경기남부는 강남이 아버지..

가격도 아직 덜된가격.....

중앙일보조인스랜드 | 중앙일보조인스랜드 | 이원용 | 입력2010.01.11 08:08

노무현 대통령이 집권하면서 2003년 10.29대책으로 2004년 12월까지
대체적으로 수도권 집값이 20%정도 하락하였습니다.

그러다가 2004년도에 2005년부터 공공택지 중대형에 한해
채권입찰제를 도입한다고 하니 중대형이 많이 모여있는 강남이
상승을 시작하엿습니다..

이때가 2005년 1월부터 시작하여 1--2달뒤에 분당을거쳐 용인수지구를
거쳐 용인시 기흥구까지 상승한가격에 완성된 시기는 6월초까지 갔습니다...

이렇게 상승 하니 정부는 2005년 8.31대책으로 상승한가격에서 2005년 12월까지
약 10%정도 하락하다가 2006년 1월부터 강남이 상승하니
역시 분당거쳐 용인수지구에서 기흥구남쪽까지 5월초에 끝났습니다..

2006년 가을은 강남이 주도한것이 아니라 수도권 전체가 공급부족으로
거의 동시에 중형평수가 반란이 있었던 시기입니다..

2008년 상반기는 노원구중심으로 2006년가을상승에 또상승하는
상황이 발생하였고

2009년 1월부터 강남이 상승하니 분당거쳐 역시 용인기흥구 남쪽까지 오는데
5월말에 끝났습니다.

자여기서 살펴보면 강남이 상승하면 주변 용산구나 성동구보다
분당이 가장먼저 가장많은 상승률을 보인다는점에서 올해 경기남부가
상승장이 될수있는 가장큰 이유라 판단됩니다

실제 분당과 용인은 자체 입주량이 많아도 강남이 전세나 매매가
상승 하면 동반 상승하는 관계였습니다

2010년 분당주변 판교역시 입주량이 3000세대에 불과하고 이거역시
2500세대가 국민임대로 이루어져 2009년 공급수는 비교가 않됩니다

용인역시 2010년입주물량은 2009년보다 10%정도 늘어났지만
전통적으로 강남 분당대기 수요지로서 강남분당에 가격부담을 느끼는분이
오는곳이라 강남 분당공급수를 봤을때 용인역시 상승세가 예상됩니다

더구나 올해 용인 전량 입주수가 주변시세보다 훨씬높은 성복등에
대형이 80%이상이기에 역시 전세및 중소형은 강세가 예상됩니다

특히 용인은 현재 2006년 가격대비 70--80%정도밖에 안되 많은
상승을 기대할수 있습니다

2009년 강남 2차 상승이 8.9월에 있었는데 용인의 2차상승시기는10월이후로
예상되었는데 9월 정부의 규제로 아직 2009년 강남 8.9월 상승분을 못찿았습니다.

반대로 강남이 2008년하반기 2006년 가격대비 40%정도 하락할때
주변 성동구 동작구 광진구등은 2006년 가격대비 25%정도 하락한 반면
분당.용인은 그동안 강남과의 의리를 생각해 똑같이 2006년 가격대비
40%가 하락했었습니다...

2009년역시 강남이 상승장을 시작했을때 분당이 가장 빠른 회복세를 보였습니다..

분당은 판교입주마무리와 신분당선 2011년개통으로 분당에서
강남까지 대중교통으로 20분대가 예고 되있고 판교의 가세로
더욱 분당구라는 힘이 강해질것이고

용인역시 서울용인 고속도로 개통으로 왼만한 서울 외곽보다
강남접근성이 좋아졌고
7월 대심도역이 기흥구중에 한곳에 역이 생길가능성이99%이기에
많은 주목이 예상됩니다....

더구나 용인 분양시장은 공공택지는 수원과 용인에 걸쳐있는 광교는
평균 1300만원에 분양해도 청약이 치열하고 용인민간단지도 분양가상한제로
해도 기흥구경우평당 1300만원이상하니 주변에 평당 900만원도
안되는 곳도 있으니 강력히 추천하는 바입니다

더구나 2011년부터는 입주가 거의없고 광교역시 수원.수도권 무주택자가 거의
가져가가에 2012년이후 입주쇼크로 기존주택이 하락할경우는 거의 없을겁니다...