2007년3월 수도권 대출규제 확대후 집값이 하락하기 시작 하였고
2009년 상반기 강남 대출규제를 풀어줄거라는 언론의 보도만으로도
가격상승이 시작됐었고 지금역시 수도권대출규제확대로
강남이 침체한다고 하니 실제 수도권시장이 침체합니다
반대로 만약 신문에서 수도권전역 대출규제 풀어줄거라고 말로만으로
한다면 지금시장은 어떻것같습니까?
아마 시장이 금방 살아날것입니다...
우리나라는 3억짜리 주택을 2억5천에 매수하라면 않합니다
이유는 2억원으로 하락할까봐 못합니다
반대로 3억원짜리를 3억5천에 매수하라면 매수합니다
이유는 4억원될까봐 불안해서 합니다...(이러한 이유는 전세제도가있어 그렇습니다)
2007년.2008년 부동산 침체의 주이유는 대출규제라고 이야기를
주장하신분 별로 없었습니다 여러가지 이유중 한가지정도로 이야기 했습니다
그러나 요즈음은 대출규제 확대라고 이야기 많이 합니다
그러나 필자는 대출규제보다는 이제는 사람들이 대출규제가 주이유였다고
생각하니 대출규제를 실시 하고 나니 하도주변에서 대출규제라고
이야기 하니 대출규제라는 단어에 시장에 얼어 붙었는것입니다 라고
주장하고 싶습니다
실제 경기도 경우 부부합산 연봉 3천만원이면 대출 1억8천만원 해줍니다
실제 주택구입은 소득보다 먼저 보는것이 현재 자기 재산상태입니다.
현재 자기재산과 소득하면 얼마든지 주택구입은 어렵지 않는데
심리적으로 대출규제라는 단어에 강박적 생각이 작용하고 있는것입니다..
특히무주택자나 가점이 낮은분들은 실제 주택구입은 마무런문제가없습니다
보금자리 매수대기자라하는데 실제 5년이상 청약저축에 열심히 납입하신분들은
기존주택으로는 어차피 않들어옵니다.
만약 보금자리가 유쥬택자3순위에서도 만약 미달되면 보금자리로인한
가격하락이 맞습니다. 무주택자 5년이상 60회이상 당첨이면 기존주택시장에 미치는영향은제한적입니다.
자라보고 놀란가슴 솥뚜껑보고 놀란다 라는말이 있습니다
지금 시기가 딱들어맞는것 같습니다..
사실 그동안 집값 하락을 주도하였던건 일시적1가구 2주택자들이
처분 조건부 대출로 하늘이 무너져도 무조건처분해야 하는상황이
가격하락을 일을켯던 주요이유였습니다
친구가 기존주택이 하나있는 상태에서 2007년 상반기 분양받은분양권을
등기치면서 기존주택을 2008년 상반기에 무조건 팔아야 양도세면제와
연23%이자를 않낼수가 있기에 2008년상반기에 눈물을 머금고
급매로 싸게 매도한것입니다
그럼 이친구는 2007년도에 팔면되는데 왜 안팔았을까?
그당시 유력한 대선후보였던 당시 이명박후보는 전체적으로
부동산규제완화를 내세웠습니다
이친구역시 이러한 퍠턴을 예상하면서 2008년으로 연기 한것입니다..
아마 많은 분들이 이당시 이러한 기대심리로 계속 일시적으로
2주택이 되신분들은 매도타임을저울지 했을것입니다..
이당시 기존주택을 1년안에 매도않하면 월은행이자 100만원내던사람은
400만원내야하고 그리고 경매처분당하기에 이러한 이유로 시장이 가격하락을 했던이유 입니다.
현재보면 그렇게 가격하락은 없습니다 5%이내정도하락이라는 표현보다 약보합정도로 보입니다....
급한사람들이 없다는 이야기입니다
어차피 수요가 공급을 못따라가면 시장에 급한사람이 없으면
가격은 오히려 상승하는것이 저의주장입니다..
한가지 생각할점은 처분조건부 대출은 2005년 8월경으로부터 실시하였는데
그전에 기존주택이 있고 분양계약시 처분조건부 대출이 꿈에도 있을거라
생각도 못하다가 2007년후로 입주를 시작한 사람들이
이러한 제도로 많은 타격을 봤습니다.
반대로 2008년상반기는 상계동쪽은 대출규제하에서 상승했는데
그동안 상계동쪽과 그지역주변 경기도 역시 공급이 없었고
상계동 주택보유자가 분양받은 사례가 별로 없기에
수요은 계속해서 밀려오고 시장에 매도물건은 없고
이러한 상황으로 가격은 상승을 시작한것입니다...
앞으로는 주택보유자가 분양받은 사례가 별로 없고
설사 있더라도 양도세면제와 2009년. 2010년 신규등기주택에대해서는
기존주택이 있어도
2년만보유하면 양도세가 일반세율이기에 앞으로는 급하게 매도할분이
없다는것이 저의 주장입니다..
이러면 공급보다 수요가 많아지므로 대출규제가 있어도
가격상승은 한다는것이 저의 주장입니다...
또하나 요즈음 강남이 반등분위기가 나오고있는반면
경기외곽은 침체하는데
좀더 자세히보면 남양주진접경우 45평이 마이너스로 있다하는데
어디지역을 정확하게 표현할려면 대개 전용25.7평인 33평정도를
기준으로 삼아야 정확하게 알수 있습니다
대개 40평대는 분양가가 30평대보다 비싸게 책정되고
더욱이 40평대가 지금일시적으로 인기가 없는것은 20.30평대 1주택보유자가
아직 2006년 시세를 회복 못하였기에 자기집을 팔고 40평대로 움직일 마음이 없는것입니다.
2009년 매도자 상황을 보면 1주택자만 있는분들은 매도할일이 별로 없었다는점입니다.
어디다 분양받은분들이 기존주택을 매도하는것이지 20.30평대1주택보유자가
시장에 매도할일이 별로 없었다는 점입니다 이분들는 최소 2006년시세를 형성해야
자기물건매도하고 중대형으로 갈아타기하는것입니다.
또하나 대형이 인기없는이유가 과거 판교 분양가에서 보듯 중형은평당 1250만원에 분양했고 대형은 채권구입비포함 1700만원했기에
민간단지나 기존주택은 이러한상황이 시장에 가격이 반영이 된것입니다
그러나 2007년 하반기 부터 실제 대형평형에 채권입찰제를 않하니
대형이 인기가 예전보다 못한 가장큰 이유입니다...
실제 진접경우 30평대는 프리미엄이 있는것은 사실입니다
이러한이야기도 같이 해주면 좋았을뗀데요...
또하나 경기 외곽은 대개 분양가와 주변시세를보면
기존동네 계신분들은 한계가 있습니다
남양주 진접의 경우 2007년분양당시 30평대 평당 750만원
40평대 850--900만원했는데 그동네 기존주택 가격은 평당 500--600만원했습니다
결국 경기외곽신규 아파트는 서울에서 밀려오는사람들입니다
그럼 이사람들은 언제오냐 대개 입주가 마무리되고 학교 .상가등이 완성되면
그때 밀려옵니다 현재 부동산 시장이 좋아도 경기도에 새로 생긴도시는
입주 초기는 흔히 있는 이야기입니다...
또하나 진접 분양시 2007년 기존주택가격보다 현재 상황이 오히려가격이 상승했습니다.
강북및 경기북부는 2006년상승하고 2008년상반기 20%정도 또상승했기에
상대적으로 남양주 진접에 분양받은분들이 대체적으로 북쪽분들이 많기에
기존주택이 하락해서 신규 입주가 어렵다는것은 이치에 맞지 않습니다...
이렇듯 우리는 눈에보이지 않는 사실들을 구별해야 나중에 후회가 없는것입니다....