우리는 어떤정보에 의해 인식이 바뀌고 인식이 바뀐상태에 의해
행동으로 나타납니다.
사실 국민 대부분은 언론매체에 의해 현상황과 미래를 의존할수밖에
없습니다.
인간은 의식보다 무의식이 지배하는 경우가 사실 많습니다
다만 본인이 크게 못느끼는것뿐입니다..
그럼 부동산에서 무의식에 해당되는건 무엇이냐
바로 강남 상승과 하락입니다
사실 경기남부의 경우 강남이 한참오르고 강남이 소폭 하락할때
경기남부는 최고 상한가를 치를 때입니다..
다만 여기서 강남1억원하락 이런보도나오면 힘듭니다...
제가 얼마전주장 했었는데 9월수도권대출규제확대이후
도곡렉슬33평1억원상승 반포자이35평 15억8천거래가
연일 방송보도했다면 시장은 전혀다른형태로 나타날수 있었을겁니다...
요즈음 강남이 약간상승무드를 타니 금리인상이 앞으로 최고 변수라고
이야기 많이 합니다
이번정권들어서 부동산 가격규제를 대출규제. 금리조정.그리고 심리적 부분조정이라고 생각합니다.
09년 3월경 정부에서는 가산금리가 높아 실질 금리가 5%를 훨씬넘어가고있으니
실제 국민은행들이 4%후반으로 낯추다 부동산가격이 예상보다
상승하니 가산금리 낯추는것이 쏙 들어갔습니다
이미 정부는 금리조정에들어간것입니다...
요즈음 언젠가는 기준금리상승 예상으로 현재신규주택 매수자는 가산금리가
높으니 CD금리가 상승하면 신규로 받은분들은 가산금리가높으니
현재CD+가산금리와 더불어 실제 은행조달금리+가산금리중에서
선택적으로 한다는 내용을 접하여는데 이것은 정부도 세계기준금리가 제로시대에
신규 대출자는CD금리가 상승하면 8%이상금리를 할수가 있기에 이것은
막아보자는 취지하에 생길제도라 보여집니다...
강남이 상승하면 가장 빠르고 강남상승분을 가장많이 받는것이
분당입니다 강남주변 서울시 성동구 동작구 용산구등보다 확실히 더영향을 받습니다. 이러한 이유로
서울은 강세 경기도는약세 전망은 저는 아니라고 판단합니다...
그럼분당을 영향을 가장많이 받는곳은 용인입니다.
용인까지 상승하면 수도권전체가 카운트 다운합니다
2010년입주량이 2009년보다 약 10%아파트가 늘었다고 안심하는데
2010년 강남3구와 분당주변등이 현저히 거의 입주가 없다시피 한것이
집값불안을 포인트입니다.. (빌라 .단독등은 2009년에 비해 현저히적습니다.)
게다가 집을매도할까 매수할까 기준인 강남이 앞으로 입주가 별로없어 상승하면
수도권전체 매수심리를 자극할것입니다.
사실 이부분이 아주 중요합니다. 반대로 서울전체는 공급부족인데
강남만 공급이 많아 집값이 하락하면 역시 수도권전체가 대부분심리가 죽습니다
(08년하반기 강남3구 2만8천세대입주)
그래서 이러한 이유로 경기도가 공급이 2009년에비해 약10%정도
늘어나서 서울상승 경기도 안정이라는 멘트는 결과는 다르게 나올것입니다
2009년경기도 공급역시 부족한 실정이었습니다
2010년으로 다주택자 양도세가 일반세율로 끝나므로 하반기에는
매물이 많아질거라는 이야기를 접하였는데
얼핏보면 틀린말은 아닌데 좀더 자세히보면 2005년8월부터 2주택자 양도세 중과
규정으로 영원히 2주택으로 갈사람은 이미 정해져있고
일시적 1가구 2주택자들이 2009년 9월까지 거래량이 상당히
많았습니다. 급한분들은 어느정도 정리 했습니다...
게다가 2009년-2010년 기존주택보유자가 신규로 등기를 하면
2주택이 되어도 영원히 양도세가 일반세율로 하기에
하반기 양도세 회피물건은 그리많치 않을것 같습니다...
부동산이 침체할때 대부분 많은분들을 예측이 빗나가는 부분은
미국 영국 일본 중국 베트남등과 비교시 각나라와 우리의 부동산규제를
비교하면서 가격예측이 무엇보다 중요한데
이런부분이 조금 아쉽습니다..
예로 여자 유도올림픽 금메달리스트들이 유도를 잘하지만
결국 남자 고등학교 유도선수 수준밖에 않된다는 사실을 같이
알아야 하는데 다소 아쉽습니다..
만약 수도권이 일본 영국 미국 중국등과 비슷하게 부동산규제 강도가 있다면
현재우리의 가격은 어떻까하는것도 한번 생각해보면 어느정도 미래의 답이
보입니다......