강남지고 용산 뜬다
서울 시내 지도에서 용산은 말 그대로 정중앙에 위치해 있다. 남쪽으로는 한강을 바라보고 있고 북쪽으로는 산으로 둘러싸여 있어, 말 그대로 배산임수의 명당이라 할 수 있다. 이렇게 탁월한 입지에도 불구하고 용산이 그간 철저하게 외면 받아 왔던 것은 단 한 가지 이유에서였다. 바로 미군 부대가 용산에 있었기 때문이다. 어쩌면 미군 역시 용산의 이러한 지리적 입지를 높이 평가하여 부대를 그곳에 세웠는지도 모르겠다.
그런데 참여정부에서 용산 군부대 이전이 확정되면서, 그 자리에 미국의 센트럴파크 같은 우리나라 최대 규모의 공원이 조성될 예정이다. 개인적인 생각이지만, 애당초 강남을 대규모로 개발하지 않고 용산을 개발했었다면 우리나라의 빈부 격차, 강남과 강북의 갈등을 조금은 줄였을 것이라고 본다.
1기 신도시인 일산과 분당의 가격 차이는 같은 신도시임에도 차이가 매우 크다. 분당만큼 일산도 살기 좋고 쾌적하지만 가격 차이가 나는 이유는 바로 직장이 멀리 위치해 있기 때문이다. 일산에서 직장이 밀집해 있는 강남까지 가는 것은 분명 쉬운 일이 아니다. 이에 반해 분당에서 강남까지는 일산보다 가까우므로, 결국 직장이 가까운지 먼지에 따라 집값 차이가 발생했던 것이다. 그러니 용산이 처음부터 서울의 중심이었으면 이런 부작용이 줄지 않았을까 하는 생각을 하게 된다. 그리고 지금 그런 생각은 점점 현실화되고 있다. 서울의 중심이 강남에서 용산으로 서서히 움직이고 있기 때문이다.
용산은 갖가지 개발 호재가 많다. 앞에서 언급한 용산 민족공원도 그렇고 용산 국제 무역지구로 인해 최고층 빌딩도 용산에 속속 들어올 예정이다. 또한 한남 뉴타운도 용산에 배후 주택지로 개발이 되고 신분당선, 경의선, 지하철 4호선/6호선, KTX, 인천공항 철도 등 교통의 중심지라 해도 과언이 아닐 정도로 모든 교통이 연결된다.
서울의 중심이 강남에서 용산으로 서서히 움직이면서 다른 지역들의 위상도 달라지고 있다. 우선 강남의 후광을 입었던 분당, 용인, 동탄은 더 이상 강남의 힘을 받지 못하게 될 것이며, 용산 주변에 있는 강북, 마포, 여의도 등이 더욱 힘을 받을 전망이다. 또한, 용산과 여의도를 필두로 한 용산권역은 국제도시가 될 뿐만 아니라 우리나라 금융의 중심지가 될 예정이므로 그 배후 단지 역시 주목할 필요가 있다.
당산동, 문래동, 목동, 마포, 망원동, 상암동 등이 그 수혜지역이 될 것이다. 앞에서도 언급했지만 우리나라 부동산 중심지가 서울 시내 중앙에 위치하고 있으므로, 사실상 서울 시내가 그 수혜 대상이 될 가능성이 높다. 쉽게 말하자면, 태양이 강남에서 용산으로 이동하고 있다. 따라서 분당, 용인, 동탄등 수도권은 더 추워지고 강북, 마포, 여의도는 더 따뜻해질 수밖에 없다.
그렇다고 해서 강남의 힘이 완전히 사라지는 것일까? 그렇지는 않다. 다만 서서히 중심지가 이동하고 있으므로, 강남에 대한 투자 가치가 그만큼 낮아질 수 있다는 말이다. 강남은 현재 거주 지역으로 여전히 매력적인 곳인 데다 학군도 좋다. 따라서 실수요 목적으로 강남에서 전세를 살면서 집은 용산이나 여의도에 가지고 있다가, 나중에 개발이 완료되고 실제로 그 지역이 서울의 중심 부동산이 될 때 들어가서 사는 것도 나쁘지 않아 보인다.
물론 용산의 미래 가치가 이처럼 크긴 하지만, 최근 용산 재개발 지분 가격을 보면 거품이 많이 끼어 있다고 느껴진다. 필자가 지금 하는 이야기는 정말 거시적인 차원의 이야기이다. 실제로 용산이 서울의 중심이 되기 위해서는 과거에 강남이 그랬던 것처럼 몇 십년 시간이 더 필요하다. 따라서 장기적인 전망만을 가진 채 단기적인 가격 흐름 폭을 생각지 못하고 거품이 낀 재개발 지분 가격을 다 주고 사는 것은 옳지 않다고 본다.
따라서 장기적인 안목을 가지고 단기적인 가격 흐름을 살핀 후 적당한 시기에 좀 더 저렴한 가격으로 부동산을 매입하는 것이 맞는 투자 방법일 것이다. 강남이 20년간 서울의 중심지 역할을 해왔던 것처럼 용산 역시 적어도 20년 동안은 서울의 중심지가 될 것이므로, 시간은 충분하다.
현재 가격이 올랐다고 해서 앞으로 가격이 더 떨어질 것이라고 생각하는 것은 잘못된 일이다. 강남 집값도 최근 경기침체와 IMF 시절 이외에는 무수한 악재에도 불구하고 꾸준히 올랐기 때문이다. 20년 전 강남에서 집 장만을 했던 사람과 비슷한 가격대에 강북에서 집 장만을 한 사람이 시간이 지난 후 자산이 몇 배나 차이가 났다는 것은 누구나 공공연히 아는 사실이다.
강남에서 바라보는 한강은 북향이지만 강북에서 바라보는 한강은 정남향이다. 따라서 완벽한 조망과 향이 된다. 미래에 용산에서 바라보는 한강은 두말 할 것 없이 멋진 광경일 것이다. 과거는 미래의 거울이다. 과거의 경험으로 부동산 흐름을 파악하고 예측하고 분석하고 실행한다면 좋은 결실을 확신할 수 있을 것이다.
더 원 솔루션 재테크 팀장 최진곤 02-512-1045
'서른살 직장인 10억을 벌다.' 저자
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