인 6층짜리 아파트로 이를 2천 1백 5십만원에 낙찰 받았다. 매매수요는 거의 없었지만 임대수요가 꾸준했고(바로 옆에 공장단지의 수요로 인해 근로자들이 생활하고 있었다) 그 앞에 연구소가 들어온다는 소문이 있었다.
그 인근에 아파트는 이거 하나였고, 연구소까지 들어온다면 공급이 부족해 임대가 상승에 따른 매매가 상승을 기대해 볼 수 있다고 판단했다. 이 물건 역시 지렛대를 이용해 내 투자자금은 세금을 포함해 모두 600여만원이 들었고 임대수익률은 25%정도 되었다. 그런데 그 후 1년이 지날무렵 임대수요를 발생시켰던 그 공장이 경영 악화로 결국 부도가 났고, 6층짜리 아파트의 6층부터 공실이 발생하기 시작했는데, 내가 낙찰 받은 아파트가 바로 603호였다.
기대했던 연구소는 그 때까지 아무런 소식이 없었고, 결국 이자만 계속내야할 상황이라 점점 손실이 커져가고 있었다. 할 수 없이 다시 낙찰 받은 아파트를 경매로 넘겨야 했던 최악의 상황까지 가게 되었다. 그렇지만 실패했다는 자책감보다는 또 하나의 경험을 했다고 스스로를 위로 했다.
그 이후에도 임대목적 아파트는 은행 예금나 오피스텔 보다 수익률이 훨씬 좋다고 판단했기에 나는 임대목적 아파트를 적극 공략했는데, 임대목적 아파트를 공략할 때 가장 중요한 임대수요를 발생시키는 공장의 운영상황도 반드시 확인하는 습관을 갖게 되었다.
작은 교훈 하나 하나가 모여 노하우가 쌓이는 것 같다. 재테크는 책상에서 하는 것이 아닌 현장에서 하는 것임을 다시 한번 깨닫게 해준 사건이었다.
부동산재테크~[북극성], 오은석