본인에게 맞는 투자 전략을 세워라.

전망보다는 개인여건이 더 중요하다.

중앙일보조인스랜드 | 중앙일보조인스랜드 | 최진곤 | 입력2010.02.08 14:51

최근 서울 강남과 목동 등 학군이 좋은 곳을 기준으로 전세가격이 크게 오르면서 실수요자들이 당혹해 하고 있다. 영등포구 당산동에 신규로 입주하는 한 아파트 같은 경우에는 112㎡형인 경우 2009년 말만 하더라도 2억 5천만원선에 전세가격이 형성될 거라 예상했지만 다음 달 입주가 임박한 지금 현 전세 시세는 3억 7천에서 3억 8천만 원을 호가하고 있다. 신규 아파트인 점을 감안 하더라도 예상과 달리 1억 2천에서 1억 3천정도 큰 폭으로 오른 것이다. 강남과 목동도 사정은 마찬가지여서 호가가 불과 일주일 사이에도 2천에서 5천만원 가량 가파르게 오르고 있다.

전세가격이 이렇게 오르면서 전세로 살 바에는 차라리 내 집 마련을 하겠다는 실수요자들의 움직임도 빨라질 것으로 보인다. 현재 실물경기가 아직 살아나지 않았기 때문에 곧바로 내 집 마련을 실행에 옮기지는 않겠지만 실물경기가 어느 정도 회복되면 매매시장에도 곧바로 영향을 미칠 수 있을 것으로 전망된다. 따라서 지금이야말로 본인에게 맞는 내 집 마련 전략을 짜는 중요한 시점 이라고 할 수 있다.

똑같은 시기에 똑같은 집을 사더라도 어떤 사람은 이익을 보는 반면 어떤 사람은 손해를 보는 이유는 내 집 마련 전략이 없기 때문이다. 사는 시점도 중요하지만 구체적으로 갈아타거나 파는 시점도 먼저 계산을 해야 실패 확률이 적어진다. 자금계획도 중요하다. 어떤 이에게는 2억이라는 대출을 받아서 6억짜리 집을 사는 것이 너무 과도한 경향이 있으나 또 어떤 사람에게는 그렇게 리스크가 크지 않을 수도 있다. 예를 들면 본인의 수입여부에 따라서 나이, 직업의 안정성 등을 고려한다면 분명 같은 금액에 대출을 받더라도 경우에 따라서는 약이 되고 독이 되기도 할 것이다.

청약에 당첨될 확률이 높은지 낮은지도 따져봐야 할 문제이다. 청약가점이 높은 사람인 경우라면 지금 당장 내 집 마련을 하는 것 보다는 향후 있을 분양예정 단지들을 선별해서 청약에 임하는 게 더 나아 보인다. 다만 청약가점이 낮아 당첨확률이 낮은데도 불구하고 장기적인 청약전략만을 세운다면 이는 미래에 불확실성을 담보로 현재의 가능성을 포기하는 행위이다. 재테크의 기본은 확률인 낮은 10억을 버는 것보다 확률이 높은 1억을 버는 게 더 우선시 돼야 하기 때문이다.

금액과 평형에 맞게도 내 집 마련 전략을 수립해야 한다. 본인이 살 집이 3억대인지 6억대 인지 10억대인지 평형대는 85㎡ 인지 102㎡인지 142㎡인지 살펴봐야 거기에 맞는 전략을 세울 수가 있다. 경기가 전반적으로 안 좋다 할지라도 3억 원대의 소형 아파트 같은 경우에는 경기상황에도 민감하게 반응하지 않는다. 하지만 8억 이상의 고가 아파트들이나 대형평형 같은 경우에는 경기 상황에 민감하게 반응하기 때문에 내 집 마련 접근을 다르게 해야 한다.

세금관계도 고려해 봐야 한다. 1가구 1주택 비과세 요건부터 2주택 3주택 양도소득세 전략도 짜야 한다. 혼인을 통한 1가구 2주택 전략이나 주택을 신규로 취득하고 2년 이내에 기존주택을 매도하는 경우, 갑자기 주택을 상속받는 경우, 어떤 주택을 먼저 팔아야 양도소득세가 적어지는지, 혹은 달라진 세법에 따라 투자전략 혹은 내 집 마련 전략을 올바르게 세워야 수익과 내 집 마련이라는 두 마리 토끼를 모두 잡을 수 있다.

사실 많은 사람들이 부동산 재테크에 있어서 시장 전망이 중요하다고 생각한다. 물론 향후 부동산 시장의 전망도 중요하다. 하지만 많은 전문가가 전망하는 시장전망이 한 번이라도 제대로 맞은 적이 있는가? 그만큼 시장 전망 예측이 어렵고 힘들다는 것이다. 또한 모든 시장 전망이 본인에게 영향을 끼치지는 않는다. 경기가 좋지 않음에도 불구하고 오르는 지역 오르는 아파트가 있었던 반면 경기가 좋았음에도 불구하고 떨어지는 아파트도 분명 존재했기 때문이다. 큰 틀에서 시장 전망도 중요하지만 그 보다는 본인에게 맞는 혹은 본인에게 유리한 전략을 갖고 있는지 없는지가 더 중요하다. 손자병법에서도 지피지기 백전불태 [知彼知己百戰不殆] 라고 하지 않았던가? 지금의 시장상황을 섣불리 예측하기 보다는 본인의 처한 사정과 자금 미래계획 등에 대해서 스스로 고려하고 본인의 맞는 투자 전략을 세우는 게 더 중요한 시점이다.