부동산

여태 한국부동산 시장에 화제거리인 은마 아파트가  2009년 하반기 다소 추춤해지면서

다른곳은 재건축 규제완화로  사업성이 좋아 여러가지 조명을 받는것에 비해 은마는 소형 평형의무강화로

사업성이 없다고 이야기 많이 하여왔습니다..

그러나 필자는 여러매체를 통해서 은마는 재건축 사업성 영향도 분명히 있지만

재건축 사업성보다도 대치동이라는 특수한 위치  강남구에 단일세대 5천세대라는점 등으로

상승에 무게를 두고 있었습니다

그럼 단일단지로 은마가 뭐가 중요하냐 이런말씀도 할수 있지만  재건축 수익성이 없는 은마의 상승은

향후 강남일반아파트 상승여부와 더나아가 수도권 아파트의 향배를 가늠할수있다는 측면에서

기술한것이니 재미없어도 재미있게 보시면 감사하겠습니다.

현재 강남3구중에서  가격이 가장좋은곳이 강남구입니다.

옛날1980년대 후반까지 강남서초는  강남구였구. 송파 강동은  강동구였습니다 

지금도보면 송파 강동보다 강남 서초가 가격이 좋습니다.

우선 2008년 하반기 새아파트로 입주한  잠실일대 30평대는 10억--11억인반면

반포자이나 래미안경우 30평대가 14억 --16억정도 한다는 것이 일단 눈에 뛰게 다른점이라

할수 있습니다.

저의 판단은 은마자리인 대치동에 5천세대정도 새아파트로 들어온다면 아마반포동 새아파트가격을

넘어설것으로 판단합니다  

현재 반포동 주변에 20년넘은아파트중  30평대 가격을 보면 중층 재건축 단지인 신반포.잠원동쪽에

10억선에 있는반면  대치동 개포우성은 일반아파트인데반해 30평대가 14억원에 형성된점이라 볼수있습니다.

현재 학군수요로 인해 반포동보다 대치동이 가격이 우위라는점이 나타났습니다..

그리고 가장 중요한 재건축 사업성으로 인한 앞으로 은마아파트 가격예측인데

한가지 놀라운 사실을 발견했습니다.

2009년 7월말 정부는 재건축규제강화로 정책을 선회했습니다

그대표적 예가 소형평형의무강화입니다. 특히 은마처럼 소형은 없고 대지지분도 없는곳은

사업추진에 빨간불이 생기는 제도입니다

아마1:1재건축으로 가야 되지않나 하는 생각들을 많이 하였을겁니다

그렌데 소형의무 발표로 특히 상대적으로 작은 평수인 31평은 가격하락이 예상되었는데

2009년 실거래가격을보면 은마31평의경우  강남재건축 최고가가 대체적으로 7월중순인데

7월중순 31평이 평균 10억원선에 거래되고  7월말 소형의무 발표때인 7월말에도 10억선을 유지하엿습니다

게다가 오히려 강남전세가 상승으로 강남일반아파트가 8.9월 추가 상승하였는데 이때 은마도

오히려 5천만원 추가 상승하여 8월달에는 10억 5천에 거래되는 현상이 발생하였습니다

이에 반해 중층재건축 단지중 가장 사업성이 좋은 잠실주공 5단지경우 소형평형의무와는

실제적으로 상관없는데 가장 적은평수인 34평이 7월중순 12억 9천에 거래되고

7월말 소형의무 발표로가격이 약4천만원 하락하면서  8월에도 평균 5.6천만원 하락한

가격으로 거래가 되었습니다.

실제 잠실주공5단지는 작은평수인 34평도 40평대 배정이 가능한데도 심리적으로 혹시나 하는

마음이 있는지 상대적으로 큰평수인 35.36평은 조용한데 반해 34평은 소형의무발표로 추춤해졋습니다.

정작 소형의무발표로 타격이 예상되는 은마는 오히려 상승하고

소형의무강화로 별로 상관없는 잠실5단지 34평은 주춤하고 이런현상을 보면

은마는 강남 재건축사업성도 있지만 그보다는 일반아파트 성격이 강하다는 증거입니다..

2009년 7부터는 강남 공급부족이 드러나기 시작한때 였습니다...

이러한 사실을 뒷받침해주는것이  요즈음 은마도 11월 바닥을찍고  11월대비 6천만원 상승한가격에

거래되고 있습니다...

개별단지인 은마를 이야기한것은 강남재건축에 이어  일반아파트도 상승한다는점을 이야기 하고 싶어

이런글을 쓰겠된것입니다

강남일반아파트가 상승하면 분당.용인및 수도권이 상승할 가능성이 높습니다...

• 이원용 칼럼니스트의 다른 글 보기


• 중앙일보 부동산 전문기자가 전하는 빠르고 정확한 뉴스 [조인스랜드 독점]


• 부동산 전문기자와 연구원들의 생생한 현장이야기 [조인스랜드 라운지]


• 전문가가 분석한 부동산 시장과 개별 종목 리포트 [재테크리포트]


• 그래픽, 동영상과 함께 보는 최근 부동산 이슈 [조인스랜드 뉴스특집]