1월12일 방송된 PD수첩내용에대한 분석

본질은 따로 있습니다...

중앙일보조인스랜드 | 중앙일보조인스랜드 | 이원용 | 입력2010.01.21 10:21

PD수첩을 보면서 앞으로 다가올 공급부족의 원인이 무언가를 알수 있습니다. 주로 내용을 보면 미분양을 사봐야 별로 득될 것 없다는 얘기가 나옵니다. 주변 시세보다 분양가가 비싸고 일부 현상을 전체적인 현상인 것처럼 묘사하는 느낌이 있었습니다.

1월 12일 방송된 PD수첩 내용을 하나하나 내용을 분석하면서 부동산의 진실이 무엇인지 알아보고 오히려 기존주택 가격이 거품이 아닌지 살펴보겠습니다.

--"일산탄현지구에서 얼마전 분양을 했는데 평균 분양가는 평당 1700만원정도 입니다."

현재 탄현동 평균시세는 평균 1000만~1100만원입니다. 분양하는 주택이 주상복합이라 건축비가 일반아파트보다 많이 들어가도 이렇게 차이가 많이 나니 미분양 원인이라 판단됩니다.

주목할 점은 이 단지가 분양가 상한제를 적용받았다는 것입니다. 즉 분양가를 검증을받았다는 것입니다. 건축비와 땅값을 낮춰 분양을 하던지 아니면 기존 주변시세가 상승해야 분양이 될것 같습니다. 둘중에 무엇이 문제인지 한번 생각했으면 합니다.

--"청라지구 중에 미분양분이 있다고 하는데…."

청라 포스코와 맞분양하는 청라 우미 주상복합이 청약날짜가 포스코와 겹쳐 고전하는것입니다. 청라 포스코는 평당 1350만원으로 1순위에서 청약을 마쳤고 우미는 평당 1250만원 분양했지만 포스코에 들어갈려면 우미를 청약을 하면 안되는 제도로 3순위에 마감되었습니다. 입지도 포스코가 좋아 보입니다.

--"부동산 상승시기인 봄철에 동시분양하는 형태로 분양한 한일ㆍ남광 등도 3순위 마감으로 결국 4순위로 분양계약완료함."

--"역시 청라지구 분양권이 마이너스 2000만원 방송했는데…."

현재 청라지구 분양권 가격은 분양가에 따라 많이 달라집니다. 우선 방송에 나온 청라 자이는 2007년 하반기 청라 최초 분양받았지만 건설사가 토지공급가를 높게 분양받고 용적율에 의한 땅값은 평당 470만원입니다.

때문에 평당 1250만원에서 1350만원에 분양했습니다. 현재 30평대 후반이 평당 1250만원으로 분양가 수준이고 평당 1350만원에 분양받은 40평대 이상인 대형 평형은 일부에 마아너스가 있는것으로 알고 있습니다. 이들은 분양가 자율화에 의해 건축되기에 마감재는 타단지보다 좋을것으로 판단됩니다.

이외 청라에서 분양된 아파트는 대부분 분양가 상한제 단지로, 토지공급가를 평당 350만원정도에 분양받고 평당 1100만원선인 경우 프리미엄이 3000만원~1억원까지 있습니다.

중형 평수인 33평 전후는 토지공급가가 평당 220만원으로 분양가가 평당 850만~950만원선이라 전매제한이 풀리면 1억원까지 가능합니다. 지방이전으로 명의 변경 가능한 곳은 8000만~1억원을 호가합니다.

--"용인 성복동 미분양 이야기 나왔는데 현재 성복동은 중형 평수인 34~39평은 일찌감치 청약 1순위에서 주변시세보다 높은 분양가에도 분양되고(1500만원)…."

대다수 대형평형의 미분양원인은 성복동에서 아파트 분양시 시세가 평당 1200만원 전후였기 때문입니다. 평당 1580만원, 기본옵션을 추가하면 거의 1650만원이 됩니다.

게다가 분양시 용인시와 분양가를 낮추려고 요즘 분양 트렌드인 지상에 주차장이 없는 설계 대신에 지상에 주차장이 있게 설계했습니다. 성복동 기존 아파트와 별반 차이가 없습니다.

게다가 분양 시기가 2008년 상반기였지만 사업 시기는 2005년부터 추정하기에 당시 공공택지 대형평형에 채권입찰제로 분양하는것을 기회로 삼아 실질적으로 분양가가 상대적으로 높게 나와(판교신도시 중형 1200만원 전후, 대형 1700만원 전후) 대형을 중형보다 많이 배치한것이 가장 큰 원인으로 판단됩니다.

이러한 흐름과 반대될때는 중형과 대형비율을 6대 4 정도 해야 되는데 반대로 8대 2로 대형에 많이 치중한 것이 조금 안타깝습니다. 여기서도 분양가를 낯추던지 아니면 기존주택이 2006년의 시세를 회복하면 잘될거라 판단합니다.(기존주택2006년 평당 1500만원 전후)

또 한가지 짚고 넘어가야할 것은 대형을 분양받는 분들은 기존 30평대 보유자나 다른 지역 40평대 보유자으로 추정되는데 이들은 현재 자기 집이 2006년 용인 30평대 가격의 70~80%정도이기에 대형평형으로 바꿔탈 의욕이 없어지는 것입니다.

이것이 분양될려면 용인시 주변 30평대 1주택자를 노려야 하는데 용인 집값이 2006년시세를 회복하면 대형평형으로 갈아타기 하는 마음이 생길 것으로 봅니다.

--"일산덕이지구 미분양원인은 역시 용인 성복동하고 매우 흡사합니다. 분양가는 대략 평당 1500만원 전후 주변시세는 평당 1000만~1100만원입니다. 중형은 일찌감치 분양되었고 대형이 비율도 많습니다."

역시 공공택지에 채권입찰제를 예상해 대형평형에 많이 배정을 하였지만 정부의 정책선회로 대형평형이 약세입니다.

--"김포한강신도시 대형 평형 분양받은분이 현재 별재미 없다는 이야기를 했는데…."

김포한강신도시에서 최초 분양한 2006년 3월 분양가가 중형은 평당 750만원, 대형은 평당 1000만원이었습니다.

요즈음 분양하는 중형은 평당 950만~1000만원이고 대형은 1050만~1100만원입니다. 그 당시 대형을 분양 받은 분들은 앞으로 김포한강신도시에서 대형을 분양받을려면 대형 평형에 채권입찰제기준을 같은 신도시인 일산신도시 가격에 기준을 두고 할것을 예상해 분양 받은것으로 판단됩니다.

또 김포한강신도시가 현재 미분양 원인 중 하나는 기존주택이 평당 700만~800만원이기 때문입니다. 먼저 입주한 김포한강신도시 장기동은 현재도 평당 1000만원을 겨우 유지하는 형태입니다. 분양 받아봐야 남는 것이 없다고 생각하는 것 같습니다.

김포한강신도시 주변 아파트 시세가 신규 분양가 보다 현저히 낮기 때문에 분양받을 마음이 생기지 않는 것입니다. 역시 분양가 상한제가 적용된 분양가가 거품이던지 주변 김포 아파트 가격이 저평가된 것이든지 둘 중에 하나겠지요.

--"서울지역 미분양 이야기 내용이 당산동에 분양하는곳으로 추정하는데…."

서울 지역도 가구수가 작으면 부동산 상승기에도 미분양납니다. 게다가 분양시 주변이 평당 1800만원이었는데 평당 2800만원 분양한것이 원인이라 판단됩니다.

--"판교 38평이 부채가 평균 채권 최고액기준 3억2000만원이라는 이야기르 하는데 원금은 2억6000만원으로 보이는데 현재 판교 38평 매매가는 10억원 내외로 부채 비율이 약 25% 내외라 별로 많은것이 아닙니다."

현재 판교 자가입주률이 낮다는데 경기도에 처음생기는 도시에서는 늘 있던 이야기 입니다. 2~3년이 지나면 자가 입주 비율 높아집니다.

용인 성복동 등이 평당 1200만원에 분양하기는 현실적으로 힘들어 보입니다. 현재 분양가 상한제로 분양하는 용인시 기흥구 역시 평당 1300만원에 분양하는것으로 봐 성복동이 땅값이 기흥구 보다 비쌀것으로 추정되기에 성복동에 분양가 상한제로 한다해도 평당 1500만원 이상은 나올곳으로 판단됩니다.

아니면 민간에도 그린벨트해지하고 아파트를 만들수있는권한을 주면 민간분양가를 상당히 낮게 분양할수 있습니다. 여기다 보금자리 처럼 용적율을 상향시켜 분양한다면 더욱좋고요. 이것이 안되면 정부가 기존 주택가격에 개입하면 이러한 현상은 앞으로 벌어질 가능성이 높습니다. 공급부족 말입니다.

여기서 신규로 분양하는 분양가를 보면 일산이나 김포나 용인이나 기존주택은 가격이 저렴하다는 증거이기도 합니다.