2010년도 경매 시장 전망2008년 미국발 금융위기로부터 시작된 실물경기 침체가 부동산 시장에도 영향을 미치면서, 그 여파로 채무변제를 못하거나 이자 등을 감당하지 못한 부동산이 경매 시장으로 유입되었다.
그 결과 2009년 한해 경매 시장에는 15조 8천억원이라는 큰 돈이 몰리게 되었으며, 2010년도에도 이러한 분위기는 지속될 전망이다.
경매 예정물건이 올 하반기부터 평균 1만건이 접수되는 등 경매진행 물건이 증가하는 상황이고, 10월 12일 DTI 규제가 제2금융권까지 확대 된 이후 투자자들이 매수세에서 관망세로 돌아서면서 적체되는 물건이 증가하고 있는 추세이다.
경매 시장으로 유입되는 공급 물량 못지 않게 대기 수요도 많은 것으로 보인다. 이는 11월과 12월 경매 시장의 분위기에서도 확인할 수 있는데 아파트를 중심으로 입찰경쟁률은 증가한 반면 낙찰율과 낙찰가율은 모두 하락하고 있기 때문이다. 즉 입찰경쟁률이 높다는 것은 잠재 수요는 항상 대기하고 있다는 것을 반영하는 것이고, 낙찰율과 낙찰가율이 하락하는 것은 경기 회복시점을 내년 하반기로 분석하면서 투자자들이 서두르지는 않고 있다는 것을 의미한다.
따라서 풍부한 공급물량이 2010년 하반기 경기 회복과 맞물리면서 경매 시장의 거래액은 올해와 비슷하거나 그 이상이 될 것으로 보인다.
경매 투자 시기 출구전략의 핵심인 기준금리 인상 시기와 관련해 정부와 한국은행의 이견이 있기는 하나 2010년 내에 금리가 인상될 것이라는 점은 대체적으로 공감하는 분위기이다. 금리가 인상되면 이자부담의 가중으로 인해 경매 시장으로 유입되는 공급물건이 더욱 많아지고, 투자수요 중심이 실거주 수요 중심으로 전환되면서 적극적인 투자보다는 보수적으로 접근하는 현상이 나타날 것이다.
다만 기준금리가 인상되더라도 경기 회복 속도에 보조를 맞춰야 하기 때문에 그 폭이 제한적일 뿐만 아니라 6월에 있을 지방자치단체 선거, 2010년 하반기 경기 회복의 기대감 및 가시화, 2010년 말 다주택자의 양도세 중과 한시적 완화 종료로 인한 절세형 투자자의 가세 등 부동산 가격 상승 요인이 더 많아 낙찰가율 및 낙찰률은 상승할 것으로 예상되며, 따라서 2010년 하반기로 갈수록 수익성은 더욱 떨어질 것으로 보인다.
따라서 내집마련 수요자나 투자자의 경우 2010년 하반기보다는 상반기에 낙찰 받는 전략으로 접근하는 것이 좋다.
2010년 주목할 만한 지역 및 상품
2010년도에도 경매 시장은 지역별 및 상품별로 양극화가 심화될 것으로 예상된다.
경기가 완전히 회복되지 않는 시점에서 미분양물건이 아직 해소되지 않는 비수도권보다는 수도권 시장 중심으로 접근하는 것이 바람직하며, 특히 공급이 많이 풀려 있는 서북권이나 서남권보다는 동남권 내 부동산이 더 유망할 것으로 보인다.
서울의 경우 역세권 중심의 소형 아파트나 오피스텔, 한강르네상스 개발 계획에 따른 전략정비구역이나 유도정비구역 내 빌라도 투자 가치가 클 것으로 보인다. 또한 내년에 개통 예정인 3호선 연장선과 용인경전철, 경춘선 복선전철 주변 지역에 대해서도 관심을 가져 보길 바란다.
또한 소액 투자로 지방을 공략하고자 할 경우에는 인구유입이 예상되는 평택이나 아산, 당진, 서산, 공주 등의 지역 내 공장이나 산업, 농공단지 등 수요층이 두터운 부동산을 신중하게 판단한 후 접근하길 바란다.
상품별로는 주택의 경우 대형보다는 DTI의 적용을 상대적으로 덜 받는 역세권 소형아파트와 2-3년 후를 매도시점으로 보았을 때 재개발, 뉴타운 지역 내 물건 또는 4차 뉴타운 예정지 물건에 대해서도 관심을 갖는 것이 좋다.
상가는 경기가 완전히 회복하지 않는 시점에서 무리하게 접근하는 것보다는 상권이 형성되어 있는 상가나 공실률이 높지 않는 역세권 주변 상업용 오피스텔 중심으로 접근하는 것이 바람직하다.
유찰의 유혹에 빠져 상권이 죽어 있는 근린상가 내 점포나, 실제 임대수요가 없으면서도 고가의 낙찰을 유도하기 위해 위장전입되어 있는 상가 등은 임장을 통해 반드시 수익성 분석을 철저히 한 후에 입찰 여부를 결정하길 바란다.
토지의 경우 경춘선 복선전철 역사 주변이나 보금자리주택예정지 주변, 토지거래허가구역에서 해제된 서울 및 수도권과 보상이 풀리는 인근의 대토 중심으로 접근하는 자세가 필요하다.
이것만은 주의하자경매 시장으로 부동산이 유입되어 공급이 늘어나는 것은 선택의 폭이 그만큼 넓어진다고 볼 수 있지만 공급 속도 못지 않게 경기 회복에 대한 기대감으로 인해 수요도 많아져 결과적으로 수익성이 떨어질 가능성도 있다. 특히 심리적인 요인으로 인해 입찰 가격을 감정적으로 높게 쓰거나 매물이 없다는 이유로 과도하게 입찰가를 높게 산정해서는 안될 것이다.
또한 금리인상에 따른 대출이자 부담이 더욱 증가될 것으로 예상되는 만큼 대출한도를 낮추거나 낙찰 받은 후 경락잔금대출을 임차보증금으로 변제하는 방법으로 금융위험의 부담을 분산하는 것이 바람직할 것으로 보인다.
부동산재테크~[북극성], 오은석