용의 꼬리보다 뱀의 머리가 낫다

입찰경쟁을 피하는 요령

중앙일보조인스랜드 | 중앙일보조인스랜드 | 오은석 | 입력2010.02.02 17:01

경매재테크를 하다보면 자신만의 노하우가 하나씩 생겨나기 마련이다.그런데 정말 영양가(?) 있는 노하우는 성공 속에서 만들어지는 것이 아닌 실패 속에서 탄생 한다는 사실을 직접 경험을 통해 알게 되었다.

임장(현장답사) 실패, 입찰 실패, 명도 실패, 매매 및 임대 실패 등등...
실패를 했을 때 가장 고민하는 것이 '실패의 원인이 무엇이며, 성공의 열쇠는 어디에 있을까?' 이다. 지금까지 경험으로 볼 때 어떤 상황에서도 성공의 열쇠는 있다고 확신한다. 그렇지만 모두가 성공을 할 수 없는 이유는 그 열쇠를 찾기 위해 노력했지만 찾지를 못했거나 찾는 것 조차 하지 않았기 때문이라고 생각한다.

필자도 경매재테크에 입문한지 얼마되지 않은 시기 때, 패찰 할 때마다
"아직 내가 물건을 보는 눈이 없는가 보지"
"단지 운이 좋지 않아서 그래"
"나랑 인연이 없는 물건인가보지"
"저렇게 고가로 낙찰 받으면 수익이 없지"
"저 사람은 분명 임장 조사를 제대로 하지 않았을거야" ...등등 갖가지 변명이나 핑계만 늘어 놓았을 뿐 내 스스로 반성하거나 피드백을 하지는 않았다. 그러다 보니 같은 실수를 반복하게 되고, 같은 변명 역시 내 꼬리를 따라다니게 되었다.

그러던 어느 날 정말 진지하게 내가 패찰한 이유에 대해서 고민하게 되었고, 그 원인을 찾기 위해 많은 시간을 투자하였다. 패찰에 대한 원인 분석을 하면 할수록 새로운 방법들이 생각나게 되었고, 내 생각대로 되는지 여부를 확인하기 위해 하나씩 사용해 보기 시작했다.

그렇게 얻은 몇가지 요령 중에 오늘은 입찰 경쟁을 피하는 요령을 알려드리고자 한다.

물건을 검색할 때 필자는 지역별로 검색을 한다.미리 해당 지역을 임장을 통해 호재, 시세. 분위기 등 각종 쟁점사항들을 파악한 다음 신건부터 유찰된 물건까지 내가 원하는 지역에 나온 물건인지, 감정가는 적당한지, 입찰 타이밍은 언제 잡는 것이 좋은지 등을 확인한다. 그렇게 선정된 물건을 하나씩 입찰일별로 다시 검색을 한다.

예를 들어 관심 있는 물건이 서울중앙지방법원에서 2월 10일날 진행되는 물건이라면 2월 10일날 비슷한 지역 내 비슷한 평수와 조건을 갖춘 물건이 모두 몇개인지 확인한다. 그리고 그 물건들 중에 필자가 관심 갖는 물건을 몇명이 조회했는지 확인해 보며, 스스로 좋아보이는 물건의 순서대로 순위를 설정한다.

그렇게 뽑은 2--4개의 물건을 임장한 다음 가장 좋아보이는 물건과 그 다음으로 좋아보이는 물건 두개를 선정해서 다시 집중 임장을 한다. 최종적으로 수익성 분석까지 끝나면 필자는 최종 선택한 두 물건 중에 가장 좋아보이는 물건은 입찰을 포기하고 두번재 좋아보이는 물건을 입찰한다.

아니 제일 좋은 물건의 입찰을 포기한다? 이게 내가 필드에서 얻은 소중한 경험이다. 내가 좋아 보이는 물건은 다른 사람들도 좋아 보인다. 다만 같은 입찰기일에 자금이 넉넉해서 두개의 물건을 모두 입찰하는 경우를 제외하고는 하나만 입찰하는 것이 통상적이다. 그렇다면 둘 중 하나는 포기해야하는데, 사람의 심리가 좋은 것을 놓치기 싫어하며, 자기가 입찰하면 꼭 낙찰 받을 것 같은 기대감 때문에 가장 좋은 물건을 고르게 된다.

나는 이점을 역이용해 낙찰을 받는 것이다.모두가 좋아보이는 물건의 경우 입찰경쟁률이 높을 것이고, 입찰경쟁률이 높으면 자연스럽게 낙찰가율도 올라가게 된다.패찰될 확률이 높을 뿐만 아니라 낙찰을 받는다고 하더라도 수익성이 크게 떨어질 가능성이 높다. 따라서 필자는 용의 꼬리보다는 뱀의 머리를 택한 것이다.

혹시 여러분들은 어떠한가? 자신이 입찰한 물건마다 사람들이 많이 몰리고, 고가로 낙찰 받아가는 모습을 보고 다음 기회를 기약하지 않는가? 무작정 기약하는 것 보다, 패찰의 원인을 철저히 파악해 보고 그 원인을 발견해 새로운 계획과 전략을 짜서 입찰하는 노력을 한다면 수익성 있는 물건을 낙찰 받는데 한걸음 더 다가갈 것이다.

(주)다다재테크 대표
Daum, 부동산재테크~[북극성] 운영자