아파트 분양 구조 제대로 알아보자
1.용어정리
시행사:아파트 분양 사업에 있어서 토지를 매입하여 분양 및 자금관리를 하는 주체
시공사:시행사와의 공사 도급계약에 의하여 아파트를 시공하는 회사
2.사업진행방식
따라서 시공사는 사실상 공사를 해주는 업체이고 사업의 주체는 시행사라고 하여 따로 있는것이다. 일반적으로 시행사들은 자금력이 떨어지기 때문에 토지계약단계부터 시공사와 은행에게 작업(?)을 한다. 시공사에게는 책임준공을 요구하는 공사의향서를 받고 은행에서는 프로젝트파이낸싱 즉 PF를 요구한다.프로젝트 파이낸싱은 말그대로 담보대출이 아니고 사업성을 보고 돈을 대여하는 것이기 때문에 토지매입가격보다 더 많이 대출되는경우가 많다.
토지가격외에 시행사의 운영비 및 시공사의 공사계약금 등 그야말로 미래의 이익이 창출되는것까지 담보로 돈을 빌려주는 형태이다.이때 은행은 자금을 대출해주는 과정에서 시행사를 믿기보다는 시공사의 지급보증을 요구하는것이다. 법적으로보면 시행사가 시공사에게 공사대금을 지급하지 못하면 대물형식으로 시공사에게 지급하거나 그렇지않으면 시공사가 유치권등 기타 법적인논쟁부분이 많기 때문에 자금력이 있는 시공사에게 지급보증을 받고 시행사에게 대출해주는 삼각관계가 형성이 된다.
그렇다면 시행사 입장에서 아파트 분양가격은 어떻게 책정되는것일까?
토지매입비 및 운영비 시공비 은행대출에대한 이자 설계비 기타 민원처리비용등 모든비용을 감안해서 주체측 즉 시행사의 이익이 어떻게 하면 많이날까라는 계산하에 주변의 시세 및 분양성을 분석해서 최고의 이익이 날수있는 가격에 분양가격을 책정하게 된다.
3.분양받은사람(수분양자)의 입장
그렇다면 분양받은 사람은 분양 받은 아파트로 돈을 벌수있는것일까?
만약에 아파트공급개시 즉 최초 청약을 받는 날에 아파트가 100%분양이 되면 어떨까?
시행주체 및 시공사 입장에서 모든리스크는 없어졌다고 할수있지만 시행자입장에서는
아마도 많이 아쉬을 것이다. 하루에 100%분양이 되었다는것은 분양가격책정을 낮게 잡았다는 뜻이된다. 민간시행자는 보금자리주택을 공급하는 주체가 아니다. 영리기업으로서 최대의 이익을내고싶어하는 자본주의의 원칙대로 투입비대비 최고의 효과를 보고싶어하는 회사이다. 이렇게 100% 하루에 분양되었을시 대부분의 분양가격을 책정한 담당자는 문책을 당하게된다.이런 구조속에 아파트를 분양받는것이 돈을 벌수가있다고 생각하면 크나큰 오산이다. 사업의 이익은 이미 최초로 시행주체 및 시공사가 다 가져간 상태에서 당첨으로 인해 수익을 내기위해서는 아파트의 공급이 부족한 상태에서 분양권전매가 허용이 되었을때 프리미엄이 형성되면 아파트가 완성되기전이라도 시세차익을 볼수는 있다. 그런데 지금의 현실은 어떤가? 양도세감면등 세제감면시기에 밀어내기 분양으로 각지에서 대규모 공급이 일어나고 있다. 세제감면의 특혜가 있기 때문에 수도권외 외곽도시의 기존아파트는 선호도가떨어지게되고 최초분양자만 혜택이 있기 때문에 분양권전매도 거의 불가능하다고 할 수가있다. 심지어는 아파트가 완공이 되어 입주가 얼마 남지않았는데 분양가격보다 오히려 가격이 떨어진 즉 마이너스 프리미엄의 아파트도 속출하고 있다.
4.리스크를 줄이는 방법
그렇다면 사업의 이익을 누리기 위해서는 수분양자의 입장이 아니라 공급자의 자리에서 있어야만 가격은 떨어지더라도 그안에 사업의 이익은 누렸기에 재산상 손해를 보지않게 될것이다. 그렇다면 개인이 공급자 즉 시행주체가 될수있는 방법은 뭘까?
도시 및 주거환경정비법으로 시행하는 개발사업 즉 도시환경정비사업,재건축사업,재개발사업의 조합원으로써 공급자의 입장에서 서는 방법이다.
다들 알겠지만 얼마전 노량진 본동에서 분양한 로얄층 조합원분양가격은 43000만원이고 비로얄층 일반분양가격은 73000만원 수준이었다. 조합은 아파트공급의 주체로서 일반분양을 하고난 수익을 조합원들의 권리만큼 각자 나눠갖던 그비율만큼 부담을 하는 구조이다.
아직도 시장에는 투자에있어 리스크가 전혀없는 물건들이 많이 있다. 리스크가 전혀없다라는것은 만약 리스크가생길만큼 부동산가격이 떨어진다고 하면 은행부터 시작해서 국가부도가 될정도로 사업을 고려했을때 저평가 되어있는 물건들이 시장에 널려있다.
눈을 부릅뜨고 시행주체로써참여할수있는 지역을 살펴보기 바란다.
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