상가분양과 관련된 의미있는 판결들이 지속적으로 나오고 있다. 당분간 여러 유형의 판결들이 나올것으로 예상된다. 이유는 간단하다. 장기간의 경기침체로 자영업자의 수는 감소하고 있으며 수요보다 공급이 많아 대량 공실상태가 벌어지고 있어 당초에 분양업체에서 약속한 조건들이 충족되지 않은데서 발생하였다고 보고 있다.
현재 서울만 하더라도 동대문상권, 영등포상권, 홍대상권, 신림역상권, 성신여대 상권 등 대한민국에 대표적인 상권에서도 빈 대형 상가들이 있으며 심지어 공사가 멈춰 흉물로 서있는 경우가 있다.
이처럼 상가분쟁과 관련된 판결의 결과는 누군가의 희생물인 셈이다. 판결이 나왔다고 모든 문제가 해결되는 것은 절대 아니다. 이미 많은 희생을 치룬 결과는 참담하기 때문이다. 이젠 공급자는 수요자의 니즈(NEEDS)에서 분양에 임해야 한다. 결국 그것이 손해가 아닌 서로가 공생공존하는 길이다.
최근에 나온 판결중에 상가투자와 관련된 내용이 적지않다. 이를 반면교사(反面敎師)으로 삼아 상가투자에 임할 때 도움이 되셨으면 한다.
# "설명 부실하면 상가분양 취소 가능" #
상가를 분양할 때 입지와 환경에 대한 설명이 제대로 되지 않았다면 분양계약을 취소할 수 있다는 판결이 나왔다.
이는 지난 2006년 경기도 시흥시에 들어설 철강전문유통상가를 분양받은 김모씨는 상가 앞으로 8차선 도로가에 들어설 예정이고 도로 쪽이 유리로 돼 있어 밖에서 안이 잘 들여다보인다는 분양업체의 설명 때문이었다. 하지만, 실제 상가는 큰길 쪽이 콘크리트벽으로 막혀 있어 안이 전혀 들여다보이지 않았고 출입문도 따로 돼 있었다. 결국, 김모씨는 분양업체를 상대로 계약을 취소하고 그동안 낸 3억 8천만원을 돌려달라는 소송을 제기했다.
재판부는 도로 쪽에 문이나 유리창이 있는지는 상가 영업과 직결된 문제로 모델하우스의 카탈로그와 모형도만 보고는 점포의 정확한 위치를 알 수 없다고 밝혔다. 결국, 계약의 중요 부분이 정확하지 않은 정보에 의한 착오에 의한 것이므로 취소할 수 있다고 판결했다.
이처럼 분양을 받을 경우 내 상가와 관련하여 미심쩍은 부분에 대해서는 시행사의 확인을 받아 계약서에 명기하는 안전장치를 마련하는 것이 좋다는 것이다. 대부분의 상가는 건물 준공전에 분양을 하기 때문에 상가 내부는 물론 외부에 대한 정확한 사항을 따지기 위해선 도면을 면밀히 확인해야 한다. 점포 전면의 너비와 점포 내 기둥이 있는지, 내부 이동동선은 어떤지, 외부조경과 편의시설 등은 실제 도면을 봐야 알 수 있다.
상가를 분양받기로 하고 계약서를 작성하는 경우 최대한 신중히 해야 한다. 영업사원, 시행사와 구두로 합의했던 것은 반드시 계약서에 명시해야 한다. 공사 지연 등의 상황이 발생했을 때 불리한 조항은 없는지 확인하고, 인감증명서를 꼭 확인해 계약 주체를 확인해야 한다.
# 서울고법 "상가 배정절차 불참 했다고 가치 적은 곳 임의배정 무효" #
아파트 상가 배정절차에 불참했다는 이유로 가치가 떨어지는 상가를 임의로 배정한 아파트재건축조합의 처분은 무효라는 법원 판결이 나왔다.
서울고법은 서울 가좌동의 한 재건축 아파트 신축상가 배정권을 갖고 있던 이모씨가 아파트재건축조합을 상대로 배정절차에 불참했다는 이유로 접근성과 상업성이 떨어지는 상가를 임의 배정 받았다며 낸 상가배정 무효확인 소송에서 원고승소 판결했다.
재판부는 기존 상가 위치와 가장 근접 상응한 위치의 신축상가를 배정한다는 이 사건 상가배정 원칙에 비춰볼 때 이모씨는 자신이 희망했던 상가 중 한 곳을 배정 받았어야 했다며 이씨가 조합원 제명을 당하는 등의 사정이 없는 한 배정원칙에 따른 상가를 분양 받을 이모씨의 권리를 박탈하는 것은 정당화할 수 없다고 판결이유를 밝혔다.
이모씨는 재건축 아파트 신축 상가 배정과 관련해 추첨절차에 불참했다는 이유로 가치가 떨어지는 상가를 임의로 배정 받자 배정원칙상으로 볼 때 배정 받은 상가보다 유동인구도 많고 수익성이 높은 다른 상가에 배정됐어야 한다며 임의로 한 배정 처분을 취소하라고 소송을 냈으며 1심에서 패하자 항소했었다.
상가의 가치는 입지와 임차인의 능력 등 여러 가지 요소에 의해 결정된다. 그중에서 입지가 상가의 투자가치를 결정하는 가장 중요한 요소이다. 그러나 제아무리 좋은 입지의 상가라도 주변 시세에 비해 분양가가 너무 높으면 공실로 오랫동안 남을 수 있다. 실례로 잠실 재건축(트리지움, 파크리오) 상가의 경우 3.3㎡당 1억원을 넘나드는 고분양가로 임차인을 모집하지 못해 빈 점포가 많은 상황이다. 임차업종과 임차인도 살펴봐야 한다. 특히 택지지구나재개발, 재건축 아파트 인근의 신축상가는 초기에는 부동산 중개업소로 점포의 상당부분이 채워지지만, 일정시간이 지나면 썰물처럼 빠져나가는 상황이 벌어질 수 있어 주의를 요한다.
# 서울중앙지법 "분양 과장광고 피해 배상하라" #
부동산 분양업체의 과장광고에 대해 법원이 잇따라 철퇴를 내리고 있다. 이는 상가나 아파트의 분양광고는 단순한 청약 유인물에 불과하다며 소극적으로 판단한 데서, 과장광고에 따른 계약자들의 유․무형 피해가 이외로 심각하다고 판단에 따른 것으로 풀이된다.
서울중앙지법은 서울 르메이에르 종로타운의 오피스텔과 상가를 분양받은 강모씨 외 31명이 스포츠센터 특별회원권 제공약속을 이행하라며 르메이르 건설을 상대로 낸 소송에서 원고승소 판결을 내렸다. 강모씨 등은 2004~2006년 르메이에르 건설로부터 매매나 위임이 가능한 시가 3,000만원대의 스포츠센터 평생회원권 제공을 약속 받았으나, 이후 스포츠센터의 약관이 수정돼 매매 등의 재산권 행사를 하지 못하고 단순히 이용만 가능하도록 권리가 제한되자 소송을 냈다.
재판부는 계약서에는 회원권에 대한 내용이 없지만 분양 이후 작성된 스포츠센터 약관에는 종로타운을 분양받은 사람은 특별회원권을 취득하는 것으로 기재돼 있어, 회원권 제공에 명시적 혹은 묵시적 합의가 있었다고 판단했다.
이번 판결은 분양 계약시 청약을 유인하기 위해 한 광고나 설명이라도 사회통념에 비춰 이행을 청구할 수 있다고 보이는 사항은 묵시적 합의가 있었던 것으로 인정한 것이다.
# 서울중앙지법 “과장광고 신촌 밀리오레, 분양대금 반환" #허위·과장 광고로 점포를 분양한 신촌 밀리오레 업체가 점포 소유주들에게 188억원의 분양대금을 돌려줘야 한다는 법원의 판결이 나왔다.
서울중앙지법은 신촌밀리오레의 입주 점포 소유주 124명이 신촌밀리오레를 조성한 ㈜성창에피엔디를 상대로 낸 분양대금 등 반환 청구 소송에서 소유주에게 각각 9100만원에서 4억1900만원을 지급하라는 원고 일부 승소 판결을 내렸다.
재판부는 해당 분양계약은 성창에피엔디와 분양대행업체들이 점포 소유주들을 속여 체결된 계약으로 임대보증금과 20년 간의 선납임대료 및 상가 운영비 등을 돌려줘야 한다고 밝혔다.
이어 신촌기차역에는 통근열차가 1시간에 1번 다닐 뿐임에도 광고 당시 경의선 복선화 사업으로 전동차가 하루에 5~10분 간격으로 운행돼 많은 사람을 모울 수 있다고 광고했다며 이는 점포 소유주들이 계약을 체결하는데 중요한 요소로 작용한다고 설명했다.
그러나 쇼핑몰이 신촌역과 이화여대역 인근에 있어 많은 유동인구가 유입될 것이라는 광고는 소유주 역시 이를 확인하고 계약을 체결했을 것으로 보이므로 과장 광고를 넘어 허위 광고라 볼 수 없다고 덧붙였다.
성창에프엔디는 2004년 7월 서울 서대문구 신촌의 민자역사에 신촌 밀리오레를 조성, 쇼핑물 점포를 임대 분양하면서 '이대 신촌역의 접근성과 경의선 복선화에 따른 유동 인구 증가'를 강조했다. 신촌 밀리오레는 2006년 9월 영업을 시작했으나 현재 쇼핑몰의 90%가 공실로 제대로 영업되지 않고 있다.