경기체력의 약화, 자영업자의 감소 등으로 상가투자 수익률이 예전보다 많이 떨어진 상태이다. 과거에는 연 10%를 웃도는 수익률을 나타내던 상가들도 최근 들어 연 6% 안팎의 수익률에 만족하고 있는 실정이다.
하지만 실제 많은 상가 투자자들은 아직도 연 8% 이상의 수익률을 기대하고 있어 현실과 대략 2% 정도의 괴리감이 나타나고 있다.
금융위기 이후 경기침체를 겪으며 소비자들의 소비심리가 둔화되었고 2008년 10월 약 603만명이던 자영업자 수가 2009년 10월 30만명 가까이 줄어든 577만명으로 나타나는 등 전반적인 소비여력과 상가의 직접 수요자인 자영업자가 줄어들면서 상가 수익률도 낮아지게 되었다.
또한 토지입찰 경쟁이 치열해지면서 신규로 공급되는 상가의 분양가는 점차 높아지는데 비해 임대료 수준이 오히려 떨어지는 악순환이 반복되면서 수익률 확보가 더욱 쉽지 않은 형편이다.
내 자본으로 적절한 매수 타이밍 잡아야
이러한 시기에 상가 투자자 입장에서 만족할만한 수익률을 얻기 위해서는 다음의 몇 가지 체크사항을 숙지 할 필요가 있다.
첫째, 임차인을 찾기 위한 노력과 심적 부담을 해소시켜주면서 안정적인 자금계획을 수립할 수 있게 하는 선임대 상가에 관심을 가져라. 선임대 상가 중에서도 장기간 임대계약이 되어있는 상가가 더욱 매력적이라 할 수 있다.
둘째, 인근상가 등 주변시세를 비교하는 발품을 팔아 낮은 분양가로 형성된 상가를 잡아라. 초기 투입자금이 적으면 적을수록 수익률 확보에 유리하다.
셋째, 적절한 매수 타이밍을 잡아라. 상가도 하나의 투자 상품으로 사고파는 시기에 따라 수익률이 달라질 수밖에 없다. 지나치게 가격이 오른 상태에서 구입하면 막차를 탈 가능성이 높고 싼 가격에 상가에만 고집하면 장기간 비활성화된 상가를 잡는 오류를 범할 수 있다.
넷째, 효율적인 레버리지 효과를 노려라. 부동산의 특성 중 고가성 때문에 자기자본만으로 투자하는 것은 쉽지 않을뿐더러 일정부분 타인자본을 가지고 투자하는 것이 수익률 측면에서 유리할 수 있다.
다섯째, 전문가의 눈을 빌려라. 상가투자는 상권연구, 세금문제, 수익성 분석 등 전문가의 지식이 필요한 경우가 많다.
아직은 경기회복이 가시화되지 않은 상황이라서 투자자들의 만족스러운 수익률 확보가 용이하지 않은 실정이다. 이럴 때일수록 투자자 자신이 좀 더 꼼꼼하고 면밀하게 수익성을 분석하는 것이 수익률을 단 0.1%라도 올릴 수 있는 방법이다.