부동산

2008년 10월 부동산이 하락하고  부동산이 하락하니 외국인이 주식에서 순매도하고

외국인이 순매도하니 주가가 하락하고 부동산과 주가가 하락하니 환율이 불안하겠된 것이라 보여집니다.

그럼 그당시 미국이 상태가 좋고 세계경제가 좋았어도 2008년 하반기 강남의 상황이었다면

필자는 역시 강남가격이 하락했을거라 판단합니다..

즉다시말해 미국문제로 하락한것이 아니라  2008년 하반기 강남3구 약3만세대가 입주하면서

생긴현상인데 이들물량이 재건축추진당시 2004.2005년 추진당시는 양도세중과  대출규제  처분조건부대출

이러한 제도가 없었기에 2008년 입주시에 이러한 제도가 있을거라 전혀 예상못한것이 가격하락을

불러 일으컸다고 판단합니다...

그증거가 여전히  강남3구를 제외한  서울및 경기 인천을 대출규제를 풀었지만

끔적도 않하다가 08년 12월17일 국토부장관꼐서 처음으로 강남대출규제해지를 공개적으로

이야기가 나오자마자 잠실주공이 1억정도 상승하면서 거래가 되면서

시간을두고 수도권 전체로 파고들어갔습니다.

이당시는 절대 저금리가 아닙니다 CD금리 하락만큼 은행들이 가산금리를 상향해

결과적으로 6%대금리로 매수를 한것이라 저금리 기조라 할수가 없습니다

다만 처분조건부를 강남3구를 제외한지역에는 없어져기에 

2개중무조건 1개는 팔아야하는 상황이 없었기에 가격상승에 탄력을 불어 넣은것이 라고는 말할수

있습니다...

솔직히 이때는 언론이 집값 상승에 도움이 되는 기사가 많았던건 사실입니다.

대표적인것이 강남투기지구해지 문제인데 결국 해지하지도 않을것인데

신문에는 조만간 폐지할거라고 계속 보도가 되었습니다 이것이 2009년 5월까지

같습니다. 

이때만약 언론이 강남투기지구 해지를 부정적으로 묘사했다면  2009년 상반기

집값상승은 어려웠울거라 판단합니다

이때저도 놀란것은 강남의 고가 아파트도 실제 대출규제가 풀리지 않고

투기지구 해지만 된다는 생각만으로도 실제 가격상승은 되는구나 하는 생각을 갖게 되었습니다.

즉다시말해 앞으로 상승한다는 생각만 있으면 대출규제와 상관없이

시장은 살아날수가 있구나 하는 생각을 하게되었습니다...

2008년에는 실제 분양이 많이 하질 못했는데

많은 분들이 미국문제와 경기침체로 분양을 못했을것이라 이야기 많이 하는데

저도 이부분에는 공감을 하지만 필자는 다른생각이 하나 더있습니다...

서울경기 통틀어 주요공급원이 경기도인데  2008년중반까지 당시 경기도 주변시세가 2006년 대비 80%정도 했습니다.

그런데 요즈음 수도권지역에 분양가 상한제로 분양하는 분양가를 보면 2006년고점가격보다 높습니다

즉다시말해 2008년 아무리 경제가 좋았어도 분양가격이 주변시세보다 높으면  절대 분양어렵습니다..

반대로 경제가 어려워도 분양가격이 주변보다 저렴하면 분양충분히 됩니다.

결국 2008년 분양을 못해 2011부터는 수도권입주아파트가 10만가구정도 추정합니다

극심한 공급부족이 예상됩니다  전세가 상승이 문제가 아니라 전세물건이 상당히 없어질거라 판단합니다.

지금결국 서울 강남3구를 제와한 지역을 보면 2006년 고점을 회복한것으로 나타납니다.

 2007년 아파트대출규제로 추춤해지는 반면  빌라 다세대는 2007년 가격대비 서울의경우를보면

50--100%는 상승되었습니다...(재개발효과로 재개발이 안되어도 미래 기대치로 50%상승율을보임)

자만약 2007년부터 대출규제를 해지하지 않고 자연스럽게 나둬다면

어떨까? 필자는 결국 지금 가격과 비슷해질거라 판단합니다.

부동산은 어느정도 가격상승이 되면 추가 상승은 어렵습니다

특히 성욕 식욕 잠자는곳은 더욱그렇습니다.

만약 2008년에 부동산 규제완화가 있었다면 2009년부터 실시한 양도세 5년간 면제를

굳이 할필요도 없었다고 생각듭니다...

아직 수도권주공급원인 경기도가 2006년 가격을 회복을 못하니  신규분양하는 분양곳이

상대적으로 투자매리트가 작아보이고 이것을 결국 무주택자가 가져가는 것이 아니라

주택보유자가 가져가는 형태이니 올해 경기도지역이 06년 가격을 회복못하면

2011년은 회복할것으로 판단해 (수도권입주아파트10만가구정도로 추정)

결국 양도세 면제만 주택보유자에게 주는 형태가 되는것입니다

만약 2011년도에도 경기도주요지역이 회복못하면 현재 정부의 부동산 규제정책으로

집값안정을 기조로 하면서 양도세면제 정책이 잘하는 정책으로 인정되는것이고 만약 2011년도에서--2012년

사이에

경기도지역이 2006년고점가격을 회복하면  현재 정부의 규제정책이 결국 양도세라는 주요세금을

놓치는 형국이 되는것입니다...

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