부동산

요즈음 강남 재건축 가격상승에  강남일반아파트 상승조짐이 보이고

분당역시 저가매물이 하나씩 팔려나가고  용인역시 급매물들이 팔려 나가고 있습니다

요즈음 테마는 인서울입니다 아마 현재 가격을 보면 그럴만도 합니다.

그러나 인서울을 언론매체를 통해 알았다면 이제는 늦엇다고 판단합니다

2005년부터 중대형에 채권입찰제를 실시하였습니다  이말은 2004년부터 나오기 시작했습니다.

그러나 2004년은 2003년 10.29대책으로 부동산이 침체할때라 누구하나 중대형에

관심을 갖는 이들이 별로 없었습니다.

2005년 강남을 비롯해 중대형이 많은 경기남부 중대형이 강세를 이루었습니다.

그결과 2006년 상반기 중소형은 제자리인데 반해 중대형은 많은 가격상승이 있었습니다.

그당시 대부분사람들은  큰평수를 사야 돈이 된다고 이야기 많이 하고 하던 시절이었습니다.

그러나 이때는 사실 중대형이 아닌  중소형에 관심을 갖을 시기였습니다.

그결과 2006년 하반기 중소형은 무섭게 오르고 중대형은 소폭 오르는데 그쳣습니다.

그다음 2007년 대출규제를 강남에 이어 수도권 전체로 실시하였는데

사실이때  서울로 입성했어야 됩니다 특히  재개발 가능한 빌라가 반란을 일으켯던 때입니다.

 가격이 많이 상승하엿습니다..  이제는아닙니다..(후암동빌라 2억5천--현재 5억합니다...)

그후로 경기도는 가격 하락이 계속 되었습니다

이유는 경기도의 매매가는 현재가치와 미래가치가 같이 반영이 되는것인데

대출규제는 현재가치만을 인정하는 것입니다

또하나 현재 서울 경기 인천에서 주로 공급원인  경기도인데 공급하는 물량이

현재 완성된 도시에 분양을 하는것이 아니라 미완성된 도시에 분양하기에 청약이  저조하고

저조하다보니  미분양나고 이것을 그동네 주택보유자가 또구입해  대출규제를 전격실시하니

2개중 한개는 무조건 팔아야되는 제도가 가격하락을 일으킨것입니다..

2006년 최고점을보면 분당에서 가장 비싼  시범단지 삼성 .한신 33평가격이 평균 7억 5천정도

현재는 6억 4.5천합니다  용인역시 기흥구 보정동 죽전아이파크 2006년 6억에서 현재 4억 7.8천합니다

역시 기흥구 보라동현대1차35평 2006년 3억7천    현재 2억 7천

김포신도시포함구역 2001년 입주아파트 현대 청송 2006년 3억 6천 현재 2억 6천

자 이런것을 보면 경기도도 외곽으로 갈수록 가격이 더 하락했습니다.

이에반해 서울 강남을 제외한지역은 대부분2006년 고점가격을 회복한것으로 나타났습니다

봉천동 관악푸르지오 33평 2006년 평균 5억 3천 현재도 5억3천 

사당동 삼성래미안. 롯데캐슬1차33평  2006년 5억 9천  현재 5억7천

성동구 행당동 대림 2006년 5억7천 현재 5억5천   금호동 대우33평역시 2006년가격과 현재가 비슷합니다

노원 성복 강북은 2006년상승 2008년 추가 상승했기에 이들지역은 2006년 가격대비는 의미가 없을것입니다.

그럼 이들서울에서 그유명한 강남지역보다 2006년 고점가격을 회복한 배경은 무엇인가

현재강남은 중층재건축 2006년 고점95%  저층은 2006년고점대비 110%이상 상승

강남일반아파트는 2006년 고점대비85%정도 입니다

그럼왜이런 현상이 남아있냐  2008년 하반기 강남은 28000가구입주로 주택보유자가 재건축 분양권을

또갖고 있어 처분조건부대출을예상을 못해 방어를 못한것이고

강북은 주택보유자가 또분양받은 사실이 없다는것입니다.

그러나 2008년하반기 강남은 40%하락반면 강남이외지역은 20--25%만 하락한것입니다

이러한 사실로 그동안 경기도지역은 분양물건을 주택보유자가 또 분양받아 1개는 무조건 처분해야

하는 상황이 만들어 낸것입니다.

또한 경기도에 분양하면 미분양이 많이 있는데 이들또한 현재는 전혀 필요가 없다는 것입니다

기존주택침체로  별로 분양받고 싶은마음이 없어  주변 가격을 이미지를 더욱나쁘게 만드는 이유이기도합니다

1년에 수도권에30만게는 되야 하는데 이들역시 30개월후에 완공이 되어

당장이 이들이 전혀 필요없는것이 수요를 불러 일으키지 않은것입니다..

그러나 이들은 30개월후에는 반드시 필요한것입니다

그래서 미분양사서 재미를 받다는이유가 여기에 있습니다...

그예가  올해 고양시 총입주수가 13000가구인데(덕이.식사)  올12월입주라 2010년은 도움이 안됩니다

2011년되야 효과를볼겁니다

그런데 이들역시 현재 고분양가에 미분양에 시끌한 상태입니다

지금은 천덕꾸러기 이지만 당장 원당 행신등이 전세 움직임이 있는데

이들이 현재 입주가 시작되었다면 상황은 달라졌을겁니다.

현재 강남이 서울다른지역보다 2006년가격대비 가격이 저렴한데 강남이 상승하면

서울다른지역보다 먼저 분당으로 간다는 이유가 올해 경기도가 강세가 예상되는부분입니다...

대개경기도는 각종지하철  도로가 예정되었고 분당의경우는 2011년 신분당선 개통등으로

지금보다 많은 발전이 예상되는데 서울은 현재 지하철 상가 도로등 현재 경기도에 비해

많이 다를것 같지는 않을겁니다.

분당에서 보듯 용인이나 김포 파주 진접등 경기도및 인천은 도로나 지하철 개통발표및 개통으로

분명히 지금보다는 좋을것입니다....

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